Покупка на жилище в Германия с ипотека (Бавария)
Тук няколко пъти са ме питали как стоят нещата с имотите в Германия. Как работи ипотечната система, какви са лихвените проценти и всичко това. Затова реших да пиша за това, докато всичко е прясно в паметта ми.
Да започнем с това, че в Германия няма толкова много собственици на жилища. Не всеки бюргер има свои 4 стени, още повече за чужденец. В зависимост от земята и града, както цените, така и жилищните условия варират. Ще говоря изключително за Мюнхен и неговите предградия, защото преди да си купя къща, внимателно планирах всичко в продължение на почти 3 години и обиколих почти всички села около Мюнхен в търсене на парцел или къща.
Ще започна с това, че почти 65-70% от жителите на Мюнхен го наемат, а не го притежават - нарича се „mieten“, а наемателят се казва „Mieter“. Ако сте имот под наем, тогава вие сте "Vermieter". През последните 20 години цената на жилищата за наематели постоянно се увеличава. Когато за първи път се преместихме тук, 2,5 стаи близо до центъра можеха да се наемат за 750 марки на месец - нещо като 300 евро. Когато се изнесохме от този апартамент, собственикът вече искаше 900 евро за същия апартамент. В момента добър 2,5-3 стаен апартамент (50-65 м2) в центъра на Мюнхен може да струва от 1000 до 1200 евро на месец.
Тук, в тази странна къща на Ungererstr. 18-19, живял мой приятел. Той наел една стая от не повече от 20 м2 с баня за 720 евро на месец. На покрива има басейн за жителите и техните гости, а на последния етаж има фитнес център и всичко е безплатно. НО. това е много шумна улица и много международна къща, където можете да спите само ако сте имунизирани срещу шума. Да, асансьорът в къщата води директно до супермаркета и често виждах хора там по чехли или спортни панталони, които слизаха в супермаркета направо от етажа си, за да купят хранителни стоки. НО пак - това означава, че подовете са пълни с боклуци и бирабутилки. Всичко това, разбира се, се почиства, но боклукът там е по-често, отколкото в другите къщи. Така че това удобство има плюсове и минуси.
От друга страна има частни къщи извън града. Отново като пример:
Изглежда, че моят колега от първата му работа някога е живял в тази къща (е, или някъде наблизо). Тогава той плащаше 1100 евро за наем, но имаше собствена градина и нямаше съседи. Улицата, макар и за 100 км/ч, не е толкова натоварена и следователно тиха през нощта. Да, добри 30 - 40 минути с кола до града и магазините не са съвсем близо до къщата, но тишината и природата.
Така че веднъж реших за себе си и за семейството си: Кое е по-добро за нас: Градът или селото? След дълги дискусии с жена ми най-накрая решихме да излезем извън града, особено след като моите съквартиранти току-що ме хванаха. Спах и видях (или по-скоро просто не спях и мечтаех) как ще се преместя в къща под наем без съседи и най-накрая ще мога да спя достатъчно през уикендите. Къщата е намерена, тихо място в не много нова къща почти в гората. Плащахме около 1200 евро на месец за къща с три стаи и малка градина. Недалеч от къщата имаше спирка на влака и до града се стигаше за 40-50 минути. Но един ден, докато разговарях с колеги на работа, ме попитаха защо не искам да си купя жилище? Казах, че казват, че е скъпо и не мога да си го позволя. Но колеги ми показаха страница
и казаха, че ще изчисля след колко години наемът ми ще надрасне ипотеката, която вече мога да плащам. Оказа се, че 10 години съм плащал на "чичко", но можех да си платя жилището. И след 15 години наемът (Miete) вече ще надвиши цената на среден апартамент, докато аз вече бих платил. Мислех. От този момент почти 3 години следя пазара на недвижими имоти и лихвата. Както се оказа, изграждането на къща е по-евтино от закупуването на готова. и същоОказа се, че къща със земя излиза по-изгодно от апартамент в центъра на града. Но се оказа друго: лихвата пада от 8% на 2% за последните 6 години, но цената на жилищата е нараснала просто астрономически. Ако по-рано 2,5 стаи можеха да бъдат закупени за около 150-200 хиляди евро, сега същите 2 стаи струваха почти 350-450 хил. Но имаше и радостен момент. Ако можете да намерите парцел от 400-600 м2, тогава изграждането на къща ще струва около 140-160 хиляди. И така започнах да обикалям покрайнините на града и да търся подходящо място. Разбрах, че на север близо до летището има парцели на цена от 200 евро за м2, тоест заедно с къщата ще излезе 230 000-270 000 - мечта? Майната му. Напоследък измамите в строителния бранш зачестиха. Правят ти къща, има 5 години гаранция, а после хлътва или започва да тече, дори стената се рони и фирмата вече е фалирала. Още по-смешно е със сюжетите. Разглеждате ги максимум 10-20 минути и след това брокерът събира поръчките за покупка. Вие имате право да задавате въпроси, а брокерът има право да отговаря произволно, защото докато не ви потвърди думите си писмено, той не е виновен и няма да ви потвърди нищо писмено, защото парцелите се продават като топъл хляб. Така излиза, че "тихата зелена зона в северната част на Мюнхен" е тиха само ако вятърът духа от запад и самолетите идват да кацат от изток, а е зелена само докато не започна да се строи аутобанът, за който вие премълчахте. Другата зона е добра. от края на лятото до началото на пролетта. и тогава през пролетта подпочвените води се вдигат и имате пълно мазе с вода. Но вие гледате сайта само през лятото или зимата. Разбира се, има специалисти, които ще ви кажат всичко това, но отиването при булката на такъв специалист струва 80 евро на час и това е без път, така че ще бъде скъпо за всяка булка. изход -спокойно да обиколи всички села и общини и да разбере от местните жители какво и как. Карах почти година с малки почти 40 000 км, първо с приятел, който сам търсеше сайт, а след това в колата си в търсене на идеалното място и. не намери нищо. Парцелите или вече са продадени, или нямат право да се застрояват като къщи, а само като градини. А тези парцели, които се продаваха, бяха чрез брокери и просто нямах време да разбера за това място каквото ми трябва, преди да бъдат продадени. Проблемът се реши сам: Един опитен зидар ми каза, че ако нямам време да се мотая всеки ден на строителна площадка или ако нямам пари да наема независим Bauleiter, известен още като бригадир, тогава не си струва да строя, защото дните на немското качество са отминали завинаги и са дошли времената на полската халтура. Трябваше да започна да търся нов с нова цел.
Сега търсих вече построена къща. Ето нов проблем. Има къщи със собствена земя - скъпи или с наета земя, известна още като Erbpacht - но по-евтино. Такива къщи са много по-евтини и уловът почти не се забелязва. На това колегите ми обясниха какво се случва. Ако нямам деца и не планирам да ги имам, тогава Erbpacht може да бъде от полза. Значението е следното: купувате къща за 250 000 и теглите заем за нея (повече за това по-късно) и плащате още 300-600 евро на месец за тази сума за наем на земята, върху която стои къщата. Наеми на земя средно от 70 до 120 години. смисъл ? Това означава, че за собственика на земята, той или неговите деца в края на лизинга имат право да повишат наема със 100-1000-10000% и ако не сте в състояние да го платите, тогава трябва да освободите земята. Сега разбирам? няма да можете да вземете къщата :) затова е недвижим имот и затова я купуват от вас на цената на кола. Разбира се, можете да опитате да продадете тази къща, но кой ще я купи от вас, ако наемът за земята струвапо-скъпо от самата къща 10 пъти.Следователно, ако няма деца, тогава живеете спокойно в къщата, докато умрете, а след това къщата става собственост на собствениците на земята. Тоест вие сами сте платили наема на земята за къщата и сте платили сами къщата, а собствениците я отнемат безплатно. Но ако има деца, те нямат наследство, тоест този метод не беше подходящ за мен. Така че трябваше да търся стари къщи със собствени парцели.
Сега относно заемите. Има много различни функции, ако купувате къща или къща, за да я отдадете под наем. Но ще ви кажа само ако купувате жилище за лично пребиваване. Тази страница на interhyp съдържа информация от повече от 400 банки, които могат да предоставят ипотечни кредити. Всичко се изчислява по следния начин:
Като пример - Къща с парцел за 600 000.
Лихвеният процент по заема винаги се изчислява въз основа на вашата първа вноска (Eigenkapital), срока на първоначалния заем (Festzinsfrist), способността ви да изплатите самия заем (Tilgungsrate) и оценката на самия обект от банковия служител. Средно можете да имате предвид следното: Банката се интересува от самото жилище, а не от вашите разходи за закупуването му (брокер, нотариус, кадастрални такси, вписване в регистъра на собствениците, свързване на комунални услуги и т.н.), така че банката иска да покриете всички тези разходи от първоначалната си вноска (Eigenkapital). Средно всички тези разходи (Kaufnebenkosten) варират от 7% до 11% от стойността на обекта. Тоест, в нашия пример, с цена на жилище от 600 хиляди, имате нужда от още 60 000, само за да завършите самата сделка за покупка. Банката обикновено отпуска заеми само за стойността на къщата, така че обикновено това са 60 хиляди. трябва да имате и двата Eigenkapital. Но има изключение, когато банката може да финансира и тези разходи (Vollfinanzierung). Интересът там обаче е просто брутален и изключително неизгоден към скъпите жилища. Според това, акоако искате да си купите къща - тогава, ако обичате, поне 60 хиляди. имаш собствени пари. Най-доброто и напълно реално е, ако имате достатъчно собствени пари, за да покриете всички Небенкостен и 5-10% от сумата на самата къща. Това е в нашия пример 120 хиляди. В този случай лихвеният процент ще бъде по-нисък.
След това трябва да вземете решение за срока на първоначалния заем (Festzinsfrist). Той може да бъде на 5, 10, 15 или дори 20 години. Колкото по-дълъг е срокът, толкова по-висок е процентът и толкова по-изгодно е за банката да ви има. В този момент курсът винаги е един и същ и не може да се промени, дори светът да е в криза. Колкото по-бърз е срокът, толкова по-нисък е процентът, но толкова по-бързо е по-добре да изплатите кредита си, защото след 5 години лихвата може да се увеличи и размерът на дълга ви ще остане огромен. От друга страна, при 20-годишен срок ще се пенсионирате, но пак ще плащате и процентът ще е по-висок от, да речем, 10 години. Най-правилният и чест, който съм виждал, е период от 10-15 години. След това започва рефинансиране при нови условия и при нова банка.
Сега остава да разберете размера на месечното си плащане. Като правило те избират около 1,5-3,5% на месец. Тоест вие плащате самия заем (Tilgung) средно по 2% от общата сума на месец.
При тези условия вашата ставка ще бъде средно 2,3% -2,6% годишно. За простота ще вземем 2,5% на година. И така, колко трябва да плащате на месец?
(600 000 * 10% Nebenkosten - 120 000 Eigenkapital )*(2%+2,5%) / 12 = 2025 EUR/m
Това означава, че след 15 години на такива плащания ще имате оставен дълг: 343 688 EUR
тоест около половината от цената на къщата, която сте платили. Но ако процентът се увеличи след този период, тогава сте във финансов свещеник, защото нямате достатъчно пари, за да изплатите дълга до края.
Затова банката предвижда извънредни годишни плащания от 1300 евро до 5% от размера на дълга.
Да речем, че бихте могли да плащате годишно с 2000 повече от това, което вече плащате, така че вашият дълг вече ще бъде 309 820 EUR. Както виждате, отново твърде много. А това означава, че или трябва да плащате повече на месец за самия кредит, или да търсите по-евтина къща, което направих :)
Но има и друг начин да спестите на кредит. Ако купувате жилище само за себе си, тогава държавата може да ви даде 50 000 на по-нисък процент (в момента 1,73%), но без извънпланови плащания и само за максимум 10 години. Така че просто трябва да търсите много, да се пазарите и да имате търпение. И разбира се, преценявайте реалистично своите шансове и финанси :)
Естествено, че имаме късмет, това е факт, но питайте всеки - всеки е късметлия по някакъв начин. Човек си купи евтина къща, но с 6% и сега, с успешно рефинансиране (2%), той плаща по-малко за къщата си, отколкото студент за хижата си. Друг сам с роднините си построи къща на евтин парцел и след като постави тройни прозорци, сега не чува нито самолети, нито коли, третият успешно се пазари и получи добър парцел с порутена къща на добра цена. И сега общността му даде пари за възстановяването на тази къща, така че той не загуби пари. Така че като цяло това е просто комбинация от работа, търсения и малко късмет.
Надявам се, че сте искали да знаете. Ако съм обяснил нещо лошо, тогава натискам в коментарите!