Как магазините на партера пречат на продажбата на апартаменти
Преди да закупят апартамент в многоетажна сграда, 100% от купувачите се интересуват какво се намира на партерния етаж, според агенцията за недвижими имоти Best-Novostroy. Брокерите откриха тази тенденция, като анализираха собствената си клиентска база, която включваше 30 000 души. Повечето от другите агенции за недвижими имоти, анкетирани от RBC-Nedvizhimost, потвърдиха, че характеристиките на обектите на приземния етаж оказват значително влияние върху впечатлението от апартамента, дори ако той се намира на горните етажи. Такава зависимост е регистрирана от агенциите "Миел", "Етажи", "Релайт-Недвижимост", "Алфабет жилища", "Мегаполис-Сервиз" и Ест-а-Тет.
Защо жителите не харесват магазините
Хранителните магазини и заведенията за обществено хранене са най-нежеланите съседи за жителите на многоетажни сгради, каза Алексей Бернадски, директор на мрежата от офиси за недвижими имоти Est-a-Tet, пред РБК-Недвижимость. „Повечето хора се страхуват от гризачи и хлебарки, които могат да се разпространяват от такива предмети, както и от външен шум и миризма. Долните етажи са особено засегнати от това, също и поради факта, че до тях има капаци на кафенета и магазини“, обясни Бернадски. „Ако на приземния етаж има голям търговски център, магазин за алкохол, бар, клуб или ресторант, това се отразява негативно на ликвидността на апартаментите, тъй като купувачите се опитват да изберат жилища на тихо място. Както показва практиката, повечето клиенти отказват да закупят апартамент в сграда с голям търговски център на приземния етаж“, подкрепи колегата си Олга Козлова от агенцията за мрежа от офиси за недвижими имоти Miel.
Купувачите оправдават нежеланието си да купуват апартаменти в къщи с магазини и заведения на партерните етажи с това, че се страхуватнеприятна миризма от храна или готвене, каза Константин Барсуков, генерален директор на Релайт-Недвижимост. „Има и други причини“, добави Барсуков. — Продуктите и стоките ще бъдат разтоварени рано сутринта. Шумът от голям брой хора или от самото заведение е неизбежен. Ще има проблеми с паркирането в двора. Освен това купувачите не харесват други шумни и активно посещавани места като салони за красота." „Ако собствениците [на кафене или магазин] не спазват санитарните стандарти, могат да се появят хлебарки и плъхове. В допълнение, доставката на продукти е редовните посещения на огромни камиони в двора. Но ми е трудно да назова институция, която ще улесни покупката на апартамент “, каза Андрей Алферов от агенцията за недвижими имоти Etazhi.
Недостатъкът е ярката светлина, идваща от табелата на търговските помещения и пречеща на жителите да спят, каза Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар в Inkom-Real Estate. „Съвсем наскоро мой приятел отказа да купи апартамент в сграда, в която се помещаваше бирария, която нямаше санитарен възел. Дори атрактивната цена и отличното състояние на обекта не се превърнаха в решаващ фактор при избора на апартамент за семейството му. Такива ситуации винаги има и винаги ще има“, каза Александър Целиковски, вицепрезидент на агенцията за недвижими имоти Megapolis-Service.
Магазините на приземния етаж също влияят върху пълнотата на кофите за боклук и общата чистота на къщата, обърна внимание на водещия мениджър на отдела за вторично жилище на агенцията за недвижими имоти Azbuka Zhilya Александър Лунин. „За съжаление, много често служителите на магазините за хранителни стоки нарушават санитарните и епидемиологичните стандарти, пренебрегват чистотата, пестят от дезинфекция“, изброи Лунин. - Проблемите се доставят и от миризми - както от магазините, така и от близките боклуциконтейнери, където се изхвърлят контейнери и развалени продукти. Плюсове няма. Що се отнася до развлекателните съоръжения на приземния етаж, това е шум, миризма на тютюн и пиянски оргии през нощта. Без шумоизолация, без хидроизолация, без пластмасови прозорци спестява. Понякога присъствието на такава институция на първия етаж на къщата зачерква всичките й предимства.
Решетка през стената
Наличието на магазини и барове на приземния етаж има най-силен ефект върху апартаментите, разположени през стената - тоест в други стаи на приземния етаж или на втория или третия етаж непосредствено над заведението за обществено хранене, казаха брокери, интервюирани от RBC-Nedvizhimost. „Ако магазин, прикрепен към къща, има навес, върху него често се натрупва голямо количество боклук, който се изхвърля от „съзнателните“ жители на горните етажи“, каза Сергей Шлома.
В агенцията за недвижими имоти Shchelkovsky Orange допълнителен недостатък на такива козирки беше проблемът с безопасността на жителите. „Такъв „съсед“ може да помогне на нарушителите да влязат в апартамента“, каза Олеся Рудакова, ръководител на агенцията.
Има ли тих квартал
Не всички търговски помещения затрудняват продажбата на апартаменти в къщата, казаха брокери: сред наемателите има доста безобидни компании. „Клиентите са доста неутрални към офисите, разположени на партерните етажи, банковите клонове и фризьорските салони“, изброява Никита Орлов, ръководител на московската агенция за недвижими имоти „Лиана“. „Наличието на фитнес център или център за развитие на деца на приземния етаж е добре дошло: това повишава нивото на комфорт на живот“, казва Олга Козлова от Miel.
Според Александър Лунин от ABC of Housing, на вторичния пазар в Москва съществува погрешно схващане, че присъствието на първияетажът на полицейското управление, домоуправлението или паспортната служба има положителен ефект върху ситуацията в района. „Смята се, че там, където полицията не краде. Това е често срещано погрешно схващане“, каза Лунин. - Домоуправителите по принцип не обръщат внимание какво има в квартала - както и на уж засилената охрана на общинските институции. Но пиянските възклицания на задържаните и звукът на звуковите сирени са очевидно следствие [от такова съседство].“
„Понякога първите етажи на жилищни сгради, съседни на нежилищни помещения, са по-лесни за продажба поради прехвърлянето към нежилищен формат, тъй като жилищата на приземния етаж по принцип са по-малко ликвидни и още повече заобиколени от офиси“, препоръчва Алексей Бернадски от Est-a-Tet. „Веднъж помогнах на инвеститор да купи целия първи етаж за минихотел. Проведохме среща със собствениците, събрахме подписи и получихме разрешение“, даде пример Андрей Алферов.
Падат ли цените на апартаментите
„Лошият“ квартал намалява ликвидността на конкретен апартамент, а това от своя страна се отразява на цената и времето на експозицията, казаха на RBC Real Estate от агенция Etazhi. „Отстъпката в сравнение с подобни оферти от такъв квартал може да бъде 5-7%“, потвърди Бернадски от Est-a-Tet. - Ако говорим за големи хранителни магазини, шумни кафенета или денонощни барове, отстъпката може да достигне до 10%; ако магазинът има и голяма козирка, тогава повече от 10%. Понякога наличието на „не най-приятния квартал“ се отразява в цялата къща: в редки случаи, когато става въпрос за много шумно кафене, разликата в цената между обекти в такава къща и къщата в квартала може да достигне до 2%.
Като цяло, колкото по-високо е разположен апартаментът, толкова по-малко неговата ликвидност се влияе от заведенията на партерния етаж, отбелязва агенцията Miel Network of Real Estate Offices. „Разпродажбаподобни обекти е много труден процес и много често намаляването на цената не се отразява на скоростта на продажба“, каза Константин Барсуков.
Понякога собствениците или наемателите на търговски площи се опитват сами да разрешат всички разногласия с наемателите. „Едно кафене току-що изкупи всички апартаменти на втория етаж във входа“, каза Андрей Алферов от „Етажи“. - За да не бъде този имот баласт, собствениците го дадоха под наем с големи отстъпки „за неудобство“. Такива апартаменти се наемаха с желание.
Кой има нужда от магазини на първия етаж
Регионална специфика
Различните региони на България показват своята специфика. Например в градовете със суров климат апартаментите на втория или третия етаж са по-скъпи от парцелите на горните, разказаха за РБК-Недвижимост в оренбургската агенция Обединен център за недвижими имоти и изцяло българската компания Мегаполис-Сервиз. Заради студените зими и силните ветрове апартаментите на горните етажи се считат за по-студени и съответно по-евтини, обясниха брокерите. „Що се отнася до жилищата на втория етаж, някои от купувачите ще имат късмет, а някои ще живеят в съседство с търговски обект, който може да не е тиха аптека, а например пералня“, добави Андрей Черкасов, ръководител на United Real Estate Center. „Но това не е „присъда“ за такъв апартамент, защото в повечето случаи търговските имоти се отдават под наем, което означава, че утре наемателят може да се промени.
Най-големият проблем с жилищните сгради в Тюмен бяха „салоните за масаж“, които бяха отворени на приземния етаж, но в момента такива заведения практически са изчезнали, казаха за RBC Real Estate в местния клон на агенция Etazhi. „Има и по-малко лечебни заведения за лечениезависими от алкохол и наркотици. Като цяло в града първите етажи бяха „почистени“, стана по-прилично “, каза Александър Иноземцев от Floors.
Що се отнася до Московска област, има разлика между купувачите от регионите и местните жители, разбра Relight Real Estate. „Ние наблюдаваме определен модел: купувачи от други региони, особено от малки градове, не са готови да купуват първи и последен етаж, както и апартаменти, под които се намират търговски имоти. Това се обяснява с факта, че в други градове, много по-често, отколкото в Москва, хората се сблъскват с несигурността на жителите от бизнеса, както и с комунални проблеми - течащи покриви, мръсотия на приземните етажи. Хората пренасят обичайните си идеи върху покупката на апартамент в Москва“, обясни Константин Барсуков, директор на Relight-Nedvizhimost.
Ако говорим за разликата между Москва и региона, тогава капиталовият купувач е по-придирчив от Московска област, установи агенция Миел. „В Москва купувачите предпочитат да купуват апартаменти в къщи, където на приземните етажи няма търговски помещения, които създават допълнителен поток от хора и автомобили, тъй като столицата е доста шумен и облечен град“, заключи Олга Козлова. - Животът в градовете близо до Москва е спокоен, екологичната ситуация е по-добра, така че хората са по-спокойни за голям търговски център на приземния етаж. Там дори наличието на железопътни релси в близост до къщата се третира по различен начин - защото ако платформата е близо, ще бъде по-удобно да стигнете до центъра.