Правно положение на сдруженията на собственици по българското и чуждестранното право
(Овчарова А. С.) („Списание българско право”, 2008 г., N 7)
ПРАВНО ПОЛОЖЕНИЕ НА СДРУЖЕНИЯТА НА ЖИЛИЩНИ СОБСТВЕНЦИ СЪГЛАСНО БЪЛГАРСКОТО И ЧУЖДЕСТРАННОТО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО
Овчарова Анна Сергеевна — аспирант на Института по геология на Руската академия на науките.
В българската правна литература няма консенсус относно това какъв вид юридическо лице следва да се класифицира като сдружение на собственици. Повечето изследователи смятат, че те трябва да бъдат причислени към групата на организациите с нестопанска цел, която е представена от жилищностроителните кооперации (ЖКК). Наистина някои характеристики говорят за прилики. Така например как юридическите лица и двете се отнасят към организациите с нестопанска цел; техните ръководни органи са подобни. ——————————— Мушински В. О. Основи на гражданското право. М., 1995. С. 40.
В съответствие със законодателството и на трите сравнени правни реда, асоциацията на собствениците на жилища в Холандия, HOA в България и жилищните акционерни дружества във Финландия са юридически лица, което означава, че те придобиват права и задължения само след държавна регистрация като такива. Но в Холандия, в съответствие със становището на холандски учени, общите разпоредби за юридическите лица, съдържащи се в книгата. 2 BW, не може да се припише изцяло на сдруженията на собствениците. Например разпоредбите относно уставния капитал, изискван за обикновено сдружение (чл. 2:6 BW) не се прилагат за сдружения на собственици. ——————————— Nieuwenhuis J. H. Hoofdsstukken vermogensrecht. Zesde druk. Kluwer, 2000. С. 89.
В съответствие с българското законодателство HOA е организация с нестопанска цел, т.е. ограничена от закона в правоспособността си, докато жилищно акционерно дружество във Финландия и асоциация на собственици на жилища в Холандияимат обща неограничена правоспособност, въпреки че техните устави могат да предвиждат някои ограничения на правоспособността. Целите на асоциацията на собствениците на жилищни помещения под формата на HOA в България, асоциацията на собствениците в Холандия и жилищното акционерно дружество във Финландия са в общи линии едни и същи. По този начин HOA се създава с цел съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, в Холандия целта за създаване на асоциация на собственици е пряко предвидена в закона (това е грижа за общата собственост на собствениците). Подобна е целта на обединението във Финландия. За създаване на HOA в България е необходимо решение на общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищна сграда с най-малко 50% от гласовете на общия брой собственици с право на глас. В Холандия създаването на асоциация на собствениците се предхожда от така нареченото разделяне на основното право и разпределянето на част от него за всеки собственик и в резултат на това определянето на задълженията за поддръжка и отговорност за общата собственост на собствениците (определяне на придружаващото право). ——————————— Съгласно BW „основното” право е това, което наричаме правото на собственост на всеки собственик върху неговите жилищни помещения. „Придружаващо“ право е правото, което възниква в резултат на собствеността на субекта на основното право на дял от собствеността върху общата собственост на жилищна сграда.
Процедурата за определяне на дяловете на собствениците и (или) други упълномощени лица (наследници, разработчици) се изготвя в специален писмен документ, който трябва да включва разпоредбите, изброени в чл. 5:111 BW (това е указание за местоположението на сградата, списък на жилищните помещения и собствениците, които съответно притежават жилищни помещения, размера на дяловете на собствениците в общата собственост, включително такивакойто не е неподвижен). В ЗУ е посочена задължителността на приложените към него разпоредби, съгласно които ще се осъществява управлението на тази жилищна сграда. ——————————— Тук числото 5 означава номера на книгата, а числото 111 е номера на статията.
В Нидерландия членовете на асоциация на собственици не могат по свое усмотрение да извършват административни действия по отношение на собственост, която им принадлежи. Такива действия се извършват със съгласието на мнозинството от собствениците на жилищна сграда, асоциацията на собствениците на жилища или органа на асоциацията (което означава общото събрание). По този начин собственикът не може да действа произволно по отношение на принадлежащия му имот. Но ако такова съгласие не бъде получено, собственикът, със съдебно решение, все още може да извърши акт на разпореждане. Ако собственикът има желание да продаде апартамента, той е длъжен да предложи на други членове на сдружението това жилищно пространство за цената, която би желал да получи от продажбата на своя имот. Законът се позовава само на разумен срок за други собственици да вземат решение за покупка, ако никой от тях не е съгласен да закупи апартамент (чл. 5:121 BW). ——————————— Внос и износ van burgelijk recht BW-krant, jaarboek 13. Deventer, 1997. P. 41