Договор за наем Ако сте наемодател
Тази статия ще даде препоръки, които трябва да бъдат взети предвид от наемодателя при сключване на договор за наем. На първо място, помислете за определението за наем, което е дадено от Гражданския кодекс. Съгласно чл. 606 от Гражданския кодекс на България, с договор за наем (наем на имот) наемодателят (наемодателят) се задължава да предостави на наемателя (наемателя) вещ срещу възнаграждение за временно владение и ползване или за временно ползване.
Андрей Шиндин, юрисконсулт, специално за информационна агенция Clerk.Ru
Следователно би било погрешно да се посочи в договора (както понякога се случва), че Наемодателят прехвърля имотапод наем на Наемателя. Необходимо е да се посочи дали имотът се предава навладение и ползване или само наползване.
Следва да се има предвид, че титулът на владение, съгласно чл. 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация, дава на наемателя право да прилага мерките за защита, предвидени в глава 20 от Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. да предявява отрицателни (премахване на пречките пред използването на наетия имот) и ревандикационни (възвръщане на наетия имот) искове, включително срещу наемодателя. По този начин, като посочите в договора, че прехвърляте имота на наемателя за владение и ползване, вие всъщност му предоставяте в известен смисъл „оръжие“ срещу себе си. Следователно в договорите за наем посочете, че имотът се предоставя на наемателя само заползване.
При наемни отношения наемодателят най-често се сблъсква с 2 проблема:
1) Осигуряване на непрекъснато получаване на наемни плащания;
2) Необходимостта от най-просто и бързо прекратяване на договора за наем.
Решението на първия проблем ще помогне да се реши използването на правния институт за обезпечаване на задължения. От видаза обезпечаване на задълженията, посочени в глава 23 от Гражданския кодекс на България, само едно е подходящо за договори за наем - неустойка. Но ако наемателят "избяга", без да плати, тогава получаването му е много проблематично. Необходимо е да подадете иск в арбитражния съд, да получите изпълнителен лист, след което ще трябва да общувате със съдебни изпълнители, да търсите имуществото на длъжника. Като се има предвид, че в момента неустойката е 0,1% за всеки ден забавяне, а съдилищата много рядко събират неустойка, надвишаваща 50% от дълга, изразходваното време няма да се изплати много. Прилагането на други обезпечителни мерки в договорите за наем е много проблематично, тъй като е малко вероятно типичният наемодател на офис пространство да осигури някаква сигурност или да доведе поръчител за обезпечаване на наемните задължения.
Един такъв начин е наемателят да плати наема за последния месец. Първо, ще имате гаранция, че наемателят ще "избяга, без да плати". Второ, предвидете в договора, че имате право едностранно да удържате неустойки, глоби и т.н. от тази сума. В този случай веднага ще се отървете от значителен брой потенциални проблеми в отношенията с наемателя. Още по-добре би било, ако в договора за наем предвидите наемателят да заплати освен плащането за последния месец и т. нар. „гаранционен депозит“, от който ще бъдат удържани неустойки и глоби.
Прекратяването на договорите за наем по инициатива на наемодателя е посветено на чл. 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Съгласно този член, по искане на наемодателя, договорът за наем може да бъде прекратен предсрочно от съда в случаите, когато наемателят:
1) използва имота в съществено нарушение на условията на договораили възлагане на имущество или при повторни нарушения;
2) значително влошава имуществото;
3) не заплати наема повече от два пъти подред след изтичане на определения в договора срок за плащане;
4) не извършва основен ремонт на имота в рамките на сроковете, установени в договора за наем, и при липсата им в договора в разумен срок в случаите, когато в съответствие със закона, други правни актове или договора капиталните ремонти са отговорност на наемателя.
Договорът за лизинг може да установи и други основания за предсрочно прекратяване на договора по искане на лизингодателя в съответствие с параграф 2 на член 450 от Гражданския кодекс (който също предвижда прекратяване на договора за лизинг само в съда).
В този случай наемодателят има право да поиска предсрочно прекратяване на договора само след като изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта да изпълни задължението си в разумен срок.
Въз основа на разпоредбите на този член е широко разпространено мнението, че прекратяването на договора за наем по инициатива на наемодателя е възможно само в съда.
Това мнение обаче е погрешно. Съгласно ал.3 на чл.450 от Гражданския кодекс на България страните могат да предвидят в договора основание за едностранно извънсъдебно прекратяване на договора. В същото време няма указания, че параграф 3 на чл. 450 от Гражданския кодекс на България не се прилага за договорите за наем, не съществува.
Като основание за прекратяване на договор за наем препоръчвам да предвидите:
- еднократно забавяне на плащането на наема;
- извършване от наемателя без съгласието на наемодателя на всяка работа, водеща до преустройство на помещенията, включително инсталиране на всякакви конструкции и / или засягане на носещи стени;
-пренаемане на наетия обект без съгласието на наемодателя.
- всякакви други действия, водещи до влошаване на лизинговия обект.
- Нарушаване на правилата за пожарна безопасност.
Понякога наемателите се опитват да оспорят възможността за установяване с договор за наем на такова основание за прекратяване на договора като еднократно забавяне на плащането на наема от наемателя, като се позовават на факта, че чл. 619 от Гражданския кодекс на България предвижда възможност за прекратяване на договора само в случай на многократно забавяне на плащането на наем.
Междувременно възможността за установяване на такова основание за прекратяване на договора за наем се потвърждава от параграф 26 от горния преглед.
Срокът на предизвестието за прекратяване на договора трябва да бъде възможно най-кратък. Имуществото на наемателя, останало в наетите помещения след датата на прекратяване на договора, можете (ако има дълг на наемателя) да запазите, докато наемателят изплати този дълг (членове 359-360 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Законосъобразността на действията на наемодателя да задържи собствеността на наемателя в този случай се потвърждава и от съдебната практика (параграф 14 от горния преглед на практиката).
Никога не позволявайте на наемател да пренаема помещенията. В крайна сметка това може да доведе до загуба на реален контрол върху наетите помещения и да не знаете точно кой е там. Всичко това ще се отрази изключително негативно на сигурността на вашия бизнес.
За да се избегнат различни конфликтни ситуации, се препоръчва в договорите за наем да се предвиди кой подготвя офиса за зимния период, забрана за свързване на електрически уреди, чиято мощност надвишава инсталираното натоварване на електрическата инсталация и др.
При определяне на условията за плащане трябва да се предвиди плащането на наемателянаем преди началото на съответния наемен месец. В този случай, ако наемателят закъснее с наема, ще можете да приложите следната схема на действие. Да приемем, че договорът за наем установява задължението на наемателя да плати наема до 25-ия ден на месеца, предхождащ съответния месец на наема. Наемателят е в забава с плащането. Като се има предвид, че договорът за наем предвижда възможност за прекратяване на договора при еднократно забавяне на плащането на наема от наемателя, можете незабавно да уведомите наемателя за прекратяването на договора от 1-во число на следващия месец. Това значително дисциплинира наемателите по отношение на навременното плащане на наема.