Купуване на апартамент със сметки за комунални услуги

Скоро след закупуването на апартамент новият му собственик може да открие, че предишният собственик не си прави труда да плаща сметки за комунални услуги. В повечето случаи това не е причина за голямо разочарование, дълговете се изплащат и животът продължава. Но какво ще стане, ако размерът на дълга е десетки хиляди рубли?

Ще паднат ли старите дългове върху плещите на новия заселник? Тази статия ще обсъди в кои случаи старите просрочени наеми не трябва да притесняват собственика, когато новият собственик е длъжен да изплати тези дългове и как да разрешава подобни проблеми с представители на комуналните услуги.

Откъде идват дълговете

Ситуацията, когато апартамент е закупен с дългове за жилищни и комунални услуги, е доста често срещана. Тази ситуация може да е резултат от измама от страна на продавача, който е успял да скрие факта на дълга по време на продажбата, или изгодната цена на имота предполага съгласието на купувача да изплати съществуващия дълг. Например:

Да платиш или да не платиш

По този начин можем да говорим за следните ситуации, възникнали по време на смяната на собственика на апартамента при наличие на дълг за жилищни и комунални услуги:

Купувачът може да не знае за съществуването на дълга и да не е длъжен да го плати;
Купувачът може да е наясно с дълговете и да е готов да ги плати;
Купувачът не знае за дълговете, но е принуден да ги плати;
Купувачът, преди да закупи апартамент, може да има представа за съществуването на дългове, но не е длъжен да ги плати.

И така, кога да платите и кога всички искове трябва да бъдат адресирани до предишниясобственик?

Какво казва законът

Старият дълг в повечето случаи не трябва да притеснява новия собственик на апартамента. Изключение е ситуацията, когато той доброволно поема отговорността за плащането им (тази възможност е предвидена от Жилищния кодекс). Въпреки това, самият факт на доброволно споразумение за прехвърляне на дълг трябва да бъде записан писмено, в противен случай се счита, че бившият собственик е длъжник.

Законът казва, че дълговете на новия собственик за апартамента могат да се образуват само от момента на подписване на акта за приемане и предаване на апартамента (след подписването на договора за продажба). Съответно новият собственик е длъжен да плати само дълговете си (по-подробна информация може да бъде получена от текста на член 153 от LC RF).

Какво се казва в договора за продажба

Текстът на договора трябва да бъде внимателно проучен от купувача, тъй като в договора неговото съгласие за прехвърляне на дългови задължения може да бъде изразено имплицитно. Например, можем да говорим за всички права и задължения, които преминават към момента на подписване на акта за приемане и предаване (освен това, както тези, които са дошли, така и тези, които са). Фактът, че купувачът не е разбрал какво всъщност е заложено, е изключително трудно да се докаже в съда, така че трябва да платите.

Освен това необходимостта от клауза в договора за съгласието на купувача да поеме дълга за комунални услуги не пречи на продавача да си спомни (в случай, че споразуменията предполагат добра отстъпка за купувача в замяна на приемането от негова страна на задълженията за плащане на дълга). В крайна сметка, ако това съгласие не е изрично посочено в документа, а само е споменато в редица устни споразумения, формално купувачът не трябва да плаща нищо. И може да изпрати представители на управляващото дружество заедно със своитеискове към предишния собственик.

Какво да направите, когато се повдигне въпросът за изплащане на дълга

Най-големият интерес при плащането на дългове за комунални услуги е, разбира се, самите комунални услуги. Следователно, първото нещо, след като стане собственост на апартамента, купувачът на апартамента трябва да заобиколи всички комунални услуги и да сключи нови договори с тях (това е, ако работата се извършва по директни договори). Ако всички плащания се извършват чрез управляващото дружество, уведомете неговите представители за промяната на собствеността, предоставете сертификат за собственост и поискайте да сключите споразумение с откриването на нови лични сметки за извършване на комунални плащания.

Въпреки това управляващите компании, предвид факта, че няма нужда да търсят нов собственик на апартамента и нямат информация за местоположението на бившия собственик, настояват настоящият собственик да плати дълга. Основното изчисление се прави въз основа на повърхностно познаване на разпоредбите на Жилищния кодекс от собственика на апартамента, както и на факта, че той ще избегне конфликтни ситуации. Има опити да се прехвърлят опасенията на Наказателния кодекс върху раменете на новия собственик на апартамента - препоръчва му се да съди продавача на апартамента или сам да постигне доброволно плащане на дълговете.

Реални санкции от тяхна страна обаче рядко се прилагат, като правило могат да се използват устни заплахи за спиране на ресурси (електричество, водоснабдяване, заплаха за поставяне на тапа в канализационни тръби и др.). Всъщност всичко се ограничава до устни искания, тъй като ръководството на Наказателния кодекс е наясно с незаконността на подобни действия.

С други думи, новият собственик на апартамента няма причина да плаща стари задължения (освен в случаите, когатоописано по-горе). Следователно, ако от него се изисква да затвори дълговете си, той може с право да откаже да го направи, като се позовава на съответния законодателен акт (споменати по-горе). Ако комуникацията с Наказателния кодекс е в естеството на устен диалог, можете изобщо да се въздържате от всякакви действия и ако има реални мерки за въздействие от тяхна страна, тогава единственият изход е да се обърнете към съда.

Алтернативни методи за събиране на дългове

В някои управляващи дружества не искат да откриват отделна сметка за новия собственик (което служителите, работещи в Наказателния кодекс, са длъжни да направят по закон) поради наличието на дългове. В същото време разписките се изпращат според старата сметка, а новите вноски се отчитат не в текущите плащания, а в плащането на стария дълг, което също не е законна техника. Известно е и за практиката да не се издават различни удостоверения, да се отказва да се регистрират членове на семейството без плащане на дълга и т.н. В този случай трябва да се обърнете към съда и ако има доказателства за реални заплахи (и още повече факта на изпълнение) - можете да напишете изявление до прокуратурата за факта на изнудване.

Известни са и случаи, когато дълговете на наемателите са прехвърлени от управляващи дружества в ръцете на колектори, които с помощта на законно "или друго" влияние връщат тези дългове. Но тъй като ставаше въпрос за прехвърляне на лична информация, за което наемателите не са дали съгласие, подобен акт е незаконосъобразен и след постъпили жалби срещу служителите на управляващото дружество бяха образувани административни дела.

Заключение

Обобщавайки горната информация, трябва да се подчертае, че небрежността, извършена при закупуване на апартамент с дългове, все още не е основание за тяхното плащане. В същото време тези, които смятат подобно придобиване за изгодно,трябва да са наясно с различни клопки и да имат разумно разбиране за правните аспекти на такива сделки.

Отношенията с представители на управляващото дружество или със служители на комуналните услуги трябва да се изграждат в правна равнина, като се избягва натиск от тях. Най-лесният начин да разберете за правата си е да получите правен съвет от съответните специалисти.