Как да подобрим условията на живот в Санкт Петербург Жилищен проект
Има няколко начина за подобряване на условията на живот, когато вече има начална точка под формата на имот (стая в общ апартамент или отделен апартамент).
Според експерти нашите съграждани подобряват условията си на живот средно веднъж на пет години. Като правило, за такъв период от време можете да спестите сумата, необходима за допълнително плащане за закупуване на по-удобно жилище.
Планирана неизбежност Най-популярната комбинация, която може да се намери на пазара днес, е продажбата на стая в общински апартамент и вместо това покупката на отделен едностаен апартамент. Също така хората често се разширяват, като продават „едностаен апартамент“ и придобиват просторна „копейка“ с площ от 60 кв. m или „три рубли“, описва типичните схеми за подобряване на жилищните условия, директорът по маркетинг на групата компании Ecoton Мария Сорокина.
По правило гражданите със среден и над средния доход, най-малко 30 хиляди рубли, се преместват в апартамент с по-голяма площ и с по-добро качество. на месец на човек, твърдят експерти. С такива печалби става възможно да натрупате необходимата сума пари или да получите ипотечен кредит.
Най-честите причини, които карат хората да се преместят, са бракът и увеличаването на семейството. Следователно основните участници в подобни сделки са млади семейни двойки. Често има ситуации, когато родителите заминават с порасналите си деца. „В последния случай най-типичната комбинация е, че родителите купуват апартамент на първичния пазар (в повечето случаи това са студия) за своите възрастни деца“, казва Надежда Тодикова, директор на отдела на агенцията за недвижими имоти Итака.
Механизми и схеми Днес иманяколко варианта за подобряване на жилищните условия, когато в имота вече има жилище. Първият начин е да закупите ново жилище в новострояща се къща. В този случай можете да използвате програмата "корпус в офсет", практикувана от някои разработчици. В този случай собственикът се обръща към предприемача, избира апартамент в един от своите проекти и сключва дялово или инвестиционно споразумение. Заплащането на покупката се извършва от наличното жилище на клиента. Останалата част от стойността на новото жилище се изплаща с помощта на спестяванията на клиента или банков заем. Тази програма има няколко разновидности, по-специално когато банката действа като посредник между клиента и предприемача, като оценява жилището на самия клиент и издава ипотечен заем за закупуване на нов апартамент от партньорски предприемач.
„Положителният аспект на тази схема е, че собственикът продължава да живее в апартамента си до въвеждането на новата къща в експлоатация. Но този вариант има и отрицателни страни, - предупреждава юрисконсултът на ЗАО "Северо-западен правен център" Валерия Карпова. - Първо, предприемачът или банката често оценяват вашия апартамент под пазарната стойност на подобни имоти. На второ място, разработчикът не прехвърля новопостроения апартамент до датата на пререгистрация или продажба на "кредитни" жилища. В този случай продавачът има ситуация, в която все още не може да се нанесе в нов апартамент, но вече трябва да се изнесе от стария си апартамент. Някои банки и разработчици вече се опитват да решат този проблем. По-специално, в рамките на програмата на Ханти-Мансийската банка и Главстрой Санкт Петербург, клиентът може да се премести в ново жилище и едва след това да започне да продава стария си апартамент (за това му се дават от 6 до 9 месеца).
Вторият метод също е свързан с придобиването на нови жилища на първичния пазар, но вВ този случай собственикът самостоятелно или с помощта на брокер обявява имота си за продажба и инвестира приходите в строителство. „Положителният аспект на тази схема е, че никой не ви диктува цената на жилището за продажба. Отрицателният момент е, че преди изграждането на нов апартамент собственикът трябва да живее някъде. Така че тази опция е приемлива, ако собственикът има някакво „резервно“ жилищно пространство, тъй като наемането на апартамент преди изграждането на нови жилища е много скъпо и не всеки може да си го позволи“, отбелязва Валерия Карпова.
Третият вариант е продажбата на стари жилища и закупуването на нови на вторичния пазар. В този случай собственикът също самостоятелно или чрез брокер пуска за продажба жилище, което има, и в същото време избира нов за себе си. Най-вероятно при тази схема клиентът ще трябва да направи допълнително плащане, тъй като продаваното жилище (по-малко по площ или по-лошо по качество) няма да може да покрие напълно разходите за ново. Но има изключения от това правило: ако например се продава „добра“ стая в централните райони на града, купувачът може да има достатъчно средства от продажбата й, за да закупи отделен едностаен апартамент в една от покрайнините на Санкт Петербург. „Описаната по-горе схема за подобряване на жилищните условия чрез едновременна продажба и покупка на жилище на вторичния пазар е най-простата от всички изброени по-горе, особено ако собственикът има значителна сума пари „на ръка“, която може да се използва като допълнително плащане“, сигурна е Карпова.
И накрая, последният, четвърти начин за подобряване на жилищните условия е да стоите на линията на града и да участвате в една от държавните жилищни програми. Вярно е, че тази опция не гарантира бързо решение на жилищния проблем. Време за изчакване в градските програми(например в най-популярния - "Младеж - достъпни жилища") може да бъде 10 години или повече.
„Какво в крайна сметка ще избере купувачът - „основно“ или „вторично“, зависи от възможностите на конкретен клиент, - споделя опита си Мария Сорокина. - Ако клиентът трябва незабавно да се премести в нов дом след продажбата на стария, тогава ще говорим за апартамент с довършителни работи в наскоро пусната в експлоатация сграда или апартамент на вторичния пазар. Но ако нашият клиент има къде да живее между продажбата на стар апартамент (стая) и покупката на нов, тогава би било рационално да инвестира в обект в строеж и да изчака къщата да бъде предадена, след което спокойно да направи ремонт в апартамента. В този случай купувачът ще може да закупи жилище много по-евтино, отколкото на вторичния пазар.
Разходи и време Когато извършвате операция за подобряване на условията на живот, трябва да се подготвите за разходи от няколкостотин хиляди рубли. „Размерът на допълнителното плащане е равен на разликата между продаденото и закупеното жилище плюс разходите за услуги по недвижими имоти и сделката. Например, допълнителното плащане при преместване от едностаен апартамент в двустаен обикновено е най-малко 500 хиляди рубли, услугите за недвижими имоти ще струват на клиента 100-150 хиляди рубли, услугите по транзакции - 10-15 хиляди рубли “, казва Анастасия Казанская, генерален директор на агенцията за недвижими имоти AmirA-N.
Разходите за обработка на транзакцията включват на първо място плащането за наем на банкова клетка, плащането на нотариална такса за регистрация на договор за покупко-продажба (не е необходимо, ако сключите договор за покупко-продажба в проста писмена форма), както и плащане на такса за държавна регистрация на сделката от Rosreestr. Наемането на банкова клетка ще струва около 40 рубли. в един ден. Средно една клетка се наема за три седмици. Заплащане на нотариалната такса1% от стойността на имота, посочена в договора за продажба. Държавната такса за регистрация на транзакция е 1000 рубли.
Освен това, когато планирате транзакция, си струва да вземете предвид разходите за време. Например само продажбата на вашия съществуващ имот ще отнеме няколко седмици. „Купувач обикновено се намира в рамките на две до три седмици, сделката се подготвя в рамките на една седмица, която се осъществява съответно на четвъртата седмица. Това е идеалният вариант. Ако купувачът на вашия имот го закупи с ипотека, процесът може да отнеме повече време. След сделката документите преминават към регистрация, която според закона не трябва да надвишава тридесет дни. В резултат на това процесът отнема средно девет до десет седмици“, предупреждава Мария Сорокина.
Миграция извън града През следващите години една от основните тенденции на пазара на недвижими имоти трябва да бъде увеличаването на броя на преместванията от градски апартаменти в градски и индивидуални къщи, казват брокерите.
Дали тази прогноза ще се сбъдне или не ще зависи преди всичко от икономическата ситуация в страната, както и от това как ще стоят нещата на пазара на ипотечно кредитиране. „Ако лихвите по ипотечните кредити намалеят, доходите на хората растат и се установи стабилна ценова ситуация на пазара на недвижими имоти, хората активно ще купуват и продават“, обобщава Мария Сорокина.