Хрушчов за събаряне какво да подготвят за жителите на московските пететажни сгради
В момента в Москва вече работи програма за преселване на жителите на Хрушчов от първата вълна на индустриалното жилищно строителство. Засяга 1722 пететажни сгради с обща площ от 6,3 милиона квадратни метра. м: програмата включваше само най-старите серии от къщи. По принцип става дума за панелни сгради без балкони и с газови бойлери - значителна част от тези хрушчовки са построени през 50-те и 60-те години на миналия век.
Програмата се изпълнява повече от двадесет години и все още не е завършена: в момента в столицата остават 75 пететажни сгради от разрушената серия. Тези къщи трябва да бъдат демонтирани до 2018 г. Същността на предложението на депутата е да се разшири програмата за разрушаване на всички съществуващи пететажни сгради в Москва - а това е 25 милиона квадратни метра. м жилища. Ако бъде приета новата програма, тогава ще се заселват не само панелни, но и тухлени къщи.
„Обектите, които сега се събарят, са издигнати в зората на ерата на индустриалното жилищно строителство: това са тесни и студени панелни къщи. Те вече не са много издръжливи и трябваше да бъдат съборени, защото в противен случай просто биха се разпаднали пред очите на минувачите “, казва Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар на агенцията за недвижими имоти Inkom-Nedvizhimost.
„Но повечето от пететажните къщи в Москва все още са обитаеми“, продължава експертът. „Може би не са много удобни за живеене поради ниските тавани, но това са сгради с дебели стени, които задържат топлината добре. Освен това могат да бъдат построени и някои блокови пететажни къщи, увеличавайки броя на жилищните квадратни метри. Подобни проекти вече са реализирани в някои квартали на столицата. Мисля, че не е препоръчително да се събарят такива обекти, защото все пак това е доста висококачествено жилище. Но как да го ремонтирате и как да смените тръбите, които често минават вътре в стените -Това е въпрос към специалисти по жилищно-комунални услуги.“
Фоторепортаж: надстроени пететажни сгради в Москва
Тази зима Московският департамент по градоустройствена политика нарече новата програма за разрушаване неосъществима - но през 2014 г. градските власти обявиха стартирането на точно същата програма. В този момент Москва обеща да ликвидира всички същите 25 милиона квадратни метра. м, на мястото на което е планирано да се построят 50 милиона квадратни метра. м нови жилища. Миналото лято московските власти дори обявиха датата на стартиране на новата програма: 2018 г.
Редакторите на RBC-Real Estate решиха да разберат как новата програма за демонтаж на къщи Хрушчов в столицата ще се отрази на търсенето на такива жилища и на какво могат да разчитат бъдещите мигранти.
В кои къщи ще бъдат преместени
Настоящата програма за разрушаване на пететажни сгради е свикнала жителите с факта, че те се преместват в нови сгради, казаха брокери, интервюирани от редакторите. Междувременно законът не задължава мигрантите да се предоставят на ново жилище. Властите имат пълното право да изпратят обитателите в девететажна съветска панелна сграда, в сталинска сграда или дори в друга сграда на Хрушчов, която не е включена в програмата за събаряне.
„Законът не съдържа забрани за такова преселване. Такъв сценарий е доста вероятен, ако властите решат да използват празни площи в онези къщи, които са пуснати в експлоатация “, потвърди Владимир Зимохин, заместник-началник на правния отдел в NDV-Nedvizhimost. „Не сме виждали [такива примери] просто защото градът просто не притежава такъв брой подходящи свободни апартаменти“, обясни Олга Тихонова, ръководител на един от офисите на агенцията за недвижими имоти Miel.
„Обитателите на съборените пететажни сгради в миналото получиха реални ползи от програмата“, каза ръководителят на компанията"IRN-Consulting" Татяна Калюжнова. - Често те успяха да увеличат кадрите в резултат на презаселването, но дори ако районът остана същият, те получиха по-модерни и следователно скъпи жилища в замяна. Някои успяха да спечелят пари от това: хората умишлено купиха къщи в Хрушчов за разрушаване и получиха по-скъпи жилища в замяна.
Възможно ли е да се преместя в друга област
Сега в Москва има няколко програми, по които хората се преместват от стари къщи в нови. Например, заедно с разрушаването на пететажни сгради в столицата, се ликвидират аварийни жилища, които не са непременно Хрушчов. Подобно "паралелно" презаселване често поражда объркване, свързано с нюансите на осигуряване на ново жилище, обясниха брокери.
„Съгласно действащото законодателство, властите са длъжни да осигурят на жителите на разрушени къщи жилища в същия район (например те разрушават пететажна сграда в Дмитровское - и нови жилища трябва да бъдат на същото място), потвърди агенция Миел. „Но понякога, поради спецификата на района и невъзможността да се построят нови жилища до съборените, жителите могат да получат жилища в съседния квартал. Има случаи, когато вместо да бъдат съборени, жилища са предлагани в Московска област (например жителите на Текстилщиков - в Люберци).
„Жителите на пететажни сгради могат да откажат да се преместят в друг район на Москва, ако новото местоположение не ги устройва“, каза Сергей Шлома. „Разбира се, ако сградата на Хрушчов в Кузминки бъде разрушена и на хората се предложат алтернативни жилища близо до метростанция „Университет“, те най-вероятно ще се преместят там с удоволствие. Но къде да получите място за изграждане на нови жилища в тази област е неизвестно. От друга страна, просто презаселване на всички, например в Бутово, не е опция, тъй като такова решениеполучи одобрението на гражданите.
Струва ли си да купите Хрушчов сега
Преди четири години апартаментите в пететажни сгради от разрушени серии бяха много търсени: хората купиха такива недвижими имоти, за да получат законно жилище в нова сграда. Повтарянето на подобен сценарий през 2017 г. и по-късно е малко вероятно, според брокери и анализатори, интервюирани от RBC-Nedvizhimost.
„Не трябва да очакваме значително подобрение на условията на живот“, прогнозира Владимир Зимохин. „Тези, които имат пари да подобрят условията си на живот, като продадат апартамент, вероятно трябва да се възползват от тази възможност, защото това ще им позволи да изберат бъдещото си жилище.“
„Ликвидността на пететажните сгради ще остане ниска, тъй като за обикновените граждани това е остаряло жилище, а за инвеститорите рисковете са много високи поради сложността и непредсказуемостта на програмите за презаселване“, заключи Александър Пипин. Според анализатора, инвестициите в хрушчовки могат да станат оправдани само ако градският бюджет за пътища и озеленяване бъде частично преориентиран към презаселването на стари и порутени жилища, в резултат на което след 10-15 години градските власти ще могат да презаселват 500 къщи годишно.
Модерни къщи Хрушчов в Москва в числа