Мислете като инвеститор, Pulse UK
Инвестирането е замразяване на пари в проект или продукт.
Ако инвестирате добре, тогава, когато размразите (т.е. продадете проект или продукт), получавате повече пари, отколкото когато замразите. При неуспех, разбира се, обратното. Всяка инвестиция се състои от поне два компонента в този план – доход и растеж. На примера на инвестицията в недвижими имоти ще разгледаме и двата компонента. Накрая ще разберете какво имах предвид под „инвеститорско мислене“.
Доходи
При инвестициите в недвижими имоти това обикновено е лизинг. Тоест, ако вие например закупите апартамент за 200 хиляди паунда и използвате ипотека за това (обичайният депозит в момента е 25%, тоест 50 хиляди паунда), тогава вашият доход ще се изчисли по следната формула: Наем минус ипотека минус текущи разходи (като такса за обслужване, дребни ремонти, разходи за намиране на наемател, административни разходи - счетоводител и т.н.).
Понякога начинаещи или неопитни инвеститори инвестират в жилищни сгради, без да привличат финансиране, тоест с изключение на ипотеки.
Понякога това трябва да се направи, за да се премахнат финансовите рискове, като висока инфлация и плаващи лихвени проценти.
Ако инвестирате с ипотека, рисковете ви естествено нарастват, а ако давате пари на банката, тогава номинално приходите ви намаляват.
Нека да разгледаме това с реални примери.
През 2011 г. си купих апартамент за 150 хиляди паунда. Намерих наемател без усилие за £1000 на месец, не беше необходим ремонт, наемът наистина внезапно се повиши от £70 на месец на £170 (прелестите на закупуването на апартаменти, оттогава купувам само къщи), но ипотеката (само лихва) беше само 300 паунда на месец. Четам наистина моят нетен доход беше и е 530 паунда на месец. Повярвайте ми - готино е, което ще докажа малко по-късно.
През 2015 г. един от моите клиенти купи студио в Катфорд, Лондон, също за £150 000. Тъй като мъжът беше млад и новодошъл, тоест без кредитна история, той изложи всички пари от собствения си джоб. Той също трябваше да инвестира около 15 хиляди паунда в ремонт. Наемът беше номинален, тоест някъде около 30 паунда на месец, наемателят беше намерен доста бързо за 800 паунда на месец, тоест реалният му доход е 720 паунда на месец. Това е, както виждате, много повече, отколкото получавам. Между другото, как да купите недвижим имот, ако плащате в брой, е отделен въпрос.
Засега нека направим предварителен извод, че по отношение на доходите е по-добре да купувате имот без ипотека. Както ще видите в следващите параграфи, ще опровергая тази хипотеза от гледна точка на инвестиционното мислене.
Височина
Продължение на темата в следващия брой. Прочетете повече в моята книга Купуване на имот в Обединеното кралство.