Двойно счетоводство
Има повече от достатъчно трудности, свързани с регистрацията на покупко-продажба на недвижими имоти. Един от най-"болезнените" е клаузата на договора, която посочва цената на жилището. Изборът е малък: трябва да въведете или отчетната стойност, или пазарната стойност. Но изходът от сделката зависи от това каква цифра ще се появи в договора, която, за съжаление, може да се окаже плачевна.
Къси панталони
Според персонала на Нотариалната камара на Санкт Петербург около 70% от договорите, заверени от градски нотариуси, не отразяват "продажната" стойност на жилищата. За брокерите тази цифра е още по-висока: цената на обекта при сделки, сключени чрез агенции, е подценена в 75-90% от случаите. Освен това реалната цена на апартамент, според Алексей Лобанов, заместник-генерален директор по операциите на вторичния пазар на Академията на науките в Итака, може да бъде три или дори десет пъти по-висока.
Участниците в сделката подценяват истинската цена на жилището в договора по няколко причини. Според брокерите от страна на купувачите това се дължи на желанието да избегнат срещата с данъчния инспектор. Днес не всеки може да обясни произхода на средствата за закупуване на недвижими имоти.
Но продавачът, напротив, се интересува от отразяване на цената, близка до пазарната. В този случай той получава възможност да "легализира" източника на доходи. Благодарение на официалното потвърждение, няма да му е трудно да докладва на данъчните власти, след като е направил голяма покупка след продажбата на апартамента. Но и за двамата не е изгодно да посочват в договора цена, по-висока от 1 милион рубли. ($31 250). Това се дължи на факта, че приходите от продажбата се считат за доход, от който продавачът е длъжен да плати 13% в хазната. Това правило не важи за собственици, които притежават имот повече от пет години. Независимо коесумата е в договора за продажба, те не трябва да плащат данък. За продавачи, които притежават имущество за по-малко от пет години, държавата предоставя приспадане на данък върху имуществото: сумата до 1 милион рубли не се облага с данък. Ето защо продавачите се опитват да ограничат цената на апартамента в договора.
Има и друга причина, поради която страните посочват в договора не пазарната, а балансовата стойност - желанието да се намали размерът на държавното мито за нотариална заверка. Обикновено разходите по обработката на сделката се поемат от купувача, това включва и услугите на нотариус. Въпреки че след влизането в сила на закона „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (№ 122-FZ от 21 юли 1997 г.) договорът за продажба може да бъде сключен в проста писмена форма, повечето продавачи и купувачи все още предпочитат да заверят документа при нотариус. Държавното мито за тази процедура е 1,5% -2,5% от сумата на сделката. На практика нотариусите обикновено вземат не повече от 1,5%, въпреки че това е много. Така че, ако цената на апартамент е 30 000 долара, ще трябва да платите около 14 500 рубли (450 долара) за нотариално удостоверение. Но ако същият апартамент е "минат" в договора на цена на описа, таксата ще бъде не повече от 2000 рубли ($64). Разликата е очевидна. Между другото, някои нотариуси добавят към договора за продажба фраза, че участниците в сделката не грешат при оценката на жилището. Това се прави в интерес на самия нотариус, който може да участва в производството като трето лице.
Подценяването на цената на жилището в договора от тази гледна точка е от полза за продавача. „Ако той настоява да посочи реалната цена, тогава може да се наложи или да сподели разходите на купувача за плащане на държавното мито, или да ги поеме изцяло“, казва той.Сергей Дроздов, изпълнителен директор на Петербургската корпорация за недвижими имоти. „Освен това, в случай на спор и прекратяване на сделката, апартаментът отново ще стане собственост на продавача и той е длъжен да върне на купувача не сумата, която е получил, а само отразена в договора за покупко-продажба.“
Който не рискува, той не губи
Разбира се, съдебни спорове не възникват за всяка сделка. Но все пак си струва да се предвиди такъв изход от събитията. В този случай голямо предимство има договор с посочена реална стойност на имота. По-специално, ако съдът прекрати сделката и задължи продавача да върне парите, купувачът може да разчита на връщането на цялата платена сума. Ясно е, че съдебното решение все още не гарантира еднократно връщане на всички пари. Плащанията могат да се проточат с години. Никой няма да попречи на продавача да декларира, че вече е похарчил парите или дори напълно ги е загубил. "Най-често реалната цена се появява в договора в три случая - отбелязва Елвина Воскресенская, служител на нотариалната кантора Absolut. - Ако апартаментът е наследен от продавача, ако се продава чрез пълномощник или ако миналото му е под съмнение, да кажем, че собствеността върху обекта вече е преминала няколко пъти."
За разлика от продавача, който така или иначе печели, позицията на купувача е по-уязвима. Като застраховка благоразумните брокери предлагат на клиентите си да вземат разписка от продавача. Агенциите го правят по различни начини. Например, купувачът може да получи касова бележка за цялата сума или само за разликата между пазарната и "peeb" стойност. Друг метод, в допълнение към получаването, предвижда допълнително споразумение към споразумението за промяна на цената.
Тези документи обаче не представляват особена стойност.настояще. Теоретично както разписка, така и допълнително споразумение могат да бъдат взети под внимание от съда, но ... "Практиката показва, че когато решават връщането на парите на купувача, съдиите по правило вземат предвид само цената, посочена в договора", предупреждава Ирина Гусева, адвокат в адвокатската кантора Unix.
Цената на "Пибовская" е нараснала
Установената практика за обработка на сделки по балансова стойност, въпреки всички потенциални рискове, очевидно ще продължи да бъде популярна сред населението, въпреки че брокерите отбелязват лека тенденция към намаляване на такива сделки.
Може би новогодишната заповед на губернатора ще изиграе някаква роля за това. С пускането на документа цената на жилищата "Pibovskaya" се увеличи с приблизително 16%. А това означава, че размерът на данъка върху доходите, данъка върху имуществото и държавното мито за нотариална заверка на договора автоматично ще нарасне, от което други разумни клиенти се опитват да спестят. „Редът може постепенно да доведе до увеличаване на дела на сделките, в които ще се появи реалната цена на апартамент“, казва Сергей Дроздов, изпълнителен директор на Академията на науките „Петербургски недвижими имоти“.
Не е известно дали прогнозите на брокерите ще се сбъднат в близко бъдеще. Но едно нещо е абсолютно ясно: участникът в сделката за покупко-продажба трябва внимателно да помисли какво е по-важно за него - да спести и да поеме рискове или, след като е похарчил пари, да си осигури спокоен живот.
Когато позицията изисква
Брокерът направи много добра сделка. Той вече потриваше доволно ръце, но в последния момент продавачът на апартамента реши да вдигне още малко цената и не реагира на никакви увещания. Купувачът на апартамента е мъж на средна възраст и ще се радваплати повече, но парите просто малко липсваха. Тук брокерът измисля гениален план - да посочи в договора цена, по-ниска от реалната, и да спести липсващата сума от данъци. Продавачът на апартамента сега нямаше нищо против, но купувачът имаше съмнения. И той започна да пита агента дали има някакъв риск в този въпрос. Брокерът му отговорил, че тази схема е стандартна, че я е обърнал сто пъти и няма никакви усложнения. Но въпреки всички най-убедителни аргументи, купувачът не се реши на това приключение, но в последния момент все пак намери липсващата сума и апартаментът все още беше купен.
Когато документите вече бяха дадени за регистрация, купувачът на апартамента и брокерът (вече, като цяло, не непознати) решиха да маркират сделката. Влязохме в някакво кафене, поръчахме „питие-закуска“ и започнахме да обсъждаме апартамента по нов начин, припомняйки си епизодите от този епос. И тогава брокерът започва темата: "Е, защо не се съгласихте, Иван Иванович, да напишете по-малка сума в договора?" Купувачът му казал: "Да, разбирам, но не мога. Ако разберат тези нещастници на работа, веднага ще те уволнят!" А на тъпия въпрос на брокера спокойно добавя: „Аз работя в данъчната служба, надзиравам тази област“.