Ефективност на проекта за развитие

Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92

Ефективност на проекта за развитие. Оценка на остатъчната печалба на строителя (разработчика)

Използването на остатъчната техника позволява много по-подробна оценка на ефективността на проекта за предприемача, тъй като въз основа на него е възможно да се определи приемливата цена на земята (за която най-често се използва) или, например, печалбата на предприемача, което е още по-важно за него.

Въпреки това, преди закупуването на парцел и започването на проект за развитие, стойността на земята представлява баланс, изчислен въз основа на очакваната възвръщаемост и разходи. След началото на проекта за развитие балансът, изчислен на базата на действителните разходи и приходи, ще бъде печалбата на разработчика.

Остатъчната техника в общоприетата настройка ви позволява да определите сумата, необходима за плащане на парцел за проект за развитие, като разликата между цената на завършения проект и разходите за развитие.

На практика остатъчната техника оправдава много повече максималната цена, която предприемачът е готов да предложи на конкурентен пазар, отколкото оправдава пазарните цени. С други думи, остатъчната техника обяснява икономически обоснованото търсене по-добре от пазарната цена.

Това предполага предположението, че проект за развитие може да започне само ако стойността на земята е по-голяма от текущата й стойност за използване. В противен случай собствениците няма да продадат парцелите, с други думи няма да има предлагане на парцели.

Ако предприемач възнамерява да придобие парче земя, тогава стойността му за развитие обикновено е много по-висока от стойността при текущо използване. За да убедят собствениците да продадат земята достатъчно бързо и да ги компенсират за техните материални и морални загуби, предприемачите предлагат по-висока цена от сегашнатаизползване.

Заключение: икономическата ефективност на развитието се определя не само от вида на използването на земята, но и от решенията относно размера на капитала, който трябва да се добави, за да се увеличи максимално стойността на земята.

Необходимо е да се изчисли цената, която предприемачът може да предложи за свободен парцел, където се планира изграждането на офис сграда с обща площ от 5000 квадратни метра в рамките на 1 година. м, като 80% от тях се предвижда да бъдат отдадени под наем.

Анализът на пазара показва, че нормата на възвръщаемост на такива имоти е 10%, нетният оперативен доход на квадратен метър наета площ е $300, разходите за строителство ще бъдат $800/кв.м площ, разходите за консултантски хонорари и финансиране ще бъдат съответно $0,5 и 1,2 милиона, а приемливата печалба на предприемача ще бъде 15% от разходите за развитие на недвижимия имот.

Общата схема за изчисление, базирана на техниката на остатъка, е:

1) брутна стойност на проекта (стойност на разработения недвижим имот):

  • наета площ (80% от общата), кв.м 5000 × 0,8 = 4000
  • оперативен доход, долари 300 × 4000 = 1200000
  • стойност на разработения недвижим имот, USD 1200000 / 0.1 = 12000000

2) сумата на разходите за развитие (с изключение на стойността на парцела):

  • разходи за строителство, долари 800 × 5000 = 4 000 000
  • хонорари на консултанти 500 000 щ.д
  • разходи за финансиране, 1200000 USD

3) печалбата на разработчика, изчислена като процент от сумата на разходите за разработка:

5 700 000 × 0,15 = 855 000 $

4) разходи за придобиване на парцел:

  • брутна стойност на проекта 12000000 USD
  • разходи за разработка, USD (минус) 855000
  • баланс за закупуване на земя, долара = 5445000

По този начин,предприемачът може да предложи 5445 хиляди долара за парцела.

Можете също така да предвидите непредвидени разходи, обикновено разделени на два вида. Първият тип включва разходите за нормални промени и детайлизиране на проекта в рамките на строителството и непланирани разходи за строителство. Вторият тип се състои от непредвидени разходи поради увеличаване на времето за строителство. Общо елементите на непредвидените разходи могат да възлизат на 3 - 5% от разходите за строителство.

Когато правите изчисления, трябва също да запомните, че заемите за строителство обикновено се предоставят под формата на кредитна линия, така че първоначално не се избират всички пари, а само част от тях. Това означава, че средствата за закупуване на земя се заемат в началото на проекта, а предприемачът получава пари за строителство и други разходи по време на изпълнението му. Остатъчната техника предоставя още една възможност за оценка на ефективността на проекта - от гледна точка на печалбата, която разработчикът може да получи в резултат на проекта. Размерът му се определя от баланса, изчислен на базата на разходите и приходите от развитието на поземлените имоти. Разбира се, разходите за плащане на парцел също ще бъдат включени в тези разходи.

Да приемем, че в горния пример цената на парцела е известна и е необходимо да се определи печалбата на предприемача.

Очевидно това ще бъде разликата между брутната стойност на проекта за развитие и сумата от разходите за развитие и придобиване на поземлен имот:

  • брутна стойност 12000000 USD
  • разходи за разработка, 5 700 000 USD
  • разходи за закупуване на земя, 5 445 000 щ
  • печалба на разработчика, 855 000 USD

Така печалбата на разработчика от изпълнението на проекта може да възлезе на 855 хиляди долара. или 7,125% от брутния му размерцена.

В същото време, след като е инвестирал 11145000 (общи разходи) в проекта, разработчикът (ако приемем, че след завършването на проекта той сам ще управлява съоръжението) ще получи 1200000 / 11145000 = 10,767% от годишната възвръщаемост на проекта.

Ако разработчикът на своята инвестиция очаква да получи дългосрочна възвръщаемост от средно 8%, тогава за този проект над 2,767% ще представлява печалбата на разработчика на средна годишна база.

Разгледаните примери, базирани на остатъчната техника, изхождаха от предпоставката, че периодът на развитие няма да надвишава една година и в рамките на това предположение те бяха напълно правилни. Въпреки това изпълнението на проекта, който включва такива основни етапи като период на подготовка на проекта, период на закупуване на земя, изграждане и наемане на ново съоръжение, може да отнеме повече време, което изисква прилагането на техники за дисконтиране при оценката на тези проекти.

Определянето на ефективността на проектите за развитие въз основа на анализа на дисконтираните потоци, като правило, включва определяне на:

• нетна настояща стойност

където NPV - нетна настояща стойност; CFO - първоначална инвестиция; CFt - прогнозиран паричен поток за период t; it - дисконтов процент, съответстващ на период t.

• вътрешна норма на възвръщаемост

където IRR е дисконтовият процент, при който нетната настояща стойност е нула.