Как да проведем процедурата по прехвърляне на права по DDU
Здравейте, планирам да закупя права върху апартамент чрез преотстъпване от физическо лице. Няма въпроси към предприемача, той строи и доставя къщи навреме, но за първи път провеждам такава сделка, така че възникнаха няколко въпроса. Собственикът ми предостави DDU споразумение, което отразява оформлението на апартамента, информация за плащане и т.н. Между другото, той направи плащането на два транша: чрез вноски от разработчика. Той обеща, че ще вземе сертификат за потвърждение по-близо до процеса на транзакцията.
Приятелят му също купи апартамент в тази къща, прехвърли и правата върху него, така че имаме нотариално заверен образец на договор за възлагане (тоест правилния). Основният проблем е, че той има нужда от пари в процеса на регистрация на договора в руския регистър, но аз исках да платя след регистрацията. Той обясни това с факта, че инвестира в строителство, но може да има всякакви обяснения, не можете да проверите това. Той обаче ми предложи да напиша разписка за получаване на средства от мен, което според него гарантира сигурността на сделката.
Не планирах да ангажирам разработчик с трета страна, защото е скъпо и наистина не виждам смисъл от това.
1) Безопасна ли е транзакцията в моя случай? Валидна ли е тази разписка, необходимо ли е нотариална заверка?
2) Каква информация може да ми предостави разработчикът за собственика? имам ли право да го направя (според DDU, например)
3) Необходимо ли е участието на предприемач или нотариус в този процес, ако да, защо?
4) Струва ли си да вземете сертификат от USRN за апартамента, който купувате? Доколкото знам, на този етап не съдържа никаква важна информация?
5) Как да се предпазите от двойни задачи?
Благодаря предварително, наистина оценявам вашата помощ.
Адвокати Отговори (2)
В този случай нямате работа със собственик, а с участник в споделено строителство.
При вписване на договор за цесия този, който ви преотстъпва правото на вземане по DDU, трябва да предостави за вписване:
- удостоверение, потвърждаващо пълното или частичното плащане на цената на договора за участие в споделено строителство от възложителя на предприемача, действащ като страна по договора за участие в споделено строителство, с посочване на размера и срока на плащанията и издадено от такъв предприемач или банка, чрез която са извършени тези плащания;
- самия договор за цесия.
10. Държавна регистрация на споразумение (споразумение), въз основа на което се прехвърлят правата на вземания на участник в споделено строителство по споразумение за участие в споделено строителство (наричано по-долу споразумение за прехвърляне на права на вземания по споразумение за участие в споделено строителство), се извършва по искане на страните по споразумението за такова прехвърляне (цедент и цесионер). За държавна регистрация на споразумение за прехвърляне на права на вземания по споразумение за участие в споделено строителство се изисква и следното: 1) споразумение за прехвърляне на права върху вземания по споразумение за участие в споделено строителство; 2) удостоверение, потвърждаващо пълното или частично плащане на цената на договора за участие в споделено строителство от възложителя на предприемача, действащ като страна по договора за участие в споделено строителство, с посочване на размера и времето на плащанията и издадено от такъв предприемач или банка, чрез която са извършени тези плащания.
Освен това е важно да разберете дали предприемачът е получил разрешение да пусне обекта в експлоатация. Ако сте го получили, тогава е наложително да поискате сертификат, в който се посочва, че предприемачът не е прехвърлил апартамента на притежателя на капитала съгласно сертификата за приемане (в края на краищата, вВ този случай акционерът трябва първо да регистрира апартамента и едва след това да ви го продаде - вече по договор за покупко-продажба, но не и възлагане по DDU).
Защото ако приемно-предавателният акт е подписан, не е възможна цесия по DDU.
Член 11
1. Преотстъпването от участник в споделеното строителство на правата на вземанията по договора се допуска само след заплащане от него на цената на договора или едновременно с прехвърляне на дълга на нов участник в долево строителство по реда, предвиден в Гражданския кодекс на Република България. 2. Прехвърлянето от участник в споделено строителство на правата на искове по договора е разрешено от момента на държавна регистрация на договора до подписването от страните на акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на споделено строителство.
Основният проблем е, че той се нуждае от парите в процеса на регистрация на договора в руския регистър, но аз исках да платя след регистрацията. Той обясни това с факта, че инвестира в строителство, но може да има всякакви обяснения, не можете да проверите това. Той обаче ми предложи да напиша разписка за получаване на средства от мен, което според него гарантира сигурността на сделката.
В случая въпросът е в реда на плащане. Този момент е изцяло по договаряне: как да преговаряте с притежателя на капитала. Друго нещо е, че първо трябва да проверите регистрацията на DDU, както и да изключите възможността за регистриране на правото на апартамент от хитър акционер, както и прехвърляне, което вече е направено, т.е. дали друго лице вече е страна по DDU.
Можете да проверите дали апартаментът е регистриран, като поискате извлечение от USRN:
- за апартамент; това ще предостави информация дали има регистрирани права върху него в USRN, ако е така, в никакъв случай не трябва да правите отстъпки и да не давате пари.
- на земяпарцела, върху който се строи жилищна сграда, в която се намира вашият апартамент; ще има цялата информация за наличните DDU и правата върху земята на предприемача; също ще бъде там - трябва да бъде, ако DDU е регистриран - за DDU, по който искате да направите заданието.
При никакви обстоятелства плащането не трябва да се извършва в брой. По банкова сметка или чрез нотариален депозит. След това партията може да даде и разписка за получаване на средства на купчината, няма да навреди.
Желателно е участието на нотариус поради следните причини:
1. Той извършва правна проверка на тази сделка, включително наличието на права върху апартамент и върху земята, върху която се строи къщата. Нотариусът изисква информация от USRN за тези обекти, като по този начин изключва възможността за двойно възлагане, по-точно, поемане на отговорност за невярна информация.
2. Разплащанията по нотариална сделка могат да се извършват и чрез нотариален депозит. Това е изключително правно надеждно и доказателствено средство за спогодба между страните. Тук няма да се кара един съд.
Също така, ако едно лице, по възлагане, е женен, е необходимо нотариално заверено съгласие на съпрузите за извършване на сделката. Особено ако сделката се извършва с пари от банков кредит.
Уточняване на клиента
Благодаря за пълния отговор, може ли да преотстъпи право на апартамент на други лица, ако сме подали документи за регистрация в службата по вписванията. И като цяло как да проверя състоянието на апартамент, може ли да има такава ситуация, че той го е възложил преди няколко дни (тоест той го е подал за регистрация), а сега той го възлага на мен?
08 юли 2017 г., 19:13 ч
Благодаря за пълния отговор, може ли да преотстъпи право на апартамент на други лица, ако сме подали документи за регистрация в службата по вписванията. И като цяло, как да проверите състоянието на апартамент,може ли да има такава ситуация, че преди няколко дни го е възложил (т.е. подал е регистрация), а сега ми го възлага?
Технически е възможно. По първия вариант, който посочихте, технически е възможно да подадете документи за втори път по същия DDU, но тук вече е измама от негова страна. Защото той ще вземе парите, но хората няма да бъдат регистрирани.
Освен това вторият вариант, който посочихте, фактът, че той го е възложил преди няколко дни, е основание за спиране на регистрацията на вашата задача и ако този факт не бъде отстранен, тогава за отказ на регистрация. Както в първия вариант.
чл.26
1. Изпълнението на държавна кадастрална регистрация и (или) държавна регистрация на права се спира с решение на държавния регистратор на правата, ако:
11) преди това са представени документи за държавна регистрация на друга сделка със същия обект на недвижим имот или прехвърляне, ограничаване на правото или тежест върху обекта на недвижим имот и според тези документи не е взето решение за държавна регистрация или отказ за държавна регистрация;
Ето защо е препоръчително да се изчислява чрез нотариален депозит. При плащане при нотариален депозит вие внасяте средства. Нотариусът превежда средства по разплащателната сметка на продавача. Но само след като му донесете договор за възлагане, регистриран в Rosreestr, с всички печати и печати.
И ако не го донесат поради факта, че сделката е била спряна и след това е била напълно отказана, тогава можете да изтеглите парите си от депозитната сметка на нотариуса, нищобез да губи. Тогава няма нужда да се обръщате към съда за възстановяване, понякога безнадеждно. Много е сигурно.
Уточняване на клиента
Той продава на цена, която е малко под пазарните опции. Но основното му условие е парите да бъдат платени навреме за прехвърляне на документи в службата по вписванията. Затова питам за възможни сценарии. Въпреки че обещава да напише разписка за получаване на пари от мен.
Как е най-добре да действате в такава ситуация. Благодаря ти.
08 юли 2017 г., 21:13 ч
Търсите отговор? По-лесно е да попитате адвокат!
Задайте въпрос на нашите адвокати – това е много по-бързо, отколкото да търсите решение.