Две гледни точки по проблема с управлението на жилищата

Експертният съвет по жилищно и комунално стопанство на Международната експертна група ИА REX представя две гледни точки по проблема с управлението на дома.

Един от тях принадлежина Вадим Рязански, на ръководителя на секретариата на Обществения съвет за развитие на градската икономика към ИК на Московска област на Казан.

Необходимо е да се предвидят два вида управление на жилищни сгради: директно - за едно- и малки жилищни сгради и чрез професионални управляващи компании (под контрола на собствениците на помещенията) - за жилищни сгради.

Законът "За HOA" предвижда пряко управление само за 2 - 4 жилищни сгради. LCD България премахна такова ограничение, но това не промени същността на въпроса: прякото управление (по-нататък - NU) е възможно само в едно- и малки жилищни сгради. Тук съседите или изобщо не зависят един от друг, или тази зависимост е минимална: те имат общи стени, но всеки има собствено мазе, таван, входна група и земя. В такива къщи собствеността трябва да бъде споделена, разпределена в натура, а не обща, както в многофамилните сгради. Собствениците на помещения в NU трябва да имат директни договори с доставчици на комунални и комуникационни услуги и за извозване на твърди отпадъци.

Поддържането на техния дял е техен собствен бизнес, освен в ситуации, в които лошото управление на един може да повлияе неблагоприятно на безопасността на другите. Например, ако в една къща-близнак единият апартамент е обитаван и следователно се отоплява, а в другия - никой не живее и следователно не се отоплява. В този случай разделителната (обща, неизолирана) стена започва да замръзва, създавайки неудобство за съседите.

За единични и малки жилищни сгради не трябва да има избор на метод на управление, единствениятсамо NU може да бъде приемливо тук.

И в жилищни сгради OU е невъзможно. Теоретиците, които защитават комбинацията от NU с доверие (DU), когато собствениците поверяват управлението на къщата на един от тях, са утописти. До 20% от апартаментите все още не са приватизирани и до 20% от апартаментите са празни. Намирането на техните собственици и съгласуването с тях за дистанционно управление е нереалистично. Но ако собствениците се споразумеят, тогава къде е гаранцията, че новият собственик, закупил апартамент в жилищна сграда (MKD), ще бъде пропит с доверие в попечителя, с когото все още не е запознат? DU изисква съгласието на всички собственици. А без доверително управление NU не работи дори в двуетажна къща: някои ще имат проблеми с течащ покрив, други с извисяващи се мазета и канализация, бликаща от тоалетни чинии. Жителите на междинни етажи в къщи с по-голям брой етажи изобщо не ги интересува нито едното, нито другото.

Собствениците на помещения в МКД в по-голямата си част все още не са узрели за демокрация. Сигурен съм, че в повечето случаи протоколите от събранията за избор на начина на управление на жилищните блокове са фалшифицирани. Но това не ги интересува нито собствениците, нито надзорните органи. Освен това, когато отделни собственици се обърнат към надзорните органи с молба да им помогнат да го разберат, те се изпращат на три писма, тоест в съда. И съдът понякога взема решения, които не се основават нито на здравия разум, нито на законите. Които, благодарение на празнотите и противоречията в тях, позволяват по едни и същи казуси да се вземат различни решения.

Следователно за МКД трябва да има единственият начин за контрол. Това е симбиоза на HOA (HBC) и управляващото дружество, за което във всяка къща трябва да се създаде представителен орган - съвет, избран от собствениците на помещенията. При липса на такъв орган, функциите на борда могат да бъдат поети отобщина, като периодично инициира събрания за избор на управителен съвет. Функциите, правата и задълженията на тези структури в общините, както и представителния орган за управление на къщата, трябва да бъдат ясно регламентирани от федералния закон.

Поддръжката на сметката може да бъде поверена на специализирана сертифицирана организация, като Единния сетълмент център (наричан по-долу UPC). Правата и задълженията на SRC, както и гаранциите за безопасността на средствата, включително тези от властите, трябва да се регулират от федералния закон. Прехвърляне на средства от сметката на някого се допуска само с подпис на председателя на Управителния съвет. В този случай надзорът върху законосъобразността на използването на средствата ще се извършва както от председателя, така и от ERC.

Законността на договорите с последните в интерес на собствениците на помещенията трябва да се контролира от общото събрание, управителния съвет и ERC, действайки в съответствие с инструкциите, одобрени от федералните власти.

Функциите, правата и задълженията на изпълнителните органи, както и гаранциите за обезщетение на собствениците за загуби, причинени от неправилно управление на къщата, включително от държавата, също трябва да бъдат регулирани от федералния закон.

Договорите с доставчици на комунални услуги, комуникационни услуги и редица жилищни услуги, например за поддръжка на асансьорни съоръжения, извозване на твърди отпадъци и други, се сключват от председателя на представителния орган в съгласие с борда, изпълнителния орган и ERC. Стандартните договори за тези услуги, както и за договорите с ERC и Наказателния кодекс, с разпределението на задължителни и препоръчителни раздели, трябва да бъдат одобрени от федералните власти.

Надзорът върху законността на жилищните правоотношения трябва да бъде поверен на специален федерален орган. Същият орган може да одобри (или да се съгласи)тарифи за жилищни и комунални услуги, комуникационни услуги, размер на удръжките към SRC и UK, включително бонуси за правилното използване на общата собственост в интерес на собствениците, например при отдаване под наем на този имот, както и размера на постоянните плащания и бонуси на председателя на представителния орган и членовете на съвета. Същият орган (или неговите регионални подразделения) следва да следи за навременността на общинските събрания за избор на състав на управителния съвет и председател на представителния орган.

Въпросите за финансовите гаранции и изплащането на обезщетения трябва да се регулират от федералния закон „За задължителното застраховане на общото имущество в жилищни сгради“, а основните ремонти - от съответния федерален закон. Те също така трябва да предвидят, че парите за основен ремонт не просто лежат в сметките на къщата, но носят дивиденти на къщата.

Извозването на твърдите отпадъци от жилищните услуги трябва да се изключи, като тази отговорност се възложи на общините, като се увеличи данъкът върху недвижимите имоти, получаван от местните бюджети, за да се покрият разходите, свързани с третирането на твърдите отпадъци.

Необходимо е да се измени законодателството за градоустройство по отношение на въвеждането в експлоатация на жилищни сгради, като се вземат предвид особеностите на жилищното законодателство (избор на съвет, въвеждане на информация в единния регистър на общата собственост, включително границите на парцела, организиране на експлоатацията на вътрешноквартални алеи, комунални мрежи, мрежи за външно осветление и др.).

А ето какво пише Наталия Кенфт.

Колективният ум на 101-вия собственик, както го виждам (на примера на моята къща) е кипящ котел, който никога няма да сготви нищо полезно. Общото събрание е еднообразна лудница. Не е ясно защо контролътналага ли България на абсолютно невежи в тази област жители? Във всеки отделен град има много органи с огромен персонал, с широки правомощия, с високи заплати, като Администрацията за жилищно строителство и комунални услуги, Росжилинспекция, Роспотребнадзор и др.

Коментари са достъпни само за регистрирани в сайта.