B-NEWS Перспективи за градско ИЗКУСТВО
Губернаторът на Санкт Петербург Валентина Матвиенко наскоро направи важно изявление относно агенциите за териториално развитие (ARTs). Тя обеща да даде на ART "толкова авторитет, колкото могат да понесат". Сега всички погледи са насочени към новия състав на градската управа, от чиято работа лидерите на създадения (планиран) АРТ очакват реални положителни действия.
Липса на законови лостове Проблемите с градските депресивни райони с отрицателни показатели за икономическо развитие възникват не само в България, но и на Запад. За да се оправи ситуацията и там, както и у нас, се създават агенции за развитие на териториите, които се занимават основно с привличане на инвеститори. Те от своя страна организират нови видове бизнес в депресивните райони, обновяват и развиват недвижими имоти, укрепват инфраструктурата, подобряват условията на живот на хората, подобряват околната среда и в резултат на това увеличават данъчните приходи в бюджетите на всички нива. Разбира се, в развитите страни дейността на подобни агенции е придружена от определени „законодателни преференции“.
У нас всичко е различно. Новосформираните ARTs нямат възможност да се включат в пълноценно интегрално развитие на депресираните територии, тъй като агенциите са изправени преди всичко с липсата на правни лостове за въздействие върху неефективните собственици. Потвърждение на тези думи може да послужи като конфронтация между ART "Bekar", която се занимава с развитието на територията на страната на Виборг, и ръководителите на предприятия, които се намират тук. Междувременно генералният директор на АРТ "Бекар" Александър Шарапов смята, че няма нужда от общ закон за АРТ, имаме нужда от закони за отделни територии, чийто прототип може да бъдестане проектозаконът "За развитието на територията на страната на Виборг" (припомнете си, че скоро ще бъде внесен в градския парламент).
Но има и други проблеми. „За да се привлече инвеститор на територията, е необходимо да се инвестира в нейната правна подготовка (разработване на правила за градоустройство, правила за развитие), инфраструктурна подготовка и преместване на част от производството в нови индустриални зони“, казва Александър Шарапов. - Частните инвеститори нямат желание да инвестират в това, защото нямат гаранции за правата си върху парцели на преместени предприятия, а АРТ няма такива средства. Ето защо, според нас, финансирането на тези разходи трябва да се поеме от бюджета, за да се компенсират след това с продажба на инфраструктурно подготвени обекти и данъчни плащания от действащия бизнес. АРТ може да се заеме с изготвянето на предпроектно проучване за преместване на предприятия и организиране на продажби на недвижими имоти. Според нас резултатът от дейността на АРТ трябва да бъде подготовката на територията като инвестиционен проект за частни инвеститори и държавата.”
Светло бъдеще за пазара
Междувременно е твърде рано да се говори за ефективността на АРТ. Според Александър Макаров, президент на IS FPG ROSSTRO, това е по-скоро работа за бъдещето, както за самите компании, така и за пазара на недвижими имоти. „Човек може само да приветства пионерите. За града това е много важно направление за работа както със застроени, така и с нови територии“, обяснява г-н Макаров.
Говорейки за нови територии
Напоследък много строителни компании започнаха да проявяват повишен интерес към създаването на ART в свободни територии, тоест те се опитват да заложат земята за бъдещето. По този въпрос, да речем, Гилдията на мениджърите и разработчиците има собствено мнение. Те смятат, че трябва да се създава само ИЗКУСТВОв депресивните райони, тоест там, където има проблеми с плащанията към градския бюджет, недвижимите имоти се експлоатират неефективно, има проблеми от градоустройствено и общо икономическо естество. Вячеслав Семененко, вицепрезидент на Петербургската корпорация за недвижими имоти, има различно мнение: „Статутът ART не предполага „подреждане“ на парцели. Това включва разработването на концепцията за изграждане на тези територии и разрешаване на проблеми със собствениците. В крайна сметка участниците на пазара получават статут на агенция в тези територии, които са хаотично застроени и обременени с правата на други лица. Мисля, че частните компании по принцип са в състояние да осъществят развитието на тези територии по-ефективно от града.
Идеалният вариант все още е този, когато инженерно подготвена територия е пусната на търг, но това, очевидно, е от зоната на "светлото бъдеще" на инвестиционния и строителния пазар. „Това („натрупване“ на парцели) по-скоро не е желанието на компаниите, а неизбежна необходимост: както и преди, цялата работа от строителния цикъл трябва да се извършва сами“, смята Александър Макаров. Като цяло експертите са съгласни, че при правилното развитие на схемата ART това е най-разумната форма за привличане на частни инвестиции в развитието на градските недвижими имоти. Но само професионални участници на пазара, „публични компании“ трябва да действат като агенции за развитие на териториите, само тогава е възможна нормална конструктивна работа. Иначе няма да има движение, няма развитие на града.