Какво заплашва закупуването на апартамент на лизинг по време на криза - статия, финансови въпроси -
Всеки българин мечтае да притежава апартамент, но не винаги наличните средства стигат за закупуването му. Ипотеката и наемът се считат за най-често срещаните начини за решаване на жилищния проблем. Някои прибягват до разсрочено плащане. Но кризисната 2015 г. за пореден път разкри недостатъците на старите схеми. При сегашните условия интересът на гражданите към лизинг на недвижими имоти нараства. Какво е това, характеристики, плюсове и минуси на сделките и необходимо ли е да купувате жилища на лизинг по време на криза?
Какво е жилищен лизинг и как да сключите сделка
Въпреки факта, че ипотечните кредити на първичния пазар се субсидират от държавата и се планира мерките за подпомагане да бъдат разширени и на вторичния пазар, българите все повече проявяват интерес към алтернативни начини за покупка на жилище. Тъй като получаването на ипотека, дори и с намалена лихва, става все по-проблематично. Причината за това е затягането на изискванията към кредитополучателите, в други случаи високите лихвени проценти или дори съкращаването на ипотечните програми. Експерти твърдят, че ипотеката върху "вторичното" на практика е изчезнала в сравнение с предкризисната цифра от 50% от всички сделки. Ипотеките за нови сгради са били 70%.
Лизингът на недвижим имот е обикновен лизинг, но с възможност за последващо закупуване на обекта. От друга страна, това е просто заем, но не с пари, както всички са свикнали, а с жилище. Сделката включва сключване на тристранен договор между собственик-продавач, лизингова компания и купувач. Освен това схемата е проста: лизинговата компания придобива избрания от бъдещия новодошъл апартамент от собственика по договор за покупко-продажба. След това клиентът влиза в жилищните помещения и започва да плаща лизингови плащания по споразумението. След приключване на всички плащания за апартамента се издава правотоИмот.
Експертите наричат лизинга обещаващ механизъм за придобиване на жилище. Докато в България тепърва набира скорост, в чужбина подобни сделки са 20-30% от общия обем.
Предимства при покупка на апартамент на лизинг
Закупуването на жилище на лизинг има значителни предимства пред стандартните ипотечни условия или конвенционалния наем.
1. Минимална първоначална вноска. Обикновено 10% от стойността на имота.
2. Липса на изисквания за обезпечение и гаранция. Възможност да закупят апартамент на лизинг имат българите с лоша кредитна история и тези, които не могат да потвърдят официално доходите си - всички, на които банките биха отказали.
3. Ефективност на финансирането. Лизинговите компании са по-малко бюрократични в сравнение с банките, така че директната покупко-продажба е в пъти по-бърза.
4. Малък пакет от документи за сделката. За да закупите къща на лизинг, имате нужда само от паспорт, SNILS, TIN, понякога шофьорска книжка и паспорт.
По-лоялните изисквания към кредитополучателя се дължат на факта, че при лизинг, подобно на ипотека, апартаментът не попада в негова собственост. Лизинговото дружество остава собственик на недвижимия имот до погасяване на всички задължения.
5. Липса на внезапна индексация на цената на договора и предсрочно изгонване от жилище. В сравнение с наемането, наемателят е защитен от неочаквани промени в условията на споразумението. Тъй като лизинговата компания е насочена към стабилни и дългосрочни отношения с кредитополучателя. Докато пазарът на наеми в страната е нецивилизован. Най-често подписването на трудови договори става без участието на адвокати.
6. Липса на измамни схеми. За разлика от лизинга, при наемане не са рядкост договоритесе сключват не със самите собственици, а с наематели, които преотдават имота на няколко души наведнъж и изчезват.
7. Придобиване на жилище в имота. Обикновеният наем не позволява такава възможност.
Минуси и рискове при придобиване на жилище по договор за лизинг
Въпреки значителните предимства, закупуването на апартамент на лизинг има някои ограничения, недостатъци и дори рискове, особено в настоящата криза.
1. Невъзможността за придобиване на парцел или къща със земя Обект на лизинг могат да бъдат апартаменти, къщи, селски къщи, градски къщи, апартаменти, гаражи, паркоместа, но не и земя или къща с парцел.
2. В основата на покупката е само договор за покупко-продажба с вписана собственост. Договори за замяна и дялово участие при лизинг не се разглеждат.
3. Забавено получаване или непридобиване на жилище. В сравнение с ипотеката, наемателят няма право на собственост върху имота, докато не бъде напълно изкупен. До този момент собственик е лизинговата компания. Което най-малкото усложнява регистрацията по местоживеене. Ако кредитополучателят не изпълни задълженията по договора, той остава без апартамент и е принуден да освободи помещенията. В този случай той няма права върху жилищна площ, дори ако има непълнолетни деца. Не е изключен и фалит на лизингодателя.
4. Висок процент. Обикновено 1-1,5% повече от ипотеката. Което в крайна сметка се превръща в значително надплащане.
5. Малък брой програми за физически лица. Повечето банки са насочени към юридически лица. Само VTB Leasing и MKB Leasing, KVS Group of Companies си сътрудничат с физически лица.
6. Объркваща законова уредба. Отговорност за правната чистота на сделката и всичко останалонеблагоприятните резултати се поемат от кредитополучателя. Тъй като именно той прави избора на апартамент и продавач (включително безскрупулни и обременени с жилища), след което отива при лизингова компания за финансиране. Следователно условията и цената на покупката на обекта трябва да бъдат записани директно в текста на договора за лизинг. В противен случай стойността на обратно изкупуване ще трябва да бъде договорена в края на споразумението. По този въпрос няма еднозначна съдебна практика.
Без да имате представа за характеристиките на лизинга, можете да загубите имуществото си и да станете длъжници на лизинговата компания. Така че при оспорване на правото на собственост, прехвърлено на лизинговата компания по силата на договора, увреденият законен собственик ще трябва да върне жилището. Лизинговите плащания обаче ще останат. Те могат също да включват щети.