Икономика на недвижимите имоти
(Семенова Ирина Александровна - д-р по икономика, доцент)
Тема 1. Понятието недвижим имот. Необходимостта от оценка. Видове разходи
ККРФ Чл. 130 -недвижими вещи(недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционално увреждане на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради и конструкции.
Недвижимите вещи също включват въздухоплавателни средства и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.
Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон.
Всички сделки с недвижими имоти подлежат на задължителна регистрация. Промени в GCRF от 2008 г.: към обектите беше добавено незавършено строителство, а водните тела, горите и трайните насаждения вече се регулират от други закони.
Недвижим имоте количествено определен поземлен имот и принадлежащите към него сгради, постройки, трайни насаждения и други.
Обектът на недвижимия имот може да бъде представен като:
- земя с подобрения
H = недра + земя + подобрения + въздушно пространство
NS = N + PS
НС - недвижими имоти в имот
ПС - права на собственост
Разпределете недвижими имоти по природа и недвижими имоти по закон:
Недвижимо имущество по закон(квази-недвижимо имущество) е всичко, което е класифицирано като недвижимо имущество по закон (въздушни и морски кораби, кораби за вътрешно плаване, космически обекти).
Може да има естествени обекти и изкуствени обекти на недвижими имоти.
Недвижимите имоти имат двойна природа катоикономически актив, тоест той е едновременнореален актив(това е стока) ифинансов актив(това е капитал).
Охарактеризиране на недвижимите имоти като стока:
1) това е комплексно нещо - включва самото благо (недвижимо имущество) + права
2) индивидуално ценообразуване (в зависимост от местоположението)
3) високо ниво на транзакционни разходи (разходите, свързани със сключването на сделки, са типични за сделки с недвижими имоти)
4) ниска ликвидност (в сравнение с всички други недвижими имоти, ликвидността е способността на актива бързо да се превърне в пари)
Характеристики на недвижимите имоти като капитал:
1) безопасност на инвестираните средства
2) увеличаване на стойността на недвижимите имоти във времето
3) висок инвестиционен праг
4) бучкастост - ниска делимост като инвестиционен обект
Всички сделки с недвижими имоти се извършват на пазара на недвижими имоти.
Пазарът на недвижими имотие специфичен набор от механизми, чрез които правата на собственост и свързаните интереси се прехвърлят, цените се определят и пространството се разпределя между конкуриращи се земи.
Препоръчителна литература: Friedman and Ordway, Analysis and Valuation of Income-Producing Real Estate.
Необходимостта от оценка на недвижими имоти
За търговски сделки се изисква оценка
Оценката е необходима за подобряване на финансовото управление на предприятието
ДА СЕ
Днес се разпространява нов подход към управлението на предприятието, това е икономически подход, идва от Запада и същността му е следната:
ако едно предприятие не е насочено към увеличаване на стойността на компанията, то няма да оцелее в съвременните условия.
под наем
Застраховка
Кредитиране
Формиране на инвестиционен портфейл
За данъчни цели
Приватизация
Оценкатае изчисляването на стойността на обект.
Оценка на ефективносттае оценка на нарастването на стойността на компанията.
Разработена е регулаторна рамка за регулиране на дейностите по оценяване, по-специално стандартите за оценяване.
Има4 вида разходи:
1) Кадастрален - за данъчни цели
2) Ликвидация – използва се при ликвидация на предприятието
3) Инвестиция - това е разходът за конкретен инвеститор или група инвеститори за определени инвестиционни цели
4) Пазарната стойност е най-вероятната продажна цена на даден обект.
Пазарната стойностеприблизителна оценка, равна на паричната сума, за която имотът се очаква да смени собственикакъм датата на оценкатав резултат на търговска транзакция междужелани купувач и желаещ продавачслед адекватен маркетинг, като се приеме, че всяка страна е действала компетентно, благоразумно ибез принуда.
Подходъте набор от методи, базирани на определен тип информация, която е от съществено значение за този подход.
Методъте поредица от процедури, която ви позволява да получите цената на даден обект.
Подходи и методи при определяне стойността на недвижими имоти