Регистрация на залог - Залогът като основен начин за осигуряване изпълнението на задълженията

Съществени условия на договора за залог:

1) предмет на залог;
2) Оценка на предмета на залога;
3) Определяне на коя от страните по договора за залог ще принадлежи заложеното имущество;
4) Същността на обезпеченото със залога задължение;
5) размера на обезпеченото със залога вземане;
6) Срокът за изпълнение на обезпеченото със залога задължение.

Договорът за залог поражда съвкупност от права и задължения на заложния кредитор и залогодателя.

Права и задължения на ипотекарния кредитор:

1) има право на притежание (в случай на залог);
2) няма право на собственост;
3) запазва правото на обезпечение при прехвърляне на правото на собственост на трето лице;
4) има право да забрани последващи залози;
5) има право да продаде имота, когато срокът за изпълнение на задължението е настъпил в съответствие с правилата, установени от закона.Общото правило е, че продажбата на имота се извършва с решение на съда. Споразумението може да установи различна процедура, например в съответствие с член 342 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по-специално прехвърляне на собствеността на заложния кредитор. и да удовлетвори вземането си от получената сума преимуществено пред другите кредитори на залогодателя;
6) има право да използва прехвърления му предмет на залог, но само ако това е предвидено в споразумението. Съгласно договора заложният кредитор може да се задължи да: извлича плодове и доходи от предмета на залога за погасяване на главното задължение или в интерес на залогодателя и др.;
7) има право да проверява наличността и безопасността на имуществото (в случай на ипотека);
8) имат право да искат предсрочно изпълнение на задължението, обезпечено със залога, в следните случаи:в съответствие с условията на договора; загуба на предмета на залога поради обстоятелства, за които залогодателят не отговаря; нарушение от страна на залогодателя на правилата за последващ залог; нарушение от залогодателя на правилата за разпореждане със заложеното имущество.
9) има право да иска собственост от незаконно владение на трето лице;
10) е длъжен да осигури правилно съхранение (при залог);
11) е длъжен да върне на залогодателя част от приходите от продажбата на заложеното имущество над размера на дълга;
12) е длъжен да застрахова (в случай на залог) за сметка на залогодателя.

Права и задължения на залогодателя:

1) има право на притежание (в случай на ипотека);
2) запазва правото на собственост;
3) може да отчужди (продаде) заложеното имущество;
4) има право да залага заложеното имущество;
5) има право да иска връщане на вещта след надлежно изпълнение на задължението;
6) има право да иска останалата част от приходите от продажбата на имущество след плащане на дълга;
7) има право да иска собственост от незаконно владение на трето лице;
8) има право да поиска предсрочно прекратяване на залога, ако съществува заплаха от загуба на заложеното имущество;
9) има право да проверява наличието и безопасността на заложеното имущество;
10) има право на ползване (при ипотека, понякога при ипотека);
11) е длъжен да осигури правилното съхранение на заложеното имущество;
12) е длъжен да застрахова заложеното имущество за своя сметка;
13) уведомява залогодателя за отдаването под наем на предмета на залога;
14) е длъжен да информира всеки следващ заложник за информация за всички съществуващи залози на това имущество.

Договорът за залог предвижда задължителнописмена форма, която е отразена в клауза 2 на член 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неспазването на която води до недействителност на договора за залог. Съгласно част 2, клауза 2, чл.339 от Гражданския кодекс на България договорът за ипотека подлежи на нотариална заверка. На нотариална заверка подлежи и договор за залог на движими вещи или права върху вещи за обезпечаване на задължения по договора, който трябва да бъде нотариално заверен. Така например договор за залог на движимо имущество, подлежащ на нотариална заверка, може да служи като договор за залог, сключен с цел осигуряване изпълнението на задължения, произтичащи от договор за рента, който според Гражданския кодекс на България подлежи на задължителна нотариална заверка във всички случаи.

В съответствие с член 339, параграф 3 от Гражданския кодекс на България държавната регистрация се предоставя само за договор за ипотека. Договор за ипотека, който не е вписан в регистъра за права върху недвижими имоти, е недействителен. Процедурата за регистриране на ипотечен договор се регулира от нормите на членове 19 - 28 от Закона „За ипотеката“ и член 29 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. Необходимо е също така да се има предвид, че правото на залог на недвижим имот, ако е надлежно регистрирано в държавния регистър на правата върху недвижими имоти, става обект на принципите на ипотечната система:

· Първо, принципът на специалността, който се състои в това, че записът на ипотека в държавния регистър на правата върху недвижими имоти се отнася до строго определено, конкретно количество недвижимо имущество;
На второ място, принципът на задължението, което означава, че правото на ипотека има правно значение за всички трети лица само след извършване на вписване за него в държавния регистър на правата върху недвижими имоти.Имот;
· Трето, принципът на откритост (публичност), което предполага наличието на ипотечен запис в държавния регистър на правата върху недвижими имоти за всички заинтересовани страни;
· Четвърто, принципът на надеждност, който предполага презумпцията за правилността и законосъобразността на вписването на ипотеката в държавния регистър на правата върху недвижими имоти;
· На пето място, принципът на неотменимост, което означава, че записът на ипотеката остава валиден при оспорването й и може да бъде оборен само от съда;
· Шесто, принципът на предимство, което означава, че правата на залог (последващ залог), вписани в държавния регистър на правата върху недвижими имоти, се упражняват по реда на момента, в който са били вписани.

Споразуменията за залог на движимо имущество не подлежат на държавна регистрация (включително споразумения за залог на моторни превозни средства) и не стават невалидни поради липса на регистрация.

Някои видове залог се оформят с документ, различен от договора за залог, така че договорът за залог на вещи в заложна къща се издава под формата на залог.

Съвременното българско законодателство не предвижда възможност за вписване на залог на недвижим имот (ипотека) с друг документ, освен с договор за залог. В допълнение към договора за залог, ако той го предвижда, може да бъде издадена ипотечна облигация, която по никакъв начин не замества договора за залог, но изключва възможността за прехвърляне на права по този договор и по друг начин, освен чрез прехвърляне на права по ипотека. Ипотечната облигация е поименна ценна книга, която удостоверява следните права на нейния законен собственик:

Правото да се получи изпълнение по парично задължение, обезпечено с ипотека върху имота, посочен в договора за ипотека,без да представя други доказателства за съществуването на това задължение;
· Право на залог върху имота, посочен в договора за ипотека.

Съгласно Закона за ипотеката, ипотеката трябва да съдържа следните задължителни реквизити:

1) Думата "ипотека", включена в заглавието на документа;
2) наименованието на залогодателя и посочване на мястото на регистрацията му или неговото име и посочване на местонахождението му, ако залогодателят е юридическо лице;
3) името на първоначалния кредитор и посочване на мястото на регистрацията му или неговото име и посочване на местонахождението му, ако залогодателят е юридическо лице;
4) наименованието на договора за заем или друго парично задължение, чието изпълнение е обезпечено с ипотека, като се посочват датата и мястото на сключване на такъв договор или основанието за възникване на задължение, обезпечено с ипотека;
5) името на длъжника по ипотечно обезпечено задължение, ако длъжникът не е залогодател, и посочване на мястото на регистрация на длъжника или неговото наименование и местонахождение, ако длъжникът е юридическо лице;
6) Посочване на размера на задължението, обезпечено с ипотеката, и размера на лихвата, ако те са дължими по това задължение, или условия, които позволяват в подходящ момент да се определи тази сума и лихва;
7) Посочване на крайния срок за плащане на сумите по задължението, обезпечено с ипотеката, а ако тази сума е платима на вноски - времето (честотата) на съответните плащания и размера на всяко от тях или условията, които позволяват определянето на тези срокове и размери на плащанията (план за погасяване на дълга);
8) наименование и описание, достатъчни за идентифициране на имота, върху който се учредява ипотеката, и указание за местонахождението на този имот;
9) Парична оценкаимот, върху който е учредена ипотека, а в случаите, когато учредяването на ипотека е задължително по силата на закон, парична оценка на имота, потвърдена със заключение на оценител;
10) Името на правото, по силата на което имотът, който е предмет на ипотека, принадлежи на залогодателя, и органът, който е регистрирал това право, като посочва номера, датата и мястото на държавна регистрация, а ако предметът на ипотеката е правото на лизинг, принадлежащо на залогодателя - точното наименование на имота, който е предмет на лизинг, в съответствие с параграф 8 и периода на валидност на това право;
11) указание, че имотът, който е предмет на ипотека, е обременен с право на доживотно ползване, наем с друго право или не е обременен с някое от правата на трети лица, подлежащи на държавна регистрация към момента на държавна регистрация на ипотеката;
12) Подпис на залогодателя, а ако той е трето лице, и на длъжника по обезпеченото с ипотека задължение;
13) Информация за държавната регистрация на ипотеката, предвидена в клауза 2. Член 22 от Федералния закон „За ипотеката“;
14) Посочване на датата на издаване на ипотечната облигация на първоначалния ипотекарен кредитор. В случай на издаване на ипотечна облигация под ипотека по силата на закона, включването в ипотеката на данните, посочени в клауза 10, се осигурява от органа, който извършва държавната регистрация на правата.

Документ, наречен "ипотека", в който обаче липсват някои от посочените в закона данни, не е ипотека и не подлежи на издаване на първоначалния ипотекарен кредитор.

Прехвърлянето на права по ипотечна облигация се извършва чрез джиро върху нея в полза на друго лице (собственик) на ипотечната облигация) и прехвърляне на ипотечната облигация. Прехвърлянето на права по ипотека на друго лице означава прехвърляне на същото лице на права по ипотеказадължение. Законният собственик на ипотечната облигация притежава всички удостоверени от нея права, включително правата на ипотечния кредитор и правата на кредитора по задължението, обезпечено с ипотеката, независимо от първоначалния ипотечен кредитор и предишните собственици на ипотечната облигация (клауза 2, член 48 от Закона за ипотеката).