Как да използвате изгодно удръжките от данъка върху доходите на физическите лица, ако сте продали или купили дом
В какъв случай няма да плащате данък върху доходите на физическите лица и да подадете декларация?
Първо условие: притежавате продадения имот от три или повече години. Второ: вие сте данъчно местно лице (клауза 17.1 от член 217 от Данъчния кодекс на България). Тоест през годината сте били в България поне 183 календарни дни (не е задължително последователни!). Освен това този период не се прекъсва, когато заминете за лечение или обучение в чужбина за по-малко от шест месеца (чл. 207 от Данъчния кодекс на България).
И така, имотът е бил собственост в продължение на три или повече години от този период и вие сте данъчно местно лице. Това означава, че получената от купувача сума не се облага с данък върху доходите на физическите лица. И в този случай не сте длъжни да подавате декларация. Това следва от разпоредбите на член 228, параграф 1, параграф 2 и член 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Разбира се, ако няма други причини, поради които трябва да бъде представен. Например, има други доходи, посочени в член 228 от кодекса: наред с други неща, това са печалби от лотария, доходи от продажба на имущество, което е било собственост по-малко от три години и т.н.
Или, например, сте правили бизнес през 2010 г. Тогава пак трябва да подадете декларация. Това следва от разпоредбите на членове 227 и 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
С колко могат да бъдат намалени доходите от продажбата на апартамент?
Представете си, че през 2009 г. сте закупили апартамент, а през 2010 г. сте го продали. С други думи, те са били негови собственици за по-малко от три години. Така че е необходимо да се подаде декларация. Първо, изчисляваме данъка. Тук можете да използвате приспадането. Тоест, намалете сумата, върху която ще започнете да начислявате данък върху доходите на физическите лица. Можете да го намалите със сумата, получена от купувача, но не повече от 1 000 000 рубли. Това се отнася не само за апартаменти, но и за жилищни сгради, стаи,дачи, градински къщи и парцели. Както и дялове в това имущество (параграф 1, параграф 1, член 220 от Данъчния кодекс на България). За друго имущество - например за кола - приспадането ще бъде максимум 250 000 рубли.
А. С. Огородников живее постоянно в България. През 2010 г. заминава на почивка в чужбина и прекарва там по-малко от месец. Следователно той е данъчно местно лице. През 2010 г. Огородников продаде апартамента си, който му принадлежеше по-малко от три години.
За това жилище беше възможно да се спечелят 3 000 000 рубли. Максималното приспадане на имущество е 1 000 000 рубли, тъй като постъпленията от продажбата надвишават тази сума. Това означава, че данъкът върху доходите на физическите лица от тази сделка ще възлиза на 260 000 рубли. (2 000 000 рубли × 13%).
Друг вариант. Да предположим, че веднъж Огородников купи този апартамент за 3 000 000 рубли, както се вижда от документите. Тогава е по-добре да намалите доходите от продажбата на жилище с цената на придобиването му: изобщо няма да се налага да плащате данък върху доходите на физическите лица.
През 2010 г. М. В. Арудов продаде къщата за 2 000 000 рубли. и апартамент за 900 000 рубли. И двете къщи са били негова собственост по-малко от три години. Според документите някога къщата е била купена за 2 000 000 рубли. Арудов получи апартамента безплатно, тъй като го приватизира.
За Арудов е по-изгодно да намали доходите от продажбата на апартамент чрез приспадане на имущество, равно на 900 000 рубли. И от приходите за къщата приспаднете сумата, платена веднъж за нея. Общо Арудов получи 2 900 000 рубли за къщата и апартамента. (2 000 000 + + 900 000). Приспадането на имуществото за апартамента (900 000 рубли) плюс минали разходи за закупуване на къща (2 000 000 рубли) също е равно на тази сума. В резултат на това Арудов не трябва да плаща данък върху доходите на физическите лица във връзка с продажбата на жилище. Но декларацията за доходите на физическите лица за 2010 г. ще трябва да се подаде.
Сега за покупката на жилище. Ако сте закупили апартамент иликъща, и след това са поискали правото си на приспадане, държавата все още може да ви е длъжна. Тук обаче също има някои нюанси.
Кой може да използва жилищното приспадане?
Първо, този, който е похарчил собствените си пари за изграждането или придобиването на жилищна сграда, апартамент, стая или дял в тях в България. Второ, кой е придобил парцела, върху който е разположена жилищната сграда (дял в нея), или за нейното изграждане. Можете обаче да използвате това приспадане само ако сте данъчно местно лице. Да, и дори тогава, при условие че не сте го декларирали преди това. Няма повторно приспадане при покупка на жилище (за разлика от приспадането при продажба на имот).
Няма да има приспадане, ако разходите са платени за сметка на средства на други хора (например работодател). И ако сте закупили жилище от човек, с когото можете да бъдете признати за взаимозависими.
Колко мога да извадя?
Приспадането е равно на сумата, която сте платили на продавача на апартамента. Вярно е, че има ограничение от 2 000 000 рубли. Но можете допълнително да изключите от доходите си лихвите, които сте платили по заеми и заеми. Първото условие: целеви кредити и заеми - за строителство или покупка на жилище в България. Или за закупуване на парцел, върху който е разположена жилищна сграда, или за нейното изграждане. Второ условие: кредити и заеми, получени от български организации или индивидуални предприемачи. Можете също така да приспадате лихви по заеми, които банките дават за рефинансиране на вашия дълг.
През 2010 г. И. В. Огурцов взема жилищен кредит от българска банка - 1 800 000 рубли. И купих апартамент за 2 500 000 рубли. Общата сума на приспадането ще бъде 2 000 000 рубли. Плюс лихвите, които Огурцов ще плаща за заема през целия период, доги използва.
Съпругът и съпругата са закупили апартамент в обща собственост. В този случай приспадането трябва да бъде разпределено между тях. Как точно - съпрузите посочват в молбата. Пропорцията може да бъде абсолютно всяка. Дори това: единият получава 100 процента от приспадането, а другият 0 процента. Но дори и при нула процента се счита, че съсобственикът е заявил правото си на приспадане на имущество. Той вече няма да може да го използва (писмо на Министерството на финансите на България от 25 май 2010 г. № 03-04-05 / 9-288).
Как да се разпредели приспадането, ако апартаментът е закупен в споделена собственост?
Възможно ли е да декларирате две удръжки наведнъж: при покупка и при продажба на жилище?
Да, имате право да го направите. Или получавате две удръжки, или намалявате приходите от продажбата с размера на вашите разходи и в същото време претендирате за удръжка при закупуване на друго жилище. Подчертаваме, че всичко това може да се направи в един данъчен период (писмо на Министерството на финансите на България от 21 май 2010 г. № 03-04-05 / 9-279).
През 2009 г. Н.Н. Маресиев приватизира апартамента. През 2010 г. той го продаде за 3 000 000 рубли. През същата година мъжът купува по-голям апартамент - за 5 000 000 рубли, докато не използва заемни средства.
Маресиев реши да декларира две удръжки - едната за продажба, а другата за покупка на жилище. Общо те също възлизат на 3 000 000 рубли. (2 000 000 + 1 000 000). Това означава, че няма да се налага да плащате данък общ доход.
Ако приспадането не може да се използва изцяло през текущия данъчен период, тогава неговият остатък може да бъде прехвърлен към следващите години. Тоест до пълното използване на това приспадане.
Какви разходи за покупка или строителство на жилище могат да бъдат включени в разходите
КоментариКирил КОТОВ, съветник на Федералната данъчна служба на България
- Да предположим, че сте купили апартамент за два и половина милиона рубли,и принудени да продадат само за две. Тази загуба от петстотин хиляди не намалява другите ви доходи. Освен това само данъчно местно лице може да прилага имуществени удръжки. Що се отнася до нерезидентите, на тях не се предоставят имуществени приспадания. Това произтича от член 210 от Данъчния кодекс на България, а те също нямат право да намаляват доходите, получени от продажба на имущество, с документално доказани разходи. За чуждестранни лица данъчната основа е равна на доходите, подлежащи на облагане с данък върху доходите на физическите лица. Дали данъкоплатецът е местно лице или не, трябва да се определи въз основа на резултатите от годината, през която апартаментът е продаден. Тъй като данъчният период за данък върху доходите на физическите лица е календарна година.