Купуване на недвижим имот viager (viazhe) - голям джакпот или разорение, български VS френски
Днес ще разкажа на читателите си за един типично френски и много екзотичен начин за придобиване на недвижим имот – “viagere”, което на френски се изписва като viager и предполага доживотна рента.
Какво е viager?
Според официалната дефиниция viager е продажба на недвижим имот по договор, според който продавачът продава своя недвижим имот на купувача и плащането за него се извършва под формата на наем, прехвърлен на продавача за цял живот.
Според класическата ситуация недвижимите имоти, закупени от viagere, по правило не могат да бъдат заети от купувача веднага, а само след смъртта на продавача. Така сключеният договор може да донесе на купувача или случайна печалба, или случайна загуба, в зависимост от продължителността на живота на продавача.
А сега да оставим правните формулировки настрана и ще се опитам да ви обясня всичко на прост български език
По силата на договора недвижими имоти във Франция се купуват от стари хора, които не искат да продадат апартамента или къщата си и да отидат в старчески дом със солидна банкова сметка. Или старите хора не искат просто да оставят имотите си в наследство на роднини. И какво искат? Да, като всеки друг, забавно е да изживееш остатъка от живота си, без да си отказваш нищо. За това има viager.
Купувачът превежда договорена сума, например 20% от оценката на имота, на стареца веднага, а след това всеки месец му плаща определен наем, който може да варира от няколкостотин до няколко хиляди евро. Всичко зависи от стойността на имота и възрастта на собственика: колкото по-възрастен е старецът, толкова повече трябва да прехвърляте месечно.
Какво получава нашият старец в резултат на сделката?
Възможността да водите обичайния си начин на живот в собствения си апартамент до края на дните си, като освен официалната пенсия имате и приличен доход за пътуване с хайвер и шампанско и ортопедични обувки от Versace.
Какъв е интересът на всяка страна?
Колкото и тъжно да беше, но и двамата чакат края. В същото време продавачът с всички сили се опитва да забави края на долчевицата си, платена от купувача, а купувачът си гледа часовника и чака продавачът на „онова” да се нанесе в неговия апартамент или да го продаде с добър гешефт.
Има случаи, предварително уточнени в договора, когато продавачът напуска жилището си, а купувачът се нанася в него веднага след подписване на договора. Но такъв viager вече е много по-скъп.
В практиката на viager имаше и любопитни случаи, когато „млад“ шестдесетгодишен купувач, потривайки ръце, чакайки смъртта на деветдесетгодишен старец, сам получи инфаркт, а старецът изпи чаша шампанско, извади химикалката си, дишаше върху нея и размахваше нов договор за viager, сякаш нищо не се е случило.
Договорът на Viaget има много уговорки - Франция си е Франция
✔Така договор не може да бъде подписан, ако продавачът е много болен или "на ръба". Също така, договорът на viager може да бъде анулиран, ако продавачът замине за друг свят в рамките на 20 дни след подписването на договора.
Смята се, че тези резерви защитават френската държава. Тъй като при получаване на наследство този човек има право на добър данък, а при фиктивен договор между старците и наследниците държавата може да остане с носа.
✔Продавачът трябва също да докаже платежоспособността си, като остави гаранционна сума в банката или ипотека. КогаАко купувачът не плати наема, договорът може да бъде развален и съкровището е моята мечта.
✔ В допълнение, френското законодателство предписва необходимата възрастова разлика между продавача и купувача, която трябва да бъде най-малко 20 години.
✔Размерът на депозита и наема се определя по споразумение между продавача и купувача. Сумата за покупка се плаща под формата на "букет" - le bouquet - това е и депозит (каква прекрасна дума са решили да използват лицемерните френски адвокати) и наем. Колкото по-висока е сумата на букета, толкова по-малък е размерът на месечния наем.
Както казах по-горе, сумата на покупката се изчислява от обичайната стойност на недвижимия имот в определен регион, която след това преминава през сложна формула, упоменаваща възрастта, пола, здравословното състояние на продавача, условията за прехвърляне на недвижимия имот (апартаментът се освобождава веднага или по-късно), сумата на букета.
В какъв случай купувачът има полза от закупуването на viager?
Само ако продавачът умре преди средната продължителност на живота в региона. Тогава придобитият имот ще му струва по-малко от пазарната стойност. В случай, че продавачът превиши средната продължителност на живота за своя регион, купувачът започва да си къса косата и да се тласка към проблеми със сърдечно-съдовата и нервната система.
Случай от живота
Мои познати в Ница подписаха договор с една хубава възрастна дама. Договорът предвиждаше бързото заминаване на бабата в старческия дом и освобождаването на жилище. Приятели донесоха букет и започнаха да плащат редовно по договора. Баба, въпреки че протакаше сроковете, все пак се премести в старческия дом. Но. Не успяха веднага да се нанесат в апартамента на бабата.
И тук е работата. Прибаба в апартамента беше надценена, а на някои места дори не напълно счупена, боклук. И за да продаде тези боклуци, бабата помолила племенника си, на когото предала ключовете от апартамента, да се заеме с този въпрос. Тъй като боклуците бяха най-редките и супер скъпи, никой не искаше да ги купува, е, няма как. Минаха месеци, племенникът продължаваше да се върти и да се клати, а законните купувачи не можеха да се настанят в апартамента според буквата на договора. В същото време те плащаха за наетото жилище и вече за апартамента на баба си.
Накрая търпението на приятелите ми се изчерпа и те решиха да отнесат въпроса в съда. Но след като стана ясно колко ще трябва да платят на адвокати и колко време ще отнеме, се хванаха за главата. Решението беше подтикнато от хитър племенник (или той сам се досети, или баба му го измисли, историята мълчи за това) и моите приятели купиха мебелите й от възрастната жена за три хиляди евро и се преместиха, окончателно, в апартамента.
Какво направиха с купените антики? Естествено, те го изхвърлиха, защото дори поканеният собственик на най-близкия антикварен магазин отказа да вземе тези боклуци безплатно.
Ето как съвсем прости бизнесмени осребриха моите находчиви български познати.
Морал: в случаите на viagere е по-добре да се предпише в договора дори такава дреболия като премахването на мебели и друго движимо имущество, защото дори това може да загуби прилични пари.