България обложи покупката на чужд имот в ипотека
Задължението за плащане на данък към българската хазна възниква в момента, в който данъчно местно лице на България вземе заем с ниска лихва от чуждестранна банка, обясни W1 Evans пред RBC Real Estate. Българско данъчно местно лице е лице, което прекарва повече от 183 дни в страната за една календарна година.
В момента основният лихвен процент на Българската централна банка е 11%. Това означава, че можете да вземете кредит от българска банка на дребно при процент не по-нисък от тази марка. В същото време в много страни по света жилищните заеми са достъпни за жителите на много по-ниска ставка. Например във Финландия можете да вземете ипотека при 1,83% годишно, в Швейцария - при 1,75%, а в Дания има ипотека с отрицателна лихва. На теория от такава ипотека могат да се възползват и български граждани.
За такива българи в Данъчния кодекс на България има чл. 212, където е предвидено задължение за плащане на данък върху процентната разлика. Прагът за кредитите в чуждестранна валута е 9%: българското законодателство счита всички кредити с по-ниска лихва за облаги, обясни за РБК-Недвижимость Сергей Смирнов, вицепрезидент на Адвокатската колегия Verdict Moscow. — Взехте заем от банка — каза Смирнов. – Парите не са ваши – трябва да ги върнете. За използването на средствата плащате лихва на банката. Не сте получавали никакви доходи. Но ако сте донесли тези пари в България и сте ги използвали тук, тогава трябва да платите данък върху разликата - в края на краищата в България не можете да получите заем с толкова [нисък] лихвен процент.”
Ако българинът не само е теглил кредит от чуждестранна банка, но и е похарчил получените пари за закупуване на жилище в чужбина, ситуацията става по-неочевидна.
Съдебната практика не е такаобразуван
Всеки българин, взел валутна ипотека в чужда банка, е длъжен да плаща данък върху доходите върху разликата между реалната лихва и 9% годишно, убедени са от агенция за недвижими имоти W1 Evans. В чужбина процентът по кредита е средно 2,5-4% в зависимост от страната и условията на кредита“, обясни Мариничева. — Датата на действителното получаване на дохода е последният ден на всеки месец през периода, за който са взети заемните средства. Жителите трябва самостоятелно да посочат този „доход“ в декларацията и да платят данък на Федералната данъчна служба.
Данъкът върху спестяванията върху лихвите може да не е 13%, а 35%, каза за РБК-Недвижимость Георгий Качмазов, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Tranio. Такава ставка наистина е посочена във втората алинея на член 224 от Данъчния кодекс на България. В този случай размерът на данъка за описания по-горе апартамент ще бъде 769 евро (56,5 хиляди рубли).
Други брокери и адвокати, интервюирани от редакторите на "RBC-Nedvizhimost", не можаха да стигнат до консенсус относно законността на данъка върху доходите върху ипотечен кредит в чуждестранна банка. „Разходите никога не се облагат. Да се задължават българските граждани да плащат за това, което купуват в чужбина, е неразумно и незаконно“, убеден е Сергей Смирнов.
Позицията на Министерството на финансите е изцяло базирана на закона и не е нововъведение, казва Александър Захаров, съдружник в адвокатската кантора Paragon Advice Group. „Да, те трябва да плащат. Но никой няма да направи това“, каза Захаров в разговор с кореспондент на RBC-Realty. — Всички действия на българина по закупуване на недвижим имот в чужбина са разходи и не подлежат на деклариране. Но според закона данъчните жители на България са длъжни да декларират материалната си облага във формуляра 3-NDFL. Но ще ви кажа честно:никой не го прави."
Съдебната практика по въпроса за данъците върху чуждестранните ипотеки все още не се е развила, обобщиха брокери и адвокати. Как ще работи данъчната служба в действителност ще стане известно едва на практика.
Кой ще контролира ипотекарите
Основно средство за контрол върху закупуването на имоти в чужбина и плащането на данъци в България трябва да бъде механизмът "капиталова амнистия", според който българските граждани бяха задължени да декларират всичките си сметки в чуждестранни банки, посочват от Присъдата. „Глобите за закъсняла декларация са малки - 5 хиляди рубли. Ако човек не е декларирал сметка в чуждестранна банка и тази сметка бъде намерена по-късно, тогава всички 100% от средствата в тази сметка ще бъдат конфискувани. В резултат на това за последните два месеца над 100 000 българи са декларирали сметките си“, каза Смирнов.
Процесът на амнистия на капитала е пряко свързан с българските купувачи на чуждестранни имоти, тъй като в повечето страни е необходимо да се открие местна банкова сметка за закупуване на жилище. Сметката е необходима и за плащане на битови сметки, обясни Смирнов. „И вече тази сметка трябва да бъде декларирана“, обобщи адвокатът. „Не можете да купувате чужд имот без сметка в чужбина.“
Конвенцията обаче не предполага автоматичен обмен на данни с други държави, каза Захаров. „Конвенцията създава предварителна отвореност за постигане на допълнителни споразумения. Всъщност това е обещание за брак. В момента България няма двустранни споразумения [за обмен на данни] с никоя държава“, каза партньорът Paragon Advice Group. На практика това означава, че ако собственикът на задграничен имот не съобщи сам за покупката си, данъчните власти няма да могат да разберат за факта на придобиването, казаадвокат. „Онези, които са уведомили данъчната служба, попадат в рисковата група“, казва Захаров. - За тези, които са отишли за данъчно приспадане, донесли са договор за ипотека и са показали, че има разходи, които би искал да намали, може да има последствия. Реалната ставка ще бъде приспадната от 9% и те ще се опитат да начислят допълнителен данък върху разликата.
Какво ще се случи след това
Новата политика на Федералната данъчна служба може да доведе до факта, че собствениците на чуждестранни недвижими имоти и други активи в чужбина ще откажат статут на данъчен резидент в България, каза Александър Захаров пред RBC-Real Estate. В този случай данъкът върху доходите в България може да бъде отменен. Тенденцията вече се забелязва в швейцарската банка UBS, която обслужва български клиенти, пише "Ведомости". „Изискванията за разкриване на информация станаха по-строги и някои клиенти решават да променят своето данъчно или валутно местопребиваване“, каза Елена Титова, управляващ директор на UBS Bank в България, пред Ведомости.
Събираемостта няма да повлияе на привлекателността на чуждестранните имоти за българите, убедени са брокери. „Истинските кредитополучатели ще имат повече документи и повишена данъчна тежест, но това не е съществено от гледна точка на разходите за обслужване на кредита. Да, ще стане малко по-трудно да се тегли кредит, ще има допълнителна бюрокрация, но не мисля, че това ще доведе до спад на интереса“, каза Генадий Тузов, ръководител на българската агенция за чуждестранни недвижими имоти Estate Service. „Според нашата практика мога да запиша леко, но стабилно увеличение на търсенето.“
W1 Evans стигна до същото заключение. „Ипотечните условия в Европа са толкова привлекателни, че е по-изгодно дори като се вземе предвид плащането на данък върху доходите върху разликата в лихвите по кредитите. За деклариране на доходи под формата на материална облага вероятно ще бъдемнозинство”, казва Елена Мариничева.