Предвиждаме по-нататъшно поскъпване на квадратен метър.“
— През първата половина на годината на пазара на нови сгради в Москва беше регистрирано прекомерно търсене. На какво според вас се дължи толкова високата динамика на сделките?
— През първата половина на 2016 г. наистина имаше скок в търсенето на московския пазар на нови сгради. На първо място, това се дължи на слуховете за премахването на субсидирането на ипотечните лихви. Сега на пазара почти 90% купуват апартаменти за себе си, инвеститорите остават само с 10% от всички купувачи. И това мнозинство основно придобива нови жилища с помощта на ипотеки. Делът на тези сделки с жилищни кредити вече е средно 75%. След изявления на някои официални лица за завършването на държавната програма за подпомагане на ипотечните лихви, делът на транзакциите със заеми достигна 95% за някои проекти.
Вторият важен фактор, който повлия на голямото търсене, беше появата на голям брой нови проекти в масовия сегмент в Москва. В същото време предлагането на цени съответства на цената на новите апартаменти в най-близките предградия. Клиенти, които преди това можеха да си позволят жилища само в региона, закупиха нови сгради за същите пари не само в Нова Москва, но и в рамките на Московския околовръстен път. Бюджетното предложение на капиталовия пазар извади част от търсенето от Московска област.
—Кои други фактори могат да повлияят на търсенето?
Също така, реализираното търсене може да бъде повлияно от гражданите, които са вложили пари на депозити преди година, след като Централната банка повиши основния лихвен процент. Вложителите закриха сметки и прехвърлиха спестяванията си в недвижими имоти. Заедно всички тези фактори успяха да стимулират търсенето на нови сгради в столицата.
— Ще продължи ли търсенето на нови апартаменти да расте през втората половина на годината или се очаква да намалее след бърз растеж?
- Сега има доста голямо търсене на нови сгради за времето на криза. Въпреки това тойнесравнимо с продажбите през 2014 г., когато мениджърите нямаха достатъчно ръце за сключване на договори и имаше опашки за топ обекти и бюджетни предложения в икономична класа. Но очакваме търсенето на нови сгради в масовия сегмент да не е по-малко от първото полугодие. Първо, държавната подкрепа за ипотеките приключва в края на годината, а през есента банките ще започнат да уведомяват в своите ипотечни програми за края на ипотечните субсидии, което отново ще стимулира търсенето. В бъдеще вместо тази ипотечна програма държавата ще използва други мерки за подпомагане на строителния бранш.
Банките постепенно намаляват лихвите по кредитите и тази тенденция ще продължи. Наличието на ипотеки и ниските офертни цени също ще стимулират търсенето.
— Как може да се промени цената на квадратен метър преди края на 2016 г.?
— Кризата отшумя, купувачите гледат по-уверено в бъдещето — голям брой ипотечни сделки са свързани с това. Огромен брой висококачествени и достъпни предложения на пазара, добри банкови условия и държавна подкрепа увеличават потока от клиенти. Освен това днес много разработчици разработват свои собствени програми с банки, субсидирайки ипотечния процент в техните съоръжения. За купувача такава ипотека е много по-изгодна от стандартните програми и дори държавната подкрепа. Вместо минималната ставка от 11,4%, преференциалните заеми от разработчика ви позволяват да вземете заем от 6% годишно. Естествено, всички тези фактори стимулират търсенето, което в резултат води до повишаване на цените на имотите.
Предвиждаме допълнително увеличение на цената на квадратен метър - с 10-15% до края на годината. За някои проекти, в зависимост от етапа на строителство, е възможен по-голям растеж, което също може да активира потребителското търсене. През есента традиционното начало на новбизнес сезон: празничният период приключва, традиционно активността на пазара се увеличава с 10%.
— В Москва има висока динамика на предлагането на нови апартаменти на първичния пазар. Колко е нараснало предлагането от началото на кризата и кой сегмент се развива най-активно в момента?
— Да, наистина има увеличение на предлагането на първичния пазар — с 14% от есента на 2015 г. 54 нови калъфа навлязоха на пазара, главно в сегмента на комфортния клас: увеличение от 29% (34 калъфа).
Също така московските власти издават голям брой разрешителни за жилищно строителство. Това обаче са проекти, за които по-рано са взети градоустройствени решения. По принцип това са нови линии или сгради в мащабни проекти за развитие на бивши индустриални зони или други големи жилищни комплекси. Не е сигурно, че всички издадени разрешителни ще изведат проектите на пазара в близко бъдеще. Банките днес не са толкова склонни да издават заеми и са затегнали изискванията към разработчиците. Много от разработчиците сега вземат разрешения, включително за увеличаване на заемния си капитал, за да издават заеми за жилищни комплекси, които вече се продават. Смятаме, че издаването на нови разрешителни в момента няма да се отрази на цените, тъй като проектите ще бъдат пуснати за продажба едва след няколко години.
—Ако погледнете картата на Москва, къде се извършва основното строителство днес и къде се очаква най-голямото предлагане в бъдеще?
- Основното предложение за нови сгради от масовия сегмент сега се реализира в южната и югоизточната част на Москва. Там се продават над 20% от общото предлагане в столицата. Освен това в Югоизточния административен район 40% се падат на евтини нови сгради от комфортна и икономична класа. Активни продажби има в индустриални зони: ЖК "Символ" на територията на бившия завод "Сърп и чук", ж.к."Zilart" в индустриалната зона ZIL, "River Park" в затока Нагатински, жилищен комплекс SREDA в района на Нижни Новгород. Плановете включват развитие на пристанище Юг в района на Печатниците. В Северния административен район се продават около 14% от общото предлагане на нови апартаменти. Има проекти като жилищен комплекс Брацево, също в бившата индустриална зона, и жилищен комплекс Сити. В Северозападния административен район се изгражда голям комплекс „Сърцето на столицата”.
В бъдеще по-голямата част от доставките също ще бъдат концентрирани на територията на индустриалните зони на Москва, значителна част от новите сгради ще бъдат продадени в Нова Москва.
— При последната криза имаше тенденция към намаляване на търсенето и предлагането, сега е обратното. По какво се различават тези две кризи?
— По време на предишната криза, поради намаляването на доходите на населението, търсенето рязко намаля и предприемачите започнаха да намаляват площта на апартаментите в нови сгради, за да намалят бюджета за покупка. Сега ситуацията е подобна, но сега разработчиците подобряват потребителските качества на жилищата, техните оформления, предлагат апартаменти с довършителни работи, създават висококачествена инфраструктура за проекти.
След кризата от 2008 г. имаше провал по отношение на доставките. Пазарът започна да се съживява през 2011 г., разработчиците започнаха да стартират нови проекти. Всъщност жилищните комплекси, които започнаха през 2011-2013 г., вече се продават. Подобна ситуация ни очаква и в бъдеще. Разработчиците се оглеждат за нови обекти, но заради кризата и трудностите с банковото финансиране не възнамеряват днес да влизат в обекти с нови проекти. След две-три години можем да очакваме недостиг на нови сгради в Москва, което ще доведе до по-високи цени. Сега е трудно да се предвиди за дълъг период колко ще се увеличат в резултат на това, тъй като много фактори влияят на строителния пазар: политически,макроикономически, цени на петрола и др.
Друга разлика между тази криза и предишната 2008-2009 г. е големият отлив на западни специалисти. В резултат на това през 2014 г. пазарът на жилища под наем потъна, предимно в елитния сегмент.
— Може ли на капиталовия пазар да се повтори ситуацията от последната криза — голям брой незавършени проекти и измамени инвеститори в имоти?
— Не очакваме масово замразяване на проекти или фалити на предприемачи, както беше по време на последната криза. Властите вече са по-взискателни към разработчиците, проектите се координират по-внимателно, 214-FZ „За споделеното строителство ...“ защитава притежателите на акции възможно най-много. Според официални данни на правителството на Москва, в града около 90% се продават по споразумения за дялово участие съгласно 214-FZ.
— А какво се случва на вторичния пазар на жилища? Според участниците на пазара на недвижими имоти там ситуацията е много по-лоша...
- Силен провал се наблюдава на вторичния пазар на Москва миналата есен и пролетта на тази година. Сега виждаме възраждането на този сегмент. Ако по-рано имаше силно потъване на цените и големи отстъпки, сега купувачът и продавачът намират баланс в цената по време на преговори и сключват сделка. Да, купувачът все още се пазари, но отстъпките не надвишават 5-10%, а това не е универсално явление. Някои апартаменти се продават без отстъпка или с лека отстъпка от няколко процента. Сега на пазара има добри цени и интересни предложения. Купувачът, осъзнавайки, че може да пропусне добра оферта, вече не е толкова търгуван и е готов да сключва сделки.
Днес процентът на алтернативните сделки се е увеличил, включително граждани, които продават апартаментите си и инвестират в нови сгради. Вторичните ипотеки се засилиха, офертите от банките станаха приемливи: лихвите започват от 12,25%. Разлика в курсамежду вторичния и първичния пазар е средно 1,5%. Делът на сделките с ипотечен кредит на вторичния пазар в Москва достига около 30%, което е добър показател.
Усещаме съживяването на пазара, той се отмести от мъртвата точка. Вече няма силен спад на цените на "вторичното". Пазарът, разбира се, потъна повече от новите сгради, които бяха поддържани от субсидирани ипотеки.
— Вашата компания промени стратегията си за развитие преди година. Трудно ли беше да влезеш на пазара в такъв труден период?