Образец на решение на общото събрание на собствениците на жилищна сграда

Как да изберем правилния примерен протокол?

На срещите на собствениците на жилищна сграда се повдигат актуални и важни въпроси, чието решение засяга живота на собствениците пряко (прехвърляне на апартамент в нежилищен фонд, съгласие за преустройство) или косвено (начин за управление на къща, създаване на HOA).

Резултатите от срещата трябва да бъдат документирани непременно.

Всички решения, взети от кворума на общото събрание на собствениците, подлежат на вписване в специален протокол (независимо дали става дума за избор на начин за управление на къщата, съгласие за преустройство на апартамента, прехвърляне на апартамента в нежилищен фонд и др.).

Този документ се счита за окончателен и е необходим за фиксиране на процеса на гласуване.

Освен резултатите от гласуването, протоколът съдържа и друга важна информация:

Къде се проведе срещата?
Час и дата;
дневен ред;
Точният брой съгласни, гласували „против” и въздържали се жители по всеки от въпросите;
кворум (ако има такъв).

Струва си да се отбележи веднага, че на законодателно ниво не е установена универсалната форма на такива протоколи. Това означава, че всяка отделна жилищна сграда има право сама да разработва шаблони на документи.

Избор на председател и секретар

Изборът на хора за длъжността председател и секретар на общото събрание става чрез гласуване, в което участват само собствениците.Кандидатите трябва да са и собственици на жилища.

Обикновено гласуването се провежда в открита форма с вдигане на ръка за един от кандидатите. Който получи най-много числа, печелигласове (кворум).

Функциите на председателя са да провежда общо събрание на жителите по дневен ред и да дава думата на ораторите. Що се отнася до секретаря, негова е отговорността да документира резултатите от гласуването.

Относно подписите в протокола

Има мнение, че всички собственици, които са присъствали на следващото събрание, са длъжни да подпишат протокола. Това мнение обаче е погрешно.

Струва си да се подчертаят някои от нюансите, които се различават в зависимост от формата на срещата:

Присъствена форма. Още преди започване на решаването на въпроси от дневния ред, участниците подписват отделен регистрационен лист. Често на всеки собственик се дава бюлетина, която ще помогне да се избегнат фалшификации по време на гласуването чрез вдигане на ръка. Тази бюлетина също трябва да бъде подписана, като се посочи цялата съответна информация (съгласие или несъгласие по определени въпроси).

Кворумът се определя с мнозинството от гласовете на тези, които освен списъка за гласуване са подписали по-рано акта за регистрация. По този начин възможността за фалшификация е сведена до минимум.

При неприсъствена форма. Резултатите от неприсъствените събрания се записват в протокола, който също се придружава от бюлетини с подписите на собствениците на жилищната сграда.

Оставянето на подписи директно в окончателния протокол няма смисъл, ако това не е предвидено от закона (например акт за създаване на партньорство на собствениците).

Относно представленията

Решението за вписване в протокола от общото събрание на собствениците на жилищна сграда на информация за изказвания и данни за всеки говорител остава при председателя. За да се предаде най-точно хронологията, е препоръчително да се отбележи цялата тази информация в протокола.

Като минимум трябва да включитеинформация за ораторите, които не са съгласни с мнението на мнозинството и не са подкрепили кворума.Липсата на такава информация в протокола може да повлияе на съдебните решения в полза на недоволни ищци, чиито изказвания не са документирани.

Що се отнася до съществеността на такова нарушение, липсата на информация за възраженията на отделните собственици или непосочените препоръки едва ли ще се превърнат в основателна причина за обезсилване на приетото от кворума решение.

Това ще се разглежда само като допълнителен аргумент за признаване на вината при наличие на по-тежки нарушения.

Изисква ли се такса за фактуриране?

Много протоколи съдържат информация за преброителната комисия. Това правило обаче не е установено на законодателно ниво. Инициаторът на срещата има право да води преброяване.

Дори ако собствениците изразят общо съгласие за избора на комисията за преброяване, нейното отсъствие едва ли ще повлияе на решението на съда при обжалване, ако е имало кворум по време на гласуването и решението е взето с абсолютно мнозинство от участниците в събранието.

За правилното формулиране на дневния ред

Преди провеждане на следващото събрание собствениците трябва да се запознаят с неговия дневен ред. В него трябва ясно да бъдат посочени всички въпроси, които ще бъдат повдигнати за обсъждане.

Тези параграфи не разкриват същността на въпроса, който може да се окаже значителен (например прехвърляне на апартамент в нежилищен фонд, набиране на средства за основен ремонт и др.).

За участниците в общото събрание няма да е трудно да постигнат отмяна на резултатите от гласуването, като се позовават на факта, че не са били информирани предварително.

Следователно в заключителния протокол дневният ред трябва да бъде конкретно и ясно формулиранобжалването на протокола по отношение на дневния ред ще стане невъзможно.

Какви са протоколите?

В зависимост от съдържанието на дневния ред примерният протокол от общото събрание на собствениците на жилищна сграда ще бъде различен.

Относно избора на начин за контрол на къщата;
За реда за свикване на заседание;
При определяне начина на формиране на капиталовия фонд;
При предоставяне на права за експлоатация на нежилищни и други общи помещения, както и обща собственост;
При съгласие за преустройство на апартамента;
При извършване на текущи ремонти;
Съгласие за прехвърляне на апартамент в нежилищен фонд;
За нарушаване на споразумението с управляващото дружество и др.

Важно е да запомните, че правилно съставеният и попълнен протокол в съответствие с всички изисквания ще направи възможно най-трудно за малцинство от недоволни собственици да оспорят резултатите от срещата в съда.