37.5.2. ВИДОВЕ ИЗНОСВАНЕ НА СГРАДИ И КОНСТРУКЦИИ, ОПРЕДЕЛЕНИ ЗА ЦЕЛИТЕ НА ОЦЕНКАТА
Очакваната амортизация отразява реакцията на пазара към определени характеристики на оценявания обект, които го отличават от неговите аналози.
на хипотетичен новопостроен обект към датата на оценката. Има следните причини за загубата на стойност на сградите:
• външно (икономическо) остаряване.
Физическото износване е загубата на стойност на сградите в резултат на тяхната експлоатация и въздействието на природни сили. Всеобщо се смята, че новата сграда е по-добра от старата.
Функционалното стареене е загубата на стойност на сградите в резултат на това, че техните функционални характеристики не отговарят на изискванията на пазара към датата на оценката. Такива недостатъци включват конструктивни елементи на сградата, строителни материали, дизайн и др., Които намаляват функционалността, полезността и, следователно, стойността на сградата.
Външно (икономическо) стареене е загуба на стойността на сграда или имот в резултат на отрицателното въздействие на фактори, външни за оценявания обект - в резултат на промяна във физическата среда на оценявания обект или на отрицателното въздействие на пазарната среда; По този начин локалната фиксираност на обекта определя наличието на външни причини, които не могат да бъдат контролирани от собственика на имота, наемодателя или наемателя.
При оценката на недвижими имоти се прави разлика между отстранимо и непоправимо износване. Амортизацията се счита за възстановима, ако разходите за отстраняване на дефекта са по-малки от добавената стойност към имота. Обратно, ако цената на ремонта е по-голяма от добавената стойност, тогава износването е невъзстановимо.
За разлика от термина "амортизация", използван в дейностите по оценка, терминът "амортизация", използван в счетоводството, отразява прехвърлянето на стойността на придобитите дълготрайни активи към себестойността на продукциятапредоставяни продукти и услуги.
Размерът на прогнозната амортизация трябва да отразява реакцията на пазара, както и на информирания и разумен купувач, към състоянието и качеството на сградата.
• метод на извадка от пазара;
• доживотен метод;
Първите два метода се използват главно за определяне на общото количество износване; методът на разбивка се използва за разпределяне на известно количество общо износване между физическо, функционално и външно стареене.
Методът на пазарна извадка използва сравними пазарни данни, от които може да се определи амортизацията. Този метод ви позволява да изчислите общото количество износване за всички възможни причини, да определите общия икономически живот, както и размера на външното (икономическо) стареене.
Методът на целия живот се основава на изискването за пълна възвръщаемост на капитала, инвестиран в сграда през нейния икономически живот. Процентът на общата амортизация се определя като съотношението на действителната възраст на обекта към периода на неговата икономическа експлоатация. Размерът на амортизацията се изчислява чрез последващото умножаване на този процент, който е коефициентът на амортизация, по стойността на PVA на сгради и конструкции.
Методът на разбивка се използва за отделно определяне на степента на идентифицираното физическо, функционално и външно стареене. В процеса на оценка е необходимо да се гарантира, че крайният резултат от амортизацията изчерпателно отчита намалението на стойността в резултат на влиянието на всички фактори и в същото време избягвайте двойното отчитане на един и същи вид амортизация, което може да подцени крайната стойност.