Прекратяване на договора за безвъзмездно ползване

Независимо от какви мисли се ръководи собственикът на имота, прехвърляйки го на безвъзмездно ползване, ще дойде моментът, когато той иска да го върне в свое владение. Това може да стане и преди изтичането на договора за кредит. Какво трябва да предвиди заемодателят, за да си запази начин за отстъпление – предсрочно прекратяване на договора?

Договорът за безвъзмездно ползване (глава 36 от Гражданския кодекс на Руската федерация) е подобен по своя характер на договора за наем и към него се прилагат част от правилата на последния (клауза 2 на член 689 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Основната му разлика от договора за наем е безвъзмездността. Освен това собственикът на имота (заемодател) може по всяко време да се наложи да се разпореди с имуществото си по различен начин. Например, намерен е печеливш наемател или купувач, който трябва да прехвърли обекта без права на трети страни, или компанията е решила да го използва за собствени производствени цели.

В този случай заемодателят има въпрос: възможно ли е да прекрати договора за безвъзмездно ползване предсрочно и без последствия? В крайна сметка кредитополучателят става законен собственик на въпросния имот.

Тъй като не е собственик, той има същите права като собственика и има право да защити притежанието си дори срещу самия собственик (член 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Гражданският кодекс на България предвижда прекратяване на договора по споразумение на страните и във връзка със значителни промени в обстоятелствата (клауза 1, член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В допълнение към това Гражданският кодекс на България установи прекратяването на договора на други основания (клаузи 2, 3 от член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

при едностранен отказ от изпълнение на договора, когато такъв отказ е разрешен от закона или по споразумение на страните;
със съдебно решение по искане на една от страните в случай на съществено нарушение на договора от другата страна (както и в други случаи, предвидени от Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони или договора).

Заем под наем прикрит

Комисията за управление на имотите заведе дело за изваждане на ответника, Съюза на ветераните от бойните действия, от заеманите помещения. Последният организира на територията си детски кръжок по авиомоделизъм. В договора за наем, сключен между страните по спора, наемът е определен на 0 рубли. за 1кв. Комисията изпрати на наемателя писмо за отказ от договора за наем, но наемателят не освободи помещението в определения срок.

Едностранно отхвърляне: Времето има значение

Сключен е срочен договорАко договорът е сключен с посочване на срока, тогава само кредитополучателят има право да откаже такава сделка (клауза 2, член 699 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Разбира се, само ако самият договор не съдържа забрана за отказ на кредитополучателя. В този случай последният трябва да уведоми партньора за отказа си един месец преди прекратяването на договора (или през друго време, установено от договора).

Що се отнася до кредитора, съдилищата смятат, че той не може едностранно да откаже срочен договор. Прекратяването на такова споразумение по инициатива на заемодателя е възможно само в съда (член 310, параграф 2 от член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и само на основанията, предвидени в параграф 1 на чл. 698 от Гражданския кодекс на България (обсъден по-долу).

Заемодателят, посочват арбитрите, може да поиска предсрочно прекратяване на договора само по съдебен ред на основанията, изброени в параграф 1 на чл. 698 от Гражданския кодекс на Руската федерация. FAS DO обаче не намери нито едно от тези основания в разглеждания случай. Вярно е, че някои от заключенията на съда по разглеждания случай ни изглеждат погрешни. Ние вярваме в товазаемодателят все още има право едностранно да се оттегли от договора за срочен заем, ако възможността за такъв отказ е ясно посочена в самия договор. В крайна сметка чл. 699 от Гражданския кодекс на България не съдържа пряка забрана за такъв отказ. А в параграф 3 на чл. 450 от Гражданския кодекс на България гласи, че едностранният отказ на един от съдружниците от сделката е възможен, ако това е разрешено от закона илипо споразумение на страните.

Договорът е валиден до настъпване на определено събитиеВ практиката често страните посочват, че договорът за заем е валиден до настъпване на определено събитие (например до реконструкция на сграда, в която помещенията се прехвърлят за безвъзмездно ползване).

В този случай е необходимо да се ръководите от отделни правила на договора за лизинг, приложими към договора за заем (клауза 2 на член 689 от Гражданския кодекс на Руската федерация), нормите на Гражданския кодекс на България относно условията и разясненията на ВАС относно определянето на срока в договора за лизинг.

Съгласно чл. 190 от Гражданския кодекс на България срокът може да бъде определен от календарна дата или изтичане на период от време, или от указание за събитие, което неминуемо трябва да настъпи (т.е. не зависи от волята и действията на страните).

Оказва се, че договорът се счита за сключен за неопределен период от време, ако в него не е посочена календарна дата, период от време или събитие, което неизбежно трябва да настъпи (параграф 1, клауза 2, член 610, клауза 2, член 689 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Съответно разпоредбите на параграф 1 на чл. 699 от Гражданския кодекс на България за правото на всеки от съдружниците да се откаже едностранно от сделката.

С други думи, ако в договора за заем е посочено например, че той е валиден до събитие, чието настъпване зависи от волята или действията на страните (събитието не е неизбежно), срокът няма да бъде определен. И заемодателят, съответно, има право едностранно да откаже такова споразумение.

Срокът на договора е изтекъл Да приемем, че периодът, посочен в договора за заем, е изтекъл. И кредитополучателят продължава да използва имота. Кредиторът не възразява срещу това, но след определен период решава да прекрати договора. В този случай договорът се счита за сключен за неопределено време. Нека обясним защо.

Нека се обърнем към параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на България (тук говорим за лизингови отношения, но разпоредбите на този параграф са приложими и за договор за заем - клауза 2 на член 689 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тук се казва: ако наемателят продължи да ползва имота след изтичане на договора и при липса на възражения от наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределено време.

Прекратяване на договора по искане на заемодателя

Както вече казахме, предсрочното прекратяване на договора е възможно и по искане на една от страните в съдебно производство, когато това е изрично предвидено от Гражданския кодекс на Руската федерация, други закони или споразумение (клауза 2 на член 450 от Гражданския кодекс).

Списъкът на случаите, които дават на заемодателя право да поиска предсрочно прекратяване на договора в съда, е предвиден в параграф 1 на чл. 698 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това са случаи, когато кредитополучателят:

използва вещта не в съответствие с договора или предназначението на вещта;
не изпълнява задължението си да поддържа вещта в добро състояние или нейната поддръжка;
значително влошава състоянието на вещта;
без съгласието на заемодателя прехвърли вещта на трето лице.

Както се вижда от горния списък, всички случаи на прекратяване на договора, предвидени в закона по искане на заемодателя, са свързани с виновни действия (или бездействие) на заемополучателя. Заемодателят трябва да докаже в съда, че тези действия (бездействие) от страна на кредитополучателя са извършени (член 65 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация).

Кредиторе длъжен да спазва и реда за предявяване на искане за прекратяване на договора. То може да бъде подадено в съда само след като кредитополучателят откаже да прекрати договора или не даде отговор в определения срок.

Този период може да бъде установен със закон, договор или посочен в предложението за прекратяване на договора. Ако времето за отговор не е определено от закон, договор или предложение, то е тридесет дни (член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Възстановяване на неоснователно обогатяване

В края на срока на договора за безвъзмездно ползване собственикът на помещението предложи на бившия кредитополучател да сключи договор за наем.

Кредитополучателят отказал, но и не освободил помещението навреме. Тогава собственикът се обърна към съда. Съдиите посочиха, че съгласно чл. 689 от Гражданския кодекс на България договорът за заем се прекратява и помещението подлежи на връщане на собственика на основание чл. 309, 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Но по отношение на исковете на ищеца за възстановяване на неоснователното обогатяване (ответникът е ползвал помещението безплатно, без да има право на това), първоинстанционният съд не е подкрепил ищеца. Той посочи, че сключеното между страните споразумение е безвъзмездно за дълго време. Поради това ищецът няма основание за възстановяване на неоснователното обогатяване за преходния период, през който ответникът продължава да ползва помещението.

В друг случай заемодателят представи на съда акт за проверка на предназначението на прехвърления му имот. В исковата молба той иска прекратяване на договора за безвъзмездно ползване „във връзка с нарушение от страна на ответника на неговите условия за използване на имота по предназначение и поддръжка, експлоатация, извършване на необходимите текущи и основни ремонти, необходима реконструкция на имота, преоборудване заВашата сметка."

Но при проверка и оценка на доказателствата съдът установи липсата на факти за неправомерно използване на имота, а също така не намери доказателства за неправилната му експлоатация от ищеца. а именно:

установи, че в нарушение на чл. 691 от Гражданския кодекс на България заемодателят по акта за приемане е прехвърлил сградата в състояние, негодно за предназначението й. Наложил се е основен ремонт на тези обекти, който ищецът не е извършил;
актът на съвместната проверка на обектите потвърди факта на ремонта на помещенията от ответника, както и предназначението им.

Нотариално предоставяне на доказателства Трябва да се отбележи, че заемодателят може да срещне определени трудности при представянето на доказателства пред съда. Например, ако кредитополучателят откаже да подпише акт или друг документ за проверка.

Нотариално обезпечаване на доказателства е възможно по писмена молба на заинтересованата страна, но само до образуване на производство по арбитражното дело.

Молба за обезпечаване на доказателства се подава до нотариуса, в чийто район на дейност ще бъдат извършени тези процесуални действия. Както държавните, така и частните нотариуси имат правомощието да предоставят доказателства.

Приложението трябва да предоставя следната информация:

Причини за сигурност и факти, които позволяват да се смята, че представянето на доказателства впоследствие ще стане невъзможно или трудно. На практика е достатъчна официална обосновка. Например, за да разпитате свидетел, е достатъчно да съобщите, че свидетелят има паспорт и възнамерява да пътува извън Руската федерация.
Данни за контакт на бъдещите опоненти, тъй като нотариусът е длъжен да ги уведоми за часа и мястото на събитиетопроцесуални действия. Неявяването на представителите на опонента обаче не е пречка за представяне на доказателства от нотариус.
Списък с въпроси към свидетеля. Трябва да се има предвид, че разпитът на свидетел се извършва от нотариус, а не от страна по евентуален спор. В този случай нотариусът не трябва да излиза извън рамките на въпросите, посочени в заявлението.

И.В. Чумаченко, Старши сътрудник на отдел "Недвижими имоти. Земя. Строителство" Адвокатска кантора "Вегас Лекс"

Списание "Арбитражно правосъдие в България" N 11/2008 г., I.V. ЧУМАЧЕНКО, старши сътрудник, отдел „Недвижими имоти. Земя. Строителство“, Адвокатска кантора Vegas Lex