Избор на главен изпълнител, както го виждат практиците

Свързани статии

Правила за избор на изпълнител
Какви клаузи в договора между изпълнителя и клиента са от особено значение
Защо не трябва да съдите изпълнители
Избор на главен изпълнител: практически съвети

Задълбоченото търсене на строителни предприемачи винаги е важна и отговорна задача. У нас се броят на пръсти качествени изпълнители. Тази статия очертава вижданията на двете страни по въпроса заизбора на главен изпълнител и организирането на отношенията между клиента и изпълнителя, както и обръща внимание на това къде да намерите изпълнител и как да организирате успешно сътрудничество.

„Преди да намеря изпълнител, посещавам техните съоръжения“

Василий Осипов, директор по строителството, RDI Group, Москва

Имам десет години опит в жилищното строителство. Добре осъзнавам важността на ефективните отношения с изпълнителите. Тъй като, ако изборът на изпълнител е неуспешен, ще има определени проблеми при смяната му по време на строителния проект. На първо място, това ще доведе до значителни допълнителни разходи. Второ, новият изпълнител вече няма да поема гаранционни задължения за това съоръжение. Ще ви кажа как да избегнете проблеми в отношенията с главния изпълнител и какво да правите, ако възникнат проблеми.

Избор на главен изпълнител: какво да търсите

Състояние на обекти в строеж. Професионализмът на изпълнителя трябва да се оценява не само според оценката, но и като се вземат предвид принципите на организиране на неговия проект за други съоръжения, как изпълнителят поддържа строителната площадка. За тованеобходимо е посещение на строящите се обекти на изпълнителя, като се преценява вида на оградата, временните пътища, организацията на прохода, миенето, използваните инструменти и помощни материали.

Без инциденти на строителната площадка. Ние общуваме с бивши клиенти, тяхната обратна връзка може да бъде решаваща. Също така нашите изпълнители трябва да потвърдят липсата на аварии на предишните съоръжения. Смятам, че злополуките на строителния обект са от лоша организация на труда – това свидетелства за безотговорното отношение на строителите към работата.

Подробни инструкции в договора. Колкото по-подробно са разписани всички клаузи на договора със съответните приложения, толкова по-голяма е вероятността за спазване на планираната оценка. При изготвяне на договор без необходимото внимание към детайлите, това може да доведе до сериозно увеличение на крайния бюджет. Тъй като изпълнителят ще може да тълкува различни пропуски в своя полза. Също така, неконтролираното увеличаване на времето за работа поради ненавременни решения на страните, предвид липсата на алгоритми (инструкции) в договора, води до още по-големи рискове.

Необходимо е да се осигурят инструкции за персонала на строителната площадка за почти всяко действие, както и за разрешаване на възникнали спорове. Важно е в договора да се посочи отговорността на изпълнителя в случай на нарушаване на сроковете на някой от етапите на работа. Важен момент от сключвания договор е компетентното изготвяне на техническото задание, което ясно ще отразява необходимия обем на работа, особено в пресечната точка на отговорностите между различни фирми изпълнители.

Избор на изпълнител и контрол върху изпълнението на работата

Отношенията между клиента и главния изпълнител могат да се основават на различни схеми. Сред найобщи трябва да се отбележи:

Схема на договор "до ключ" - изпълнителят предоставя готовия продукт срещу фиксирана такса и в срок.
Схемата "Отворена книга" - изпълнителят, заедно с клиента, избира специализирани подизпълнители за изпълнение на определени области на работа, главният изпълнител отговаря за координирането и управлението на работата на всички участващи компании. В този случай плащането на главния изпълнител се начислява по договорените ставки за управление или на процент от стойността на строителните работи, договорени в договора (4-14%, преди кризата тази цифра може да достигне до 20%) - зависи от вида и обема на работата.

Във всеки случай обаче е неприемливо работата на изпълнителя да бъде оставена без контрол. Щом контролът се разхлаби, изпълнителите ще се почувстват безнаказани, което се отразява негативно на цялостното качество на строителството. В моята практика се натъкнах на случай, когато изпълнител извърши работа с нарушения на технологията, но отказа да го признае. Лабораторията потвърди заплахата от срутване на конструкции, с необходимост от локалното им укрепване.

Изпълнителят имаше готовност да отстрани установените нарушения, но това доведе до забавяне на наличните срокове. Днес във фирмата е организирана работата на отдел „Проектиране и строителство” – в него влиза отдел „Технически надзор”. Под негов контрол е изграждането на комплекс „Селски квартал”. В персонала на отдела работят 8 специалисти, които непрекъснато следят хода на работата на всеки етап в обекта. Невъзможно е приемането на каквато и да е работа преди подписването на съответния акт от нашите мениджъри.

Защо не трябва да решавате проблемите с изпълнителите в съда

Най-много конфликти в строителния бранш в Българиясе решават извън съда, тъй като всеки съд означава замразяване на строителството и увеличаване на разходите (поради престой, необходимост от обслужване на заеми, трудности при продажбата на обекти). Прехвърлянето на обекта на нов изпълнител без уреждане на всички спорни въпроси прави невъзможно предявяването на претенции към стария. Глобите, които могат да бъдат победени от изпълнителя в съда, все още не покриват загубите на клиента. В договора с изпълнителя са предвидени стандартни неустойки – до 0,1% (при краткосрочни договори може и повече) от стойността на договора за всеки ден забава, но не повече от 10%. Те обаче имат по-скоро възпиращ характер и се използват рядко, тъй като обикновено много фактори водят до забавяне, включително забавяне от страна на клиента.

Необходими са много усилия и пълен контрол по време на строителния процес, за да се докаже, че вината е на изпълнителя. В случай, че процесът все пак стигне до съд, глобите зависят от много фактори (условия на договора, доказани от ищеца, пропуснати ползи на клиента, претърпени загуби и т.н.), но всичко това все още трябва да бъде обосновано и доказано. Самите изпълнители също могат да сезират съда, ако не получат очакваните пари от клиентите в сроковете, посочени в договора.

За щастие за 10 години не съм имал възможност да съдя изпълнители. Убеден съм, че много проблеми могат да бъдат избегнати или решени по мирен път.

Каква е опасността от невнимание към детайлите от страна на клиента

Изпълнителят представи доста икономична оценка за крепежни елементи - анкерни болтове. Оценката е подписана от клиента, без да се вземат предвид детайлите. Резултатът е използването на евтини китайски болтове от изпълнителя, които се провалиха в близко бъдеще. В резултат на това работата беше спряна, със значително увеличение на разходите, клиентът беше принуден дабеше да се извърши преглед, като се осигури внимателен контрол при закупуване на нови болтове.
По време на строителството на къщата клиентът самостоятелно определя подходящия основен материал за изграждането на покрива. Бяха избрани евтини плочки от шисти. След монтажа на покрива се оказа, че в първоначалната оценка са забравили да включат снегозадържаща точка. Клиентът погрешно вярваше, че ще бъде възможно да се справи със задържането на сняг по-късно. Но всъщност технологията ви позволява да се справите с това при монтажа на покрива, когато се знае точно върху кои склонове на покрива се натрупва сняг и е възможно той да се отлепи. Покривът трябваше да бъде ремонтиран.

Как да изградим отношения с клиенти: 3 съвета за изпълнители

Дмитрий Кунис, президент и съсобственик на STEP, Санкт Петербург

На първо място чуждестранните клиенти гледат възможностите на изпълнителя, който е главният изпълнител. Трябва да се отбележи процедурата за предквалификация - тя показва дали изпълнителят може да се справи с изграждането на необходимото съоръжение. В резултат на това клиентът избира набор от компании, които са еднакви по своите възможности. В бъдеще избраните компании се състезават по цена и скорост на работа.

Българските фирми, особено малките, прибягват до самоизмама. Собственикът на фирмата смята, че ще може да строи по-евтино и по-бързо от предложенията на главния изпълнител. Ето защо, най-често се ръководи само от ценовия фактор. Но такова твърдение е ирационално - в крайна сметка цената на строителството в началото на работата не може да съответства на цената в края. В допълнение към разходите за изграждане има и други важни фактори, които трябва да имате предвид, включително качество, обслужване, контрол, режийни разходи и управление на проекти.

1.Обмислете изискванията на клиента. Около 40-50% от успеха в изпълнението на проекта зависи пряко от мениджъра от фирмата клиент. Компетентността на този мениджър е много въпроси, включително проектни, бюджетни и организационни. За нас ще бъде голям успех, ако този ръководител е човек, който е готов да носи отговорност и да взема решения. Но на практика това е много рядко. Всички чуждестранни клиенти отдават голямо значение на спазването на правилата за безопасност. Ето защо, преди да намерите изпълнител в строителството, трябва да изясните тази информация.

2. Трябва да има ясно разделение на функциите в компанията. Директорът или основателят не трябва да поемат всички комуникации с клиенти - такъв подход се отразява негативно на статута на ръководителите на направления. Да, и клиентите в този случай могат да кандидатстват през главите си - директно към "най-важните" лидери.

3. Измерете степента на връзка с клиентите и направете изводи. За да бъде ръководството на компанията информирано за случващото се в обекта, в нашата работа беше въведен определен „термометър“. С негова помощ се осигурява периодичен мониторинг на степента на взаимоотношения между компанията и клиентите. Контролът на степента на отношения се основава на анкета сред клиентите. За обективни резултати от проучването, ние ангажираме външна служба за качество STEP за неговото провеждане.

Въз основа на данните от проучването се взема решение дали учредителите трябва да се намесят в процеса или не. Тогава ръководителите на направления започнаха да взаимодействат с клиентите по различен начин. Планираме да провеждаме по-чести проучвания в бъдеще. За проекти с продължителност от 3 месеца - веднъж на 3 месеца. За проекти с по-кратка продължителност - 2 пъти, в средата на изпълнението на проекта ислед завършването му. Практиката потвърждава, че е необходимо да се поддържат отлични професионални отношения с клиентите не само в рамките на проекта, но и след завършването му. От това наистина зависи много, включително репутацията на организацията и перспективите за сключване на нови договори.

Каква е разликата между клиенти от Корея, Япония и Финландия

Ако възнамерявате да работите с чуждестранен клиент, дори преди началото на преговорите си струва да разберете характеристиките на неговата култура и манталитет. Например за корейците е важно да вземат решения колегиално - те посещават различни срещи с голям екип и могат буквално да ги смачкат на брой: има много хора, всеки иска нещо, но правомощията им не са съвсем ясни. Те щастливо работят на 12-часови смени. В Корея се счита за добър тон да си тръгнеш след шефа, а той обикновено работи дълго време, така че целият персонал от 60 души седи с него.

Финландците вземат решения след дълги консултации по един и същ въпрос с експерти в различни области. За това е създадена специална процедура, която българите биха сметнали за твърде бюрократична. Също така за финландците е важна яснотата при изпълнение на задачите и задълбочеността при подготовката на документите.

Японците са много спокойни: въпреки факта, че сроковете за изпълнение на проекта са ясно определени, те не казват да или не и обмислят всяко решение дълго време. Неучтиво е да ги пришпорвате. Също така за японците външните прояви на етикета са значими: не е обичайно да се ръкувате, можете само да се поклоните. Колкото по-висока е позицията или възрастта на човека, на когото се кланяте, толкова по-нисък трябва да бъде поклонът. Визитките могат да се предават само от ръка на ръка и преди всички да седнат на масата.

Копирането на материал без одобрение е разрешено, ако има dofollow връзка към товастраница