Какво е жилищноспестовни кооперации, прегледи

Автор Ярослав Климов

Аз, като активен читател на мързелив блог, реших също да участвам в писането на полезна информация. Става въпрос за недвижими имоти. Веднага трябва да призная, че цялата практическа част от тази статия е тествана в моята собствена кожа, вместо разсъждения и предположения, беше свършена много работа в изучаването на тази тема.

Всеки от нас по един или друг начин се сблъсква с жилищния проблем. Някои искат да придобият собствени квадратни метри за живеене, докато други искат да подобрят условията си на живот или да си осигурят комфортна пенсия, като отдават жилищни помещения под наем. За съжаление, всеки знае, че необходимите разходи "за живот" често са равни на "средните" заплати. И в резултат на това банката трябва да отдели много време, за да натрупа първоначалната вноска. И използвайки програмата за ипотечно кредитиране, човек се задължава да прави месечни удръжки към банката в продължение на много години. И в такава ситуация е необходимо да се опитаме много да поддържаме приемлив стандарт на живот.

Дълго време изучавах възможностите за придобиване на недвижими имоти, многократно изчислявах предложените ипотечни програми, препрочитах гигабайти информация, разговарях с хора, които имат известен опит в недвижимите имоти (брокери, бизнесмени, собственици на имоти). Времето беше добре изразходвано… намери разумна алтернатива — жилищни кооперации! Всеки ден такива организации придобиват все по-голяма популярност в обществото поради факта, че тази възможност за решаване на жилищния проблем има много предимства в сравнение с ипотеката. Освен това тук има по-малко бумащина, т.к. кредитната история и бюджетният компонент на клиента играят по-малка роля, отколкото в банките.

Жилищно-строителна кооперация (ЖСК)

Пиша блог повече от 6 годинигодини. През това време редовно публикувам отчети за резултатите от моите инвестиции. Сега публичният инвестиционен портфейл е повече от 1 000 000 рубли.

Специално за читателите разработих курса за мързелив инвеститор, в който ви показах стъпка по стъпка как да подредите личните си финанси и ефективно да инвестирате спестяванията си в десетки активи. Препоръчвам на всеки читател да премине поне през първата седмица на обучение (безплатно е).

Има два вида жилищни кооперации: жилищностроителни кооперации (ЖСК) и жилищноспестовни кооперации (ЖСК).Основната функция на организацията на ЖСК е да построи жилище за своите акционери. След завършване на строителството, както и изплащане на всички средства от неговите акционери, жилищната кооперация, както е обичайно, се ликвидира или се формира партньорство от собственици на жилища, което впоследствие отговаря за нейното управление.

От една страна, подобно предложение изглежда много привлекателно: лични проекти, престижни зони за развитие. Въпреки това, както показва практиката, тези предимства крият големи недостатъци. Едни и същи договори за дялово участие са формулирани двусмислено, а на места и директно противоположни. В същото време акционерите в кооперацията носят и всички рискове от изграждането на нов обект, поради факта, че те всъщност са „разработчици“. Въз основа на гореизложеното инвестирането в този вид кооперация е доста рисковано.

Какво е "жилищноспестовна кооперация" (ЖСК)

Няма строеж на къща, а закупуването на квадратни метри за акционери е възможно благодарение на обединяването на спестяванията на членовете на кооперацията. Самият процес се развива по следния начин: всеки гражданин, който иска да стане акционер, след като навърши 16 години, може да се присъедини към кооперация. За да направите това, трябва да добавите малкостойността на жилищната площ, а кооперацията реализира желаната покупка. След това член на кооперацията има право да живее в апартамент, да се регистрира в него, да го отдава под наем. От своя страна членът на кооперацията продължава да прави необходимите месечни преводи в съответствие с издадения заем.

Често съмишленици, които искат да организират нова кооперация, по всякакъв начин избягват доста строгите норми на 215-ия закон. Затова се регистрират други сдружения като ПИК (потребителска ипотечна кооперация) или КККГ (кредитна потребителска кооперация на граждани). Изпълнението на жилищните програми на тези структури не е толкова различно от ZhNK и се прилага само допълнително кредитиране на акционерите. Те обаче носят по-малка отговорност за действията си от ЖНК. Така, след като прецених всички недостатъци и предимства на изброените варианти, се спрях на осъществяването на жилищния въпрос чрез жилищноспестовна кооперация.

Избор на жилищноспестовна кооперация

В допълнение към общите критерии за избор на съществуващи жилищноспестовни кооперации, имах свои собствени, много важни параметри за избор, т.к. в момента има няколко активни организации в България. Тези опции бяха:

  • максимална "откритост" и лоялност към акционерите;
  • цялата функционалност на кооперацията се регулира само със закон;
  • сътрудничество на кооперацията с най-големите банки;
  • бързо разрешаване на различни проблеми;
  • активно и компетентно управление на кооперацията, ясна перспектива;
  • най-малката първоначална вноска от съществуващите в ZHNK.

В рамките на 3 месеца търсене на WNC намерих кооперация, която напълно отговаря на критериите ми за избор.

Ипотека или ZhNK?

Нека сравним нашата версия сстандартна ипотека. Например, нека използваме ипотечния калкулатор на Сбербанк със сума от 2 500 000 рубли и минимална първоначална вноска от 15%. Ние изчисляваме 10 години (120 месеца) и 20 години (240 месеца). В резултат на изчислението установяваме, че е необходимо незабавно да депозирате 375 000 рубли и след това да плащате месечно по 38 068 рубли (10 години) или 30 635 рубли (20 години). Надплащането по ипотеката ще бъде 2 068 228 рубли. или 4 852 432 рубли. съответно.

А сега да изчислим какво се случва при покупка на недвижим имот чрез жилищноспестовна кооперация. Входна такса* + членски внос + такса за дял. Получаваме приблизително100 000 рубли, което е много по-малко.

* встъпителната вноска се заплаща еднократно при членство в кооперацията. С внесените средства се заплаща дейността на кооперацията, в т.ч. върху заплатите на адвокати, счетоводители и други служители на персонала. Същата сума включва плащане за всички процеси, свързани с поддръжката на документооборота при закупуване на недвижими имоти за своите акционери. Измерено в MRO.

Въз основа на изчисляването на месечния депозит на средства, ние натрупваме35% от цената на апартамента за23 месеца (875000 рубли), вземаме заем в размер на1625000 рубли от ZhNK при3% годишно и изчисляваме (3% натрупване годишно върху оставащия заем):

  • 1 година 505566 рубли (38.068×12+3%)
  • 2 години 491861 рубли (38.068×12+3%)
  • 3 години 478157 рубли (38.068×12+3%)
  • 4 години 262192 рубли (38.068×7+3%)

По този начин ние напълно изплащаме ZhNK за ​​3 години и 7 месеца и заедно с периода на натрупване от 23 месеца (ако не сме платили веднага 35% от цената), придобиваме собствен апартамент.

Сухи факти: 10-годишна ипотечна програмасе заменя с кооперативни условия за 5 години, а в сравнение с ипотека за 20 години, изплащаме апартамента няколко пъти по-бързо и оставяме внушителна сума за ремонт. В същото време сменяме всички преживявания от тези години за спокойствие с пари за всеки случай. В кооперацията лесно придобиваме желания имот. Освен това размерът на месечната вноска може да бъде намален чрез увеличаване на срока на кредита. При днешната инфлация и условията за кредитиране на населението изборът е очевиден. Ето как 15 минути прости изчисления спестяват 10-15 години живот, които не трябва да работят за банкерите.

Предимства на жилищноспестовна кооперация

Сигурен съм, че всички инвеститори се чудят: може ли една кооперация просто да вземе и да затвори? Това е въпросът, който съм изучавал през повечето време. Извод: ликвидация е невъзможна! По закон една кооперация може да се затвори само ако всички членове на WNC напуснат кооперацията. Ако поне един (вие) е против, тогава ZHNK не може да бъде закрит или реорганизиран. Ако поне един акционер е против реорганизацията (или ликвидацията), тя няма да се състои.

Недостатъци на жилищноспестовната кооперация

  1. Сравнително голяма първоначална вноска. Необходимо е да натрупате 35% от стойността на апартамента, за да получите кредит. Това е повече, отколкото при варианта с ипотека, но по-малко, отколкото в други повече или по-малко сериозни ZHNK.
  2. Към момента на писане на тази статия кооперацията работи активно с недвижими имоти и земя в Москва, Московска област, Санкт Петербург, Краснодар и Кипър. Но като всяка друга развиваща се обещаваща организация, тя непрекъснато разширява сферите си на дейност. Също така, ако желаете, можете да закупите недвижими имоти в други населени места. В този случай всичко се решава индивидуално.
  3. До пълното изплащане на заемните средства недвижими имотие на баланса на кооперацията. При ипотека апартаментът веднага става ваш, но подписвате договор за залог с банката. Предимството на ипотечните кредити, активно налагани от банките, обаче е илюзия. В случай на невъзможност за по-нататъшна платежоспособност на клиента, банката действително ще докаже кой е собственик на имота.

Например, какво би направила една банка, ако клиент с ипотека загуби способността да плаща месечен заем поради здравословни причини? Те щяха да отнемат апартамента и никой нямаше да върне парите - дори ако повече от половината от цената вече беше платена - на „собственика“.

Какво бихте правили в кооперация? Бихме поставили въпроса на общото събрание на акционерите и ще обсъдим следните варианти:

а) Увеличете разсрочения план, като по този начин намалите размера на месечните плащания;

б) Намаляване на ставката върху остатъка от дълга;

в) Ако човек желае, можете да му предложите да закупи апартамент по-малък и по-евтин - за да облекчите допълнително дълга.

Във всеки случай те ще намерят компромис, който да устройва и двете страни. Мисля, че не си струва да изброявате кои държавни служби и структури контролират дейността на кооперацията, тази информация лесно можете да намерите сами; само за обща информация ще отбележа, че всички операции по движението на средства се контролират много строго както от държавата, така и от данъчната инспекция заедно с Централната банка на Руската федерация.