Къде ще водят пътищата на Московска област - статия, жилищни и комунални услуги -
В близко бъдеще три магистрали в близост до Москва - Новорижское, Ленинградское и Ярославское - очакват кардинални промени. Собствениците на недвижими имоти в тези райони имат шанс да се приберат с лек бриз, но преди да настъпи този щастлив момент, те ще трябва да страдат много. Как реконструкцията на главните магистрали корелира с цените и търсенето на жилища, разположени по тези магистрали?
В близко бъдеще три магистрали в близост до Москва - Новорижское, Ленинградское и Ярославское - очакват кардинални промени. Собствениците на недвижими имоти в тези райони имат шанс да се приберат с лек бриз, но преди да настъпи този щастлив момент, те ще трябва да страдат много. Авторът на Дом разбра как реконструкцията на главните магистрали корелира с цените и търсенето на жилища, разположени на тези магистрали.
Защо разширяват Нова Рига
Магистрала Новорижское или федералната магистрала М9 Балтия беше най-бързата магистрала в района на Москва дори без реконструкция. Първо, този път е положен извън населените места и по цялата магистрала няма пресичания с други маршрути на автомобилния транспорт. Освен това, както отбелязва Елена Родина, директор на отдела за крайградски имоти в Честъртън, това е първата писта в региона с ограничение на скоростта от 110 км/ч. Второ, до Волоколамск, магистрала Novorizhskoye има алтернативен път - магистрала Volokolamskoye. И трето, добавя Дмитрий Бадаев, генерален директор на Vector Investments, магистрала M9 Baltiya е сравнително широка: на изхода от Москва има шест ленти (по три във всяка посока) - обаче вече има четири ленти, които „стигат“ до Волоколамск, а зад нея има пътно платносе стеснява до две ленти.
Разбира се, и в тази сфера има проблеми. Така Антон Белобжески, главен изпълнителен директор на DTI Property Management, посочва, че Новорижското шосе трябва да бъде разширено отвъд Волоколамск, кръстовището с Московския околовръстен път е лошо проектирано и освен това капацитетът на тунела под Серебряни бор е недостатъчен. В резултат на това тясното място на входа на столицата и на изхода от нея събира тапи с дължина 5-10 км. А реконструкцията на пътя, според Антон Белобжески, ще усложни ситуацията.
Реконструкцията вече е започнала. В хода на работата по реконструирания участък от Московския околовръстен път до бетонния път (A107) с дължина 32 км, казва Ирина Мошева, генерален директор на съвместното предприятие между RDI Group и Limitless, се планира да се направи възел между болницата Вишневски-Архангелское (5 км от Московския околовръстен път), ремонт на мостове и надлези, както и увеличаване на броя на лентите до осем до десет. Очаква се тези работи да приключат до 2015 г.
„Клиентите реагираха незабавно на появата на първите слухове за планове за реконструкция на пътя", казва Ирина Калинина, ръководител на отдела за крайградски имоти в Tweed. Според агенцията търсенето на New Riga е намаляло от 32% на 26% през последната година. Според главния изпълнителен директор на Century 21 West Евгений Скоморовски цената на домакинствата, разположени в тази посока, е спаднала с почти 7% за същия период. над за същия период само с 2-3%.
Интересите на потенциалните купувачи на недвижими имоти от посоката на Новорижское се изместиха към магистралите Пятницкое и Илинское. На първо място, според Ирина Калинина, бяха ударени къщи до ключ на стойност от 3 до 15 милиона долара: през последните два месеца търсенето на готови къщи в този район вече е намалялоспадна с 30%.
Какво ще се случи с недвижими имоти на Novorizhskoe магистрала в бъдеще? Експертите нямат единно мнение по този въпрос. По-специално Павел Трейвас, търговски директор на Villagio Estate, твърди, че реконструкцията на Новорижската магистрала през следващите две или три години ще добави около 20% към цената на вили в този район. Според Антон Белобжески недвижимите имоти на магистрала Novorizhskoye ще загубят около 10% от цената си по време на реконструкцията, но след завършването й цените ще започнат да се покачват. Евгений Скоморовски е сигурен, че развитието на маршрута ще допринесе за развитието на зоните на средните и далечните предградия в тази посока, където цените могат да се повишат с 15-20%. Но домакинствата и парцелите, разположени близо до Москва, вероятно ще станат по-евтини, тъй като ще бъде по-трудно да напуснете Москва.
„В селата, разположени по магистрала Novorizhskoye, очакваме лека стагнация на цените през следващите няколко години, казва Александър Дубовенко, директор по развитието на GOOD WOOD.“ Но в средносрочен план това е много интересна посока. Купувачите, които купуват селска къща или парцел в тази посока и ще го използват след пет до десет години, са наясно, че Нова Рига ще стане най-добрата магистрала в района на Москва. Но тези, които днес трябва да живеят извън града, най-вероятно няма да изберат тази посока. Така че този маршрут може да се счита за изключително интересен от гледна точка на инвестициите, тъй като след три години значително ще поскъпне. Възможно е жилищата да поскъпнат с 30-40%.
Въпреки това, отбелязва Елена Родина, струва си да се има предвид, че Нова Рига е населена досега с не повече от една трета от вилните селища, планирани за близко бъдеще. И когато всички купувачи празнуват домакинство, пътуването до столицата по магистрала Novorizhskoye ще стане много по-сложно. „Осезаеморъстът на цените в тази посока не си струва да се чака: те вече са близо до максимума“, обобщи Ирина Мошева.
Същото косвено потвърждение е инициативата на властите за подобряване на най-високоскоростния маршрут в региона. И ако слуховете за преместването на Владимир Путин се потвърдят, тогава без значение как се разширява Новорижската магистрала, нейните жители все пак ще трябва да губят време по пътя, прескачайки шествието на първия човек на страната.
(щракнете за уголемяване)
В очакване на Великата Ленинградка
За разлика от високоскоростната Новорижская магистрала, магистрала М-10 (Ленинградка) отдавна е проблемна. Ширината му по основната дължина е 8-11 м. Най-трудното място, казва Евгений Скоморовски, е на изхода от Москва, където има две стеснения: в района на моста през канала Москва и след това в района на Химки. Освен това, поради големия брой светофари, шофьорите губят много време в района на Солнечногорск. „Пътят отдавна се счита за един от най-аварийните и натоварени маршрути в близост до Москва, а продължителната реконструкция изостря тези проблеми“, заявява Евгений Скоморовски.
Работата по проекта "Болшая Ленинградка" започна през 2006 г. Както отбелязва Дмитрий Котровски, вицепрезидент на компанията за развитие Khimki Group, този проект е включен в добре известния „Генерален план на нуждите“ (актуализиран генерален план за реконструкция и развитие на Москва до 2025 г.). В края на миналата година строителите започнаха да изпълняват следващия етап от проекта - реконструкцията на Ленинградската магистрала от Московския околовръстен път до завоя към Шереметиево. Предвижда се разширяване на магистралата на този участък, изграждане на нови двулентови надлези за изходи от Ленинградското шосе към Московския околовръстен път. Обмисля се и въпросът за изграждането на мост през канала Химки. Той ще бъде с шест ленти за движениекъм региона и пет към Москва. Според московския строителен комплекс след приключване на работата, за която на строителите са дадени 16 месеца, от площад Тверская застава до Шереметиево ще може да се стигне за 40 минути.
Освен това Ленинградка скоро ще има дубльор. Според съществуващия план първият участък от новата магистрала Москва-Санкт Петербург с вход към летище Шереметиево трябва да бъде пуснат в експлоатация през 2014 г. Този маршрут не само ще свърже двата града, но също така, вероятно, ще подобри транспортната ситуация по Ленинградската магистрала.
Търсенето на крайградски недвижими имоти в тази посока доскоро беше ниско. Това според експерти се дължи не само на натовареността на трасето, но и на факта, че разработчиците и купувачите не са знаели къде точно ще минава резервният път. „Много обещаващи места загубиха своята привлекателност, защото всички се страхуваха, че наблизо ще започне грандиозно строителство", обяснява Александър Зимински, директор на отдела за продажби на елитни недвижими имоти в Penny Lane Realty. Имаше малко нови проекти в тази посока - според Penny Lane Realty, не повече от 2% от пазара на крайградски недвижими имоти близо до Москва и почти всички те бяха концентрирани в регионите Новогорск, Куркино и Завидово, където можете да шофирате малък бетонен път.
Ситуацията обаче се промени през последната година. Търсенето на крайградски недвижими имоти на Ленинградската магистрала, според Tweed, се е утроило от 2011 г. насам - от 5% на 14%. И ако има търсене, тогава цените ще растат. Според Евгений Скоморовски през следващите две години цените за Ленинградка ще нараснат с 10-15%.
Излекувайте Ярославка
Ярославка, или федералната магистрала М8 "Холмогори", е друг проблемен обект на транспортната карта на Московска област.„Например, от центъра на Москва до Ивантеевка в началото на пролетта, когато все още няма много летни жители по магистралата, пътят ще отнеме поне два часа“, казва Наталия Кац, управляващ директор на агенция Usadba.
Първите 10 км магистралата е с три ленти във всяка посока, след което се стеснява до две. Най-проблемните участъци според Дмитрий Бадаев са изходът към района от Московския околовръстен път и участъкът от магистралата край село Тарасовка. Първият проблем трябва да бъде решен до 2013 г.: вече се работи за разширяване на главния участък на магистралата - сегмент от Московския околовръстен път до село Тайнинский. Според управляващия партньор на Tekta Group Андрей Биржин, те планират да разширят пътя от три на пет ленти във всяка посока и да го допълнят с двулентови подложки от всяка страна.
Основната работа ще започне през май тази година. „Броят на лентите няма да бъде намален по време на работа, но самите ленти най-вероятно ще бъдат стеснени“, споделя информацията г-н Биржин. Завършването на работата по този участък от магистралата е планирано за 2016 г. Освен това ще продължи реконструкцията на участъка от 22-29 км на Московския околовръстен път. Като част от втория етап ще бъде разширен надлезът над Монинския клон на железопътната линия и ще започне изграждането на нов път зад него, заобикаляйки Тарасовка. Впоследствие, добави Андрей Биржин, Ярославъл ще бъде разширен до Малкия московски пръстен. Началото на проектирането на този етап е предвидено за 2012-2013 г., а строителните работи ще започнат в края на 2014 г. - началото на 2015 г.
Ярославската магистрала е традиционна дестинация за дача от съветско време. Има много стари градински партньорства и нови проекти в масовия сегмент. Но най-близките предградия по посока на Ярославъл бяха избрани от разработчиците на градски жилища. Само в Mytishchi, според АндрейБиржина се изграждат 11 жилищни комплекса. „Въпреки това транспортната достъпност винаги е била слабо място в тази посока. Можем да се надяваме, че след реконструкцията проблемът ще бъде решен", отбелязва Ирина Мошева. Андрей Биржин смята, че цените на Ярославската магистрала след реконструкцията на магистралата ще растат с 15-17% годишно.
Въпреки това, според Дмитрий Котровски, не трябва да се разчита на факта, че реконструкцията на магистралите ще подобри радикално ситуацията по определени магистрали. В края на краищата автомобилният парк в района на Москва се увеличава годишно с 20% и никаква реконструкция на магистрали не може да компенсира растежа му. Няма да е възможно да се освободи Московска област от задръствания. Така че като цяло всички горепосочени мерки ще помогнат само за известно време.