Обитателите се грижат за дома
Опитът на управлението на недвижими имоти от частни компании в регионите Курган и Челябинск опровергава установеното мнение за жилищно-комуналните услуги като губеща индустрия.
Повечето жители на Курган все още не са готови да вземат решение как да управляват жилищна сграда. Някои жители се колебаят поради лоша информираност, други поради собствената си инерция, трети просто не вярват на реформата, смятайки, че властите за пореден път искат да ги излъжат. Сдруженията на собствениците все още могат да се броят на пръсти, но някои от тях вече планират да поставят пластмасови прозорци във входовете.
Избор без риба
Само две общински управляващи дружества и 19 асоциации на собствениците на жилища (HOA) в момента работят на възникващия пазар за обществени услуги в Курган, официално регистрирани във Федералната служба за регистрация за регион Курган. Частните управляващи компании обаче все още не са се показали по никакъв начин, както и жителите, които искат да вземат къщите си под пряк контрол.
Освен това Zhilischnik беше подчертан в последния доклад на градския прокурор - той получава много жалби. Въпросът е кому е нужен такъв домакин? И така мислят много жители на Курган.
От друга страна, след като разговаряхме със съседите, изведнъж се запитахме: кой, ако не Zhilishchnik? Не сме създали асоциация на собствениците на жилища, не сме се осмелили да изберем форма на пряко управление на къщата, частните управляващи компании все още не са проявили интерес към нас и все още не е известно какви частни компании са те и въпреки че Жилищник се кара, това е „негово собствено, скъпи“. С една дума, нашата къща изглежда е решила да не променя нищо, въпреки няколко партньорствасобствениците на жилища вече са се доказали добре.
Дълг в наследство
Нина Кунгурцева е председател на HOA на една от девететажните панелни сгради в първия микрорайон на общежитието. Същите кургани, предимно фабрични работници, само служители на друго предприятие. И дори възрастта на двете къщи е една и съща - около двадесет години. Според самата Нина Кунгурцева, тя, като частен предприемач, никога не е мислила да се занимава с комунални услуги - нямаше нужда от допълнителни притеснения. Всичко се промени, когато разбрах, че малко известен екип иска да организира HOA в къщата си.
„Честно казано, страхувах се, че в къщата ни ще дойде ненадежден човек“, казва инициаторът на HOA. - Не всички хора познават добре законите, така че лесно могат да попаднат в мрежите на измамниците. В борда, според мен, трябва да избираме тези, които не са способни на кражба и измама, които познаваме добре и на които имаме доверие. Само обитателят на тази къща може да я защити. Поканих адвокат на срещата, помолих го да обясни всички подробности за избора на жилищно управление. Имаше много въпроси. Накрая решиха да направят сдружение на собствениците на жилища и предложиха да бъдат председатели. аз Както се казва, инициативата е наказуема. Но аз не се съпротивлявах.
Разсъждавах така: ако не съм съгласен, няма да избираме никого. И сега от половин година сами управляваме къщата си. В сградата има 216 апартамента, повече от половината са приватизирани, има и общински жилища.
Трябва да кажа, че новоизсеченото HOA не доведе къщата в идеално състояние. Има проблеми с водата на горните етажи, с парното и канализацията. Но сега тези проблеми не плашат: в крайна сметка самите жители управляват своите сметки за комунални услуги и имат право да ги изпращат там, където ремонтите вече не са спешни. Това е основната разлика между HOA и ZHKO.
Кунгурцева има трима души в борда. Основните на входа са в пряка връзка с живущите. Има кутия за кандидатстване за водопроводчици, електротехници и дърводелци, с всеки от които има сключени договори. В същото поле жителите намаляват показанията на електромерите, газ, студена и топла вода. Персоналът се подбира много внимателно. Не се задържат пиячи и недобросъвестни хора. Веднъж седмично адвокатът разглежда всички жалби. Вече не е необходимо да носите пари за комунални услуги в спестовната банка, можете да платите тук, без да напускате дома си, при счетоводителя на HOA. И за разлика от банката - без приспадане на лихва. Това нововъведение се харесва особено на трудни за катерене бабички. Счетоводителят ще вземе наема от болния директно в апартамента.
Наемателите също видяха предимствата на HOA във факта, че са станали по-близо един до друг. Преди, казват те, дори не познавали съседите си от площадката, а сега наричат по име дори тези, които живеят в друг вход. Скоро бордът ще направи първия отчет пред собствениците и ще очертае задачите за бъдещето.
- Основното нещо е да се реши въпросът за затоплянето на къщата - казва председателят Нина Кунгурцева. Къщата е предадена без основен ремонт. Тази зима все някак ще я преживеем, за щастие, че е топло, а лятото трябва да правим ремонти. Поради липса на средства се наложи прозорците на входовете да бъдат покрити с фолио. Ще издържим до пролетта и тогава може би ще направим остъкляване на лоджиите и ще поставим пластмасови прозорци.
Курганските „поклонници на общността“ са обединени от партньорство с нестопанска цел на асоциации на собственици на жилища и обслужващи организации.
„Ние убеждаваме хората да извадят къщите си от общинския жилищен фонд и да създават сдружения на собствениците на жилища“, казва Татяна Вешнякова, изпълнителен директор на партньорството. - Обяснявайкисрещи, семинари – за да не ходят хората по един и същи въпрос и да не чукат на една врата. Ние самите пътуваме много в други региони, виждаме как е организирана тази работа там и след това разпространяваме този опит у нас.
Предимствата на HOA са в прозрачността на използването на средствата. Жителите сами, чрез борда, се разпореждат с парите си. След като са провели среща в един от микрорайоните, хората се оплакват, че прозорците им на входовете на къщата са запушени с шперплат. Обърнахме се към жилищно-комуналните услуги и те казаха: няма пари. В същото време с парите, които плащат наемателите за апартаменти, може да се направи поне троен стъклопакет на входа.”
Сергей Строганов, един от съучредителите на партньорството с нестопанска цел, "председателства" шест къщи наведнъж, пет от които имат асоциации на собствениците на жилища и една - кооперация за жилищно строителство. Скоро всички високи сгради ще бъдат обединени под покрива на едно частно управляващо дружество - документи за регистрация вече са подадени.
- Какво им трябва на хората? За да бъде къщата топла и суха, винаги имаше светлина, вода и по-малка сума на касовата бележка. Към това се стремя“, казва Строганов.
Основната икономическа полза от създаването на HOA е в така наречената енергоспестяваща технология. В общинските сгради никой не отчита топлинната енергия, подадена от монополния производител, освен самият монополист.
Само той знае колко топлина е доставена, колко е загубена по пътя и не е достигнала до потребителя. В HOA всяка гигакалория е от значение. През изминалия отоплителен сезон къщата, в която живее Строганов, според него е спестила 308 хиляди рубли - поради плащане след факта, а не според тарифата. В края на краищата, само когато в жилищна сграда е създадено юридическо лице, тоест HOA, е възможно да се инсталира общо измервателно устройство за къща. Освен това Сергей Строганов смята, че мениджъритекомпаниите се страхуват от стари къщи за нищо.
„Днес бих взел всяка къща, независимо колко е стара, и бих я ремонтирал за три или четири години, събирайки същите пари, които жителите плащат за жилищни и комунални услуги“, сигурен е Строганов.
Днес 60 процента от жилищата в Курган се нуждаят от ремонт. Според Евгений Симонов, заместник-директор на отдела за жилищно строителство и комунални услуги на Курган, това е една от пречките, които възпрепятстват реформата на жилищно-комуналните услуги по отношение на избора на начин за управление на жилищна сграда.
Не е случайно, че при избора на управляващо дружество в бюлетините за неприсъствено гласуване мнозина пишат: „Само след основен ремонт на къщата“.
Сега старите къщи се поддържат от нови. Това е така нареченото кръстосано субсидиране, когато парите от новите сгради се прехвърлят за ремонт на порутени жилища. Второто препятствие са дълговете на населението към жилищно-комуналните услуги, днес те достигат над 300 милиона рубли в Курган. С тези пари беше възможно да се ремонтират повече от дузина къщи.
- Ние отиваме на всякакви законови методи, които ни позволяват да намалим този дълг. Ако председателят и управителният съвет на HOA са готови да работят с тези дългове, ние им даваме къща с дългове, каза Евгений Симонов.
Владимир Белоногов, адвокат на партньорството с нестопанска цел на HOA и обслужващи организации на Курган и Курганската област, член на Обществената камара на Курган:
- Пазарът на услуги за управление на жилища като частен сектор в Курган практически отсъства. Няма и здравословна конкуренция, която се очакваше да се възроди на базата на новия Жилищен кодекс. Моето мнение е, че бъдещето е на компактни, мобилни управляващи компании, които ще бъдат организирани на териториален принцип, които ще включват от четири до десет къщи. Такива фирми сега не се създават по ред причини.
Първо, собствениците на жилищни помещения са слабо информирани за управляващите компании, за принципите на тяхната работа.
На второ място, хората са предпазливи и недоверчиви към всякакви нови прояви като цяло и особено към юридическите лица, които започват дейността си със събиране на пари в брой. Освен това вече има български криминален опит по този случай, когато управляващи дружества, събрали пари за непредоставени услуги, просто изчезнаха в неизвестна посока.
Мисля, че създаването на HOA също е възпрепятствано от трудности на етапа на регистрация. Още през лятото сдруженията на собствениците можеха да се регистрират, ако учредителите са членове на инициативната група. Сега всички собственици на жилищни помещения трябва да действат като инициатори. Случва се в един апартамент да има няколко собственици и всички те трябва да предоставят копия от документи, да попълнят бюлетини за гласуване. Необходимо е да се измени Жилищният кодекс и да се опрости процедурата за регистрация.
Междувременно има и такъв опит
През 2006 г. само 25 процента от жителите на Челябинска област (или 7042 жилищни сгради) са избрали как да управляват своя жилищен фонд. От тях 4% са избрали директно управление от собствениците на помещенията, 15% - HOA или жилищни кооперации, 81% - управляващи дружества. В Челябинска област са създадени и работят 177 асоциации на собствениците на жилища и 159 кооперации за жилищно строителство. Площта, прехвърлена на услугата на HOA, е 2,5 милиона квадратни метра, жилищните кооперации - 2,65 милиона. От 44 управляващи дружества 14 са общински, 25 са частни и 5 са със смесена собственост. В Челябинск 60 процента от собствениците са решили на кого да поверят управлението на дома си. В града има 14 управляващи компании и 70 сдружения на собствениците на жилища. Четирите най-големи конструкцииорганизациите имат свои собствени жилищни отдели и сами обслужват къщите, които са построили.
По статия на Валентина ПИЧУРИНА, Курган, "RG" - Южен Урал, 2007 г.