Коя страна да избераинвестиция в студентски жилища
Значението на висшето образование в съвременния свят нараства, като в същото време нараства както мобилността на младите хора, които се стремят да получат необходимите знания и умения в най-големите образователни центрове в света (според прогнозата на ОИСР, до 2025 г. броят на студентите, които учат в чужбина, ще достигне 8 милиона души), така и инвестиционната привлекателност на студентските жилища в тези места за участниците на пазара на недвижими имоти.
Особено развит в това отношение е британският студентски пазар на недвижими имоти, който стана популярен сред чуждестранните инвеститори поради добрата репутация на британското образование.
През последните години университетите в Германия привличат не по-малко международни студенти, чийто студентски пазар се характеризира с ниска конкуренция, относителен недостиг на материална база и големи перспективи.
Tranio говори за особеностите на притежаването и управлението на такива имоти в двете страни и защо трябва да помислите за инвестиране в студентски имоти днес.
Ситуация на пазара: Великобритания
През 2015 г. 6,5 милиарда долара са инвестирани в студентски жилища във Великобритания, докато в САЩ например са инвестирани само 3 милиарда долара.
В същото време интересът на купувачите към британското студио е изключително голям: повечето апартаменти са разпродадени още преди завършването на строителството. През следващите 10 години броят на студентите в Англия ще се удвои. Това означава, че търсенето на наеми от тяхна страна не може да се нарече краткосрочно явление. Доходността на едно студио във Великобритания според Savills е около 5%.
Високият интерес на чуждестранните участници на пазара на недвижими имоти към британските студентски жилища може да се обясни и с факта, че закупуването на студентски апартаменти едва напоследъквреме стана достъпно за частни инвеститори: преди това обектите се продаваха на блокове на пенсионни фондове в Обединеното кралство. Освен това инвеститорите са привлечени от по-благоприятните и атрактивни условия, предлагани от британските предприемачи.
При умерени рискове доходността на студентските апартаменти във Великобритания е 5-6%. Ако продавачът обещава по-висока възвръщаемост, трябва да се разбира, че това ще увеличи вероятността от такива рискове като неефективно управление, непривлекателно местоположение, нискокачествено строителство (например амортизация на отделни апартаменти или комуникации), намаляване на ликвидността на актива при излизане от проекта и др. Също така не забравяйте за трудността при препрофилирането на такива обекти: в случай на намаляване на търсенето на апартаменти на по-малко популярно място, за собственика ще бъде трудно да промени целта на сградата. В същото време запазването на икономическата му ефективност също ще бъде под въпрос.
Най-големите инвеститори през 2015 г. са американците, които инвестират 80% от общия размер на чуждестранните инвестиции в британски студиа. Други значими източници на инвестиции в този пазарен сегмент включват пазарни участници от Близкия изток и България. Например LetterOne Treasury Services, инвестиционен фонд, председателстван от българския олигарх Михаил Фридман, инвестира 770 милиона долара в компанията за управление на студентски апартаменти Pure Student Living през 2015 г.
| Ливърпул | Мърсисайд |
| Лийдс | Йоркшир |
| Манчестър (Манчестър) | Манчестър |
| Нюкасъл | Tyne and Wear (Tyne and Wear) |
| Шефилд | (Южен Йоркшир) |
Студентското население на Обединеното кралство е много по-малко от това в САЩ - 2,3 милиона души. В същото време 388 хиляди от тях (или 17%) са чужденци, което означава, че търсенето на жилища за гостуващи студенти е доста високо.
Казус от практиката: Студентски апартаменти в Шефилд, Великобритания
Цена : $5,580/m²
Студентските апартаменти се намират в центъра на града, близо до университетите в Шефилд. Всички апартаменти включват самостоятелни кухни и бани. Комплексът разполага още с кино, салон, фитнес, пералня и склад за велосипеди. Предаването на съоръжението е предвидено за края на 2015 г.
Шефилд, разположен в окръга, е четвъртият по големина град в Обединеното кралство с над 500 000 души, живеещи тук. Градът има два университета: четвъртият по големина в Обединеното кралство Sheffield Hallam University и University of Sheffield. Общият брой на студентите в тези университети е 63 хиляди души.
Ситуация на пазара: Германия
Немското образование едва започва да набира популярност сред студенти от цял свят, така че броят на студентите тук не е толкова голям, колкото в Обединеното кралство. Въпреки това той расте бързо: например броят на студентите в Германия се е увеличил с 36% от 2005 г. насам. Общият брой на студентите е приблизително 2,7 милиона души, 301 хиляди от тях (11%) са чужденци.
Студентски недвижими имоти в Германия са по-изгодна инвестиция в сравнение например с апартамент с доходност от около 2,5%: с качествено управление доходността на студентска къща можеда бъде около 5%.
В сравнение с офис имотите, студентските апартаменти са по-малко рискови: наемателите на офиси са силно засегнати от икономическата ситуация, а потокът от студенти остава относително стабилен. Освен това Германия е по-евтина страна за студент. Ученето и животът в Берлин и Мюнхен струват съответно 1,0-1,2 хиляди долара на месец. Например в Лондон един студент трябва да харчи почти 4000 долара на месец.
Системата за висше образование в Германия е децентрализирана: важни университетски центрове се намират не само в Мюнхен и Берлин, но и в градове с население под 100 хиляди души, за разлика от Обединеното кралство, където студентското население е концентрирано в столицата.
За да изберете правилния град за инвестиция във ваканционен дом в Германия, трябва да имате предвид два фактора. Първият е наличието на „магнит“ под формата на една или повече образователни институции, популярни сред студентите. Второто е липсата на свръхпредлагане на местния пазар на наеми, където студентските апартаменти могат да се конкурират с голям брой свободни апартаменти, а рентабилността ще бъде засегната от ниските наемни цени.
| Вюрцбург | Бавария |
| Хайделберг | () |
| Нюрнберг | Бавария |
| Пасау | Бавария |
| (Франкфурт на Майн) | Хесен |
През 2014 г. Германия е привлякла 220 милиона евро инвестиции в студентски жилища - почти два пъти повече от 2013 г. Според Savills тази цифра ще се увеличи с 22% до 2020 г.
Казус: Студентска резиденция в Нюрнберг, Германия
Цена : $4,096/m²
Студентското общежитие се намира в Нюрнберг, където живеят повече от 490 хиляди души. Общежитието се състои от 101 обзаведени апартамента за студенти. Комплексът се намира на 10 минути пеша от центъра на града, в район с развита инфраструктура. На партерния етаж има търговски помещения.
Повече от 25 хиляди студенти учат в местния университет ( ).
Претегляйки всички плюсове и минуси
В сравнение с други видове недвижими имоти, генериращи доход, студентските жилища имат редица предимства:
- сравнително нисък праг на влизане: можете да закупите цялата сграда или да се ограничите до закупуването само на един или няколко апартамента, а разходите за изграждане на такива обекти са по-ниски от тези на жилищните сгради;
- относителна стабилност на клиентския поток: търсенето на студентски жилища не зависи много от икономическите кризи, за разлика например от наемателите на офиси.
В същото време е важно да не забравяме за рисковете, които крие такъв специфичен инвестиционен обект като студио.
Студентските жилища се продават по-трудно от обикновените апартаменти, тъй като са предназначени за специфична аудитория и са построени в близост до големи образователни центрове. Също така, инвеститорът не може да използва такива апартаменти като собствено жилище.
В същото време образователните системи на Великобритания и Германия са много развити, така че през следващите години студентските недвижими имоти ще бъдат в стабилно търсене, което означава, че ще генерират доходи.
Иван Чепижко, Тръньо
Абонирайте се, за да сте в течение с най-новите статии
Ще изпращаме селекция от материали не повече от веднъж седмично