Какво трябва да знаете за наема, за да не загубите апартамента си и да не станете жертва на престъпление Апартаментна къща
Какво трябва да знаете за наема, за да не загубите апартамент и да не станете жертва на престъпление
Днес договорите за доживотна рента не са толкова разпространени, колкото бяха преди. Такива сделки обаче съществуват. И затова няма да е излишно отново да си припомним нюансите и клопките, които могат да срещнат участниците в сделката. Как възрастен собственик на апартамент може да се предпази от безскрупулни кандидати за жилищното му пространство, да избегне сблъсък с престъпността? Как един платец на наем да не остане без пари и без квадратни метри?
Ползи за всички
От една страна, договорът за наем позволява на възрастните хора, които са самотни или са останали без подкрепата на роднини (т.е. всъщност отново са самотни), да получат помощ от непознати в замяна на жилищното си пространство, когато то стане напълно безполезно за тях. В същото време си осигурете относително просперираща старост. Колко просперираща? Това е предметът на договора. „Често възрастните хора остават сами с проблемите си, нарастващите сметки за комунални услуги, липсата на подходящи грижи и т.н. В същото време единственото нещо, което пенсионерът има, е неговият апартамент“, казва Вадим Ламин, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Spencer Estate.
За получателя основният плюс е, че до края на дните си той може да живее в апартамента си с всичко готово и платецът на наема няма да може да го изгони по никакъв начин.
За платеца на наем има и няколко точки, които опростяват процедурата за получаване на апартамент във владение. След смъртта на получателя на наема, той придобива правото на собственост върху него незабавно, без никакво забавяне. За сравнение, в случай, че правата се прехвърлят, например, по завещание, трябва да изчакате шест месеца. Платецът на наемаоблага се с данък като получател на наследство. Квадратните метри, придобити по договора за наем, могат да бъдат продадени без данък върху доходите на физическите лица (13 процента) след тригодишен период (този вид сделка не подлежи на петгодишен мораториум върху препродажбата на апартамент без данък).
Каква несправедливост
Миналата година например Симоновският районен съд на столицата отсъди в полза на 82-годишна пенсионерка, инвалид от втора група, която през 2008 г. сключи договор за издръжка на живот със своя приятелка и й прехвърли собствеността върху апартамент в Москва. Съгласно споразумението платецът на наема се задължава да осигури на възрастната жена жилище, храна, облекло, грижи, необходима помощ, както и да плаща месечните й наемни вноски и да ремонтира апартамента. Въпреки това, според Вадим Ламин, условията на споразумението са били нарушени, по-специално, платецът не е имал пари за ремонт. В резултат на това съдът се оказа на страната на „рентиера“ и изпрати решението за обратна пререгистрация на апартамента на бившия собственик в управлението на Rosreestr.
Съдържанието на получателя на наема, както обяснява Алексей Бернадски, директор на мрежата от офиси за недвижими имоти Est-a-Tet, се изчислява в кратни на минималната заплата и мнозина смятат наема за много по-евтин начин за закупуване на апартамент в столицата от директната покупка. „В почти 90 процента от случаите обаче договорът за наем след смъртта на получателя на наема се оспорва от най-близките му роднини, които очакват да наследят този апартамент. Той може да се позовава на безотговорността на получателя на наема при сключването на договора и неправилното изпълнение от страна на платеца на наема на задълженията по договора. Дори ако получателят на наема не е регистриран в психо-неврологичен диспансер, сериозни заболявания като диабет, рак, инсултможе да послужи като основа за съмнение в адекватността на решенията, взети от собственика на апартамента“, предупреждава Алексей Бернадски.
Ето защо е изключително важно платецът на наем предварително да се грижи за доказателствата за изпълнение на задълженията си: да съхранява чекове, разписки за плащане на медицински грижи, да има свидетели (например съседи), които, ако е необходимо, биха могли да потвърдят добросъвестността на наемодателя и др.
Животозастрашаваща
Свързани материали
Живейте в апартамент
Старите хора не са тук
Ето защо за пенсионерите, които решат да си осигурят просперираща старост с помощта на договор за анюитет, е важно да се посочат всички нюанси в документа „точно“, като се определят подробно всички условия за неговото изпълнение. Особено ако се очаква не само материална подкрепа, но и грижи, домакинска помощ и т.н. „Спомням си случай, когато платецът на наема беше натоварен да плати годишен курс за възрастен човек в добър санаториум. Друг пример: необходима е помощ не само за бабата, но и за грижата за нейната възрастна котка (включително месечен преглед от ветеринарен лекар и заплащане на всички необходими изследвания). Може да има много варианти“, казва Михаил Куликов.
Принципно важно е да не сключвате анюитетен договор със случайни хора. Препоръчително е да се включат трети лица, които не кандидатстват за апартамент, за да могат да следят ситуацията. „Препоръчително е средствата, изплатени по анюитетен договор, да се превеждат по банкова сметка, а не да се предават лично, като това трябва да бъде подробно разписано в договора. Плащанията могат да бъдат месечни или за друг период по споразумение, което също трябва да бъде посочено в договора“, съветват брокерите. Ясно е, че фиксирането на общата суманевъзможно е предварително, тъй като говорим за договор за издръжка през целия живот и само по-висшите сили знаят колко години се измерват на втората страна. Но това вече са обективни рискове за плащащите наем.
Апартамент с "товар"
Когато апартамент се продава „под наем“, тоест лице, което става негов собственик по договор за наем след смъртта на бившия собственик, действа като продавач, това се отразява негативно на ликвидността на жилището. „По правило това удължава периода на експозиция, но не е причина за значителна отстъпка“, казва Михаил Куликов. Отстъпката, според Алексей Бернадски, обикновено е 5-10 процента от редовната пазарна цена.
Когато купувате такива апартаменти, брокерите препоръчват да се обърне внимание на следните точки. Първият е периодът, изтекъл между сключването на договора за рента и смъртта на неговия получател. „Ако е минало много малко време, тогава има голяма вероятност от сблъсък с измамници. За съжаление, има просто шокиращи случаи, когато получателите на наем „тровят“ своите зависими лица, за да получат апартамент по-бързо“, обяснява Алексей Бернадски. Второ, трябва да мине поне една година от момента на прехвърляне на собствеността по договора за наем. „Наследството се отваря за шест месеца, следователно може да се очаква появата на наследници. Година по-късно изтича давността по оспорените сделки. Дори фактът, че наемът е нотариално оформен, изобщо не може да предпази купувачите на такова жилище от появата на наследници или роднини, които оспорват сделката“, продължава специалистът. И накрая, той съветва да се обърне внимание на степента на родство между получателя и платеца на рентата. Често такива договори се сключват между роднини - за да не попадне апартаментът в наследствената маса и различни хора да не могат да претендират за него.„Децата на лейтенант Шмид“.
Теоретично е възможно да се продаде апартамент с валиден договор за наем, след което всички права върху жилищното пространство и задълженията за поддръжка на неговия собственик се прехвърлят на новия наемател. Разпитаните от Дом брокери обаче не успяха да си спомнят примери за подобни сделки в практиката.