Има ли право председателят на етажна собственост да тегли кредит без знанието на мнозинството съсобственици
На първо място, трябва да се помни, че AJOAH е създадена, за да гарантира и защитава правата на съсобствениците и да спазва техните задължения, правилна поддръжка и използване на общата собственост, осигурявайки навременното получаване на средства за плащане на всички плащания, предвидени от закона и нормативните документи.
Но достатъчно ли са защитени на законодателно ниво интересите на съсобствениците?
За да отговорим на този въпрос, нека разберем кой и как може да управлява средствата на етажната собственост?
Дейността на учредените етажни собствености се регулира от Устава на етажната собственост, който трябва да отговаря на разпоредбите на:
Съгласно чл. 21 от Закона за AJOAH и r. IV от модела на Хартата фондовете на етажната собственост включват:
От изложеното следва, че етажната собственост може да получава кредити и заеми. По правило заемите се привличат за изпълнение на мащабни проекти, които изискват значително привличане на средства, като модернизация, реконструкция, ремонт на сгради и др.
За да се отговори на въпроса„Кой и как може да управлява средствата на етажната собственост?“ е важно да се разбере какви управителни органи се създават в етажната собственост и какви правомощия имат те.
В чл. 10 от Закона за AJOAH и в r. III от Примерния устав определя органите на управление на етажната собственост и техните правомощия. Така управителните органи на етажната собственост са:
1) Общо събрание на съсобствениците, чиято изключителна компетентност включва, наред с другото:
- приемане на бюджет, баланс на сдружението и годишен отчет;
- определяне на реда за плащане, списъка и размерите на вноските и плащанията на съсобствениците;
- предварително (преди сключването им) споразумение относно условията на договорите,сключени за сума, надвишаваща определената в устава, както и споразумения, чийто предмет са ценни книжа, права на собственост или съвместна собственост на съсобственици или част от тях;
- вземане на решение за реконструкция и ремонт на жилищна сграда или за изграждане на стопански постройки.
В същото време решение за определяне на списъка и размера на вноските и плащанията на съсобствениците, процедурата за управление и използване на обща собственост, прехвърляне на обща собственост за ползване на физически и юридически лица, както и за реконструкция и основен ремонт на жилищна сграда или изграждане на стопански постройки се счита за прието, ако за него са гласували най-малко две трети от общия брой на всички съсобственици и ако хартата не предвижда приемането на такова решения, с мнозинство на гласовете.
Както виждате, съсобствениците решават какви средства ще бъдат използвани от етажната собственост и как ще бъдат привлечени, както и съгласуват условията на отделните бъдещи договори.
Важно! С приемането на Хартата на ОСМД, съсобствениците имат право да ограничат правомощията си за сключване на договори, надхвърлящи определена сума. В същото време размерът на тази сума се определя от съсобствениците, което веднага се посочва в Хартата. Според нас съсобствениците могат да ограничат и видовете договори, които председателят на управителния съвет има право да подписва след съгласие на общото събрание.
Препоръка!
2) Съветът е изпълнителен орган, който се избира от Общото събрание за управление на дейността на AJOAH и се отчита пред Общото събрание. Компетентността на съвета, наред с други неща, включва:
- разпореждане със средствата на сдружението в съответствие с одобрения от общото събрание на сдружението разчет;
- сключване на договори за извършване на работа, предоставяне на услуги и контрол върху тяхното изпълнение.
В същото времеПредседателят на Управителния съвет се избира от членовете на Управителния съвет на AJOAH, чиито правомощия включват следното:
- действа без пълномощно от името на сдружението и сключва споразумения и други сделки от своята компетентност в съответствие с решенията на управителния съвет;
- управлява средствата на сдружението в съответствие с утвърдения бюджет и решенията на управителния съвет, като има и право първи да подписва финансовите документи на сдружението;
- открива и закрива сметки на сдружението в банкови институции и други финансови институции, подписва банкови и други финансови документи.
Тоест, както виждаме, председателят на Управителния съвет има право да действа изключително в рамките на правомощията, предвидени от Устава, и да се разпорежда със средства в рамките на оценката, одобрена от Общото събрание! Което, разбира се, не изключва възможността за злоупотреби от страна на председателите на УС на етажната собственост.
Важно! Съгласно чл. 14 от Закона за AJOAH съсобствениците имат право да получават информация за дейността на AJOAH по установения ред, докато Съветът на AJOAH трябва да предостави всичките си финансови отчети за преглед по искане на съсобственика.
Препоръка!
Когато избират Управителния съвет на AJOAH, съсобствениците трябва да разберат, че имат доверие на лицата, които избират да управляват средствата на AJOAH.
При възникнали въпроси относно финансовата дейност на етажната собственост, трябва да се обърнете към председателя на УС с писмено искане относно предоставяне на финансови отчети за преглед.
3) Ревизионна комисия —се създава за осъществяване на контрол върху финансово-стопанската дейност на Управителния съвет от състава на съсобствениците.
Важно!
Точка 18, стр. III от модела на Хартата се определя, че ревизионната комисия има право:
- получават от управителния съвет и служителите на етажната собственост първични и аналитични документи от счетоводната и данъчната отчетност, финансовата, статистическата и данъчната отчетност на сдружението за всеки период от дейността на сдружението, запознават се с тези документи, правят извлечения и копия от тях;
- по решение на общото събрание да извършва и други действия по контрол върху финансово-стопанската дейност на управителния съвет на сдружението.
Препоръка!
Да избира лица с икономическо, счетоводно, юридическо образование за членове на ревизионната комисия, а при възникнали въпроси относно работата на съвета да свиква Общото събрание и да задължава ревизионната комисия да провери финансовата дейност на етажната собственост, като се ръководи от разпоредбите на чл. 10 от Закона за AJOAH, а именно възможността за свикване на Общо събрание от инициативна група от най-малко 3 съсобственици.
Така, за да получите кредит за етажна собственост, това решение трябва да бъде взето с мнозинство от общото събрание на съсобствениците!
В същото време е важно да запомните: ако членовете на етажната собственост вземат решение за привличане на заеми с мнозинство от гласовете, жителите, които са гласували против, все пак трябва да се съобразят с решението на събранието и да плащат по заема.
Финансовите задължения на всеки обитател се разпределят пропорционално на квадратните метри, които притежава. Това означава, че ако AJOAH е привлякъл кредитни средства, всеки член на асоциацията също ще плаща месечно парите за изплащане на заема.
каквиждаме, че правомощията на етажната собственост са много добре разписани в законодателството, а интересите на съсобствениците изглеждат защитени.
Елена Жмуйданович,