Предимства при покупка на апартамент чрез търг
Независимо дали апартаментът се закупува за живеене или се използва като инвестиционен инструмент, един от най-изгодните начини за закупуването му е участието в търг. В тази статия експертите на портала RealtyPress.ru ще разгледат принципите на търговете за недвижими имоти, различни нюанси, както и предимствата и недостатъците на този метод за придобиване на жилище.
Всяка година по решение на съдилища от различни нива голям брой недвижими имоти на физически лица, които са длъжници и не могат да изплатят кредиторите, както и организации, по отношение на които е проведено производство по несъстоятелност, се предлагат на търг. Целта на търга е продажба на имущество и погасяване на дълговете, освен това имуществото трябва да бъде продадено възможно най-бързо. На теория апартамент на търг, както и други имоти, може да бъде закупен за повече от половината от пазарната стойност.
Организация на търга
Процедурата за организиране и провеждане на търг е следната. След като синдикът обяви фалита на организацията, съобщение за това трябва да бъде публикувано в средствата за масова информация от местно и федерално значение. Също така тази информация се появява на ресурса на Единния федерален регистър на информацията за несъстоятелността. След това се назначава и извършва одит на имуществото, което принадлежи на дружеството към момента на несъстоятелността, определя се пазарната стойност на това имущество и след това се определя времето на търга, през който това имущество трябва да бъде продадено.
Повечето от търговете, където можете да закупите изгодно недвижими имоти, се провеждат чрез ETP портали (платформи за електронна търговия). За да участва в търга, участникът трябва да притежава квалифициранелектронен подпис (ЕПП), който се издава чрез оторизирана организация, освен това подпис може да се издава както за един търг (един обект), така и за участие в няколко търга на различни обекти. Електронният подпис има срок на валидност една година, а цената за получаването му е по-малко от 4000 рубли.
След като получите подписа, просто трябва да се регистрирате на ресурса, в който ще се проведе търгът. Заявка за участие в търга се подава от личен акаунт (на електронна платформа), където можете да получите след регистрация, а депозитът се превежда по сметката на организатора. Освен това световната практика за провеждане на търгове (а търговете, на които се предлагат недвижими имоти не са изключение) включва внасяне на депозит. Съгласно законодателството на Руската федерация размерът на обезпечението не може да надвишава 20% от пазарната стойност на обекта. Депозитът не се връща на спечелилия търга и веднага става част от покупната цена. След приключване на търга победителят се задължава да преведе незабавно остатъка от сумата и се сключва договор за покупко-продажба.
Провеждане на търг
Въпреки това, за да закупите апартамент на добра цена, не е достатъчно само да сте в точното време и на точното място (тоест просто да станете участник в търга). Необходимо е да се разбере механизмът на търга, тъй като компанията-организатор на търга изобщо не желае да продаде недвижими имоти за сума, по-малка от тази, която пазарът може да предложи. Следователно, като правило, търгът, при който се продава недвижим имот, се провежда на етапи и случаите, когато апартамент се продава още на първия търг, са много редки.
Етап първи
Организаторите на търга, въпреки че са силно заинтересовани от бързата продажба на имота (за да могат да покриятдългове и завършване на процедурата), не бързат да продават недвижими имоти под пазарната им стойност. Първите търгове се провеждат за повишаване на цената, като началната цена на апартамента съответства на реалната цена, а стъпката на търга е от 5% до 10% от стойността на лота. Така че за участниците в първия търг ползата от офертата е изключително съмнителна, тъй като е трудно да се намери причина за закупуване на апартамент чрез търг, докато на пазарната цена можете да изберете абсолютно всеки апартамент сред офертите на пазара на недвижими имоти.
Етап втори
Така повече от 80% от първите търгове, които се провеждат на етапа на процедурата по несъстоятелност, се признават за неуспешни. Търгът се обявява и за недействителен поради неявяване на участници. Следователно следващият етап от търга е втори търг, като този път цената на имота е преразгледана надолу, отстъпката в този случай може да бъде 30% от пазарната стойност. Това вече е по-интересно предложение, но принципът на наддаване остава непроменен - търгът се провежда за увеличаване на цената. Тоест, цената може бързо да се повиши до пазарната стойност и тогава има голяма вероятност търгът да спре от само себе си и победителят да получи само малка полза, която обаче може да се окаже съмнителна (причините ще бъдат обсъдени по-долу).
Трети етап
Ако този път няма желаещи да участват в търга, тогава се провежда друг търг. Както и в предишни случаи, условията и мястото на събитието се съобщават в пресата и това е може би най-интересният момент за тези, които искат да закупят недвижим имот. Този път се променя не само цената на апартамента (надолу), но и методът на наддаване, използва се принципът на публична оферта с намаление на цената.
Товапринципът предполага не увеличение, а намаляване на цените, като се вземе предвид определена стъпка (5% - 10% от цената), както и като се вземе предвид определен период (седмица, месец). Тоест, ако в уговорения период няма желаещи да закупят апартамент, цената намалява. Намаляване може да настъпи 5-7 пъти и по този начин стойността му пада до нивото на „цената на отрязване“ - обявения праг, под който цената не се понижава. Това е начинът, който ви позволява да закупите апартамент два пъти или дори три пъти по-евтино, отколкото всъщност струва този апартамент.
Нюансите на търга
Освен това е необходимо правилно да попълните заявление за участие в търга, което отнема време за изучаване на правилата на конкретна платформа за търговия. Доста много заявления се отхвърлят още преди началото на търга, което е доста неприятна изненада за потенциален участник. Освен това, тъй като цената намалява по време на наддаването, вие трябва да сте първият, който кандидатства за покупката, тъй като може да има много кандидати.
Възможно е да има и различни измами от страна на организаторите на търга, има моменти, когато се създава ситуация, насочена към организиране на възможността за придобиване на апартамент от определен участник. По този начин други участници, които имат шанс и претендират да спечелят търга (активното участие на кандидати повишава цената), могат да бъдат отстранени от участие по формални причини. Най-честопричината е откриване на грешки при попълване на заявлението, като тези грешки по правило са от формален характер.
Добро решение може да бъде привличането на специалист за участие в търга, който знае всички тънкости и клопки, които могат да се срещнат в аукционната търговия. Експертът е в състояние да предостави необходимата информация за това какви опции са налични в момента на различни електронни сайтове (за времето и мястото на печелившите търгове, за ликвидността на обекта, лоялността на собствениците на сайта и др.). Във всеки случай възнаграждението на професионалния участник ще бъде по-ниско от ползата, която може да се получи от придобиването на недвижим имот на цена под пазарната.
Подводни скали
Въпреки привидно професионалния подход на организаторите към продажбата на имущество като част от процедурата по несъстоятелност, недвижимите имоти на аукционните сайтове могат да съдържат доста неприятни изненади. Официалните процедури, извършвани от синдика, както и от организаторите на търга, не винаги са в състояние адекватно да защитят купувача - победител в търга от "подводни камъни".
Така например потенциален участник в търгове трябва да знае, чеима тежести, които не са пречка за продажбата на апартамент Освен това около половината от обектите все още имат тези тежести, например може да се окаже, че има просрочие по наем (сумата може да бъде или 10 хиляди рубли, или 150 хиляди рубли). Освен това може да възникне ситуация, когато наемателите (служители на фалирали компании), живеещи в придобития апартамент, категорично отказват да се изнесат. Освен това претекстовете могат да се окажат такива, че да попречат на обитателите да бъдат изгонени чрез съда (например единственото жилищерегистрирани непълнолетни, хора с увреждания и др.).
Дори и да няма такива пречки, да накарате едно семейство да напусне може да бъде трудна задача. Механизмът, който би позволил това да стане на законодателно ниво, е твърде тромав, а алгоритмите за изваждане са несигурни - обикновен полицай няма да се занимава с изваждане, тъй като това е работа на съдия-изпълнител. Последните могат да прилагат мерки (до физическо въздействие) само след съответното съдебно решение. Тоест участникът, който получи проблемния апартамент, трябва първо да напише молба до съда, след което да изчака началото на изслушванията по това дело. Може да има неограничен брой срещи, с помощта на интелигентен адвокат ответната страна има възможност да отлага изслушванията безкраен брой пъти и да продължи да заема чужд апартамент с години.
Заключение
По правило участието в електронните търгове се приема от инвеститори, които инвестират в закупуване на жилище с очакване за печелившата му препродажба. Това обаче не означава липса на такава възможност за частно лице, което няма нищо общо с пазара на недвижими имоти, гражданин, който бавно търси апартамент за собствено пребиваване.
От една страна, инвеститорът е в малко по-изгодна позиция - той е добре запознат с правилата на търговата търговия, има възможност своевременно да провери правната чистота на жилището, да определи ликвидността и реалната пазарна стойност. В допълнение, инвеститорът може да повиши цената до такова ниво, докато транзакцията загуби смисъла си за останалите участници, оставяйки си минимален гап за реализиране на печалба. От друга страна, ако искате да купите жилище с печалба, можете да намерите време и да разберете всички тънкости на закупуването на апартамент на търг, един отопции, както вече беше споменато, е да се привлече специалист, който да работи на търга.