Проверяваме границите на парцела с плана, поставяме гранични маркировки, преместваме оградата на съседа
Купуването на земя на крайградски пазар не е лесна задача. Необходимо е не само да получите правилните документи, но и да намерите вашия сайт на земята. Но понякога купувачите чакат неочаквани и неприятни изненади. Често това е тяхна собствена вина.
Прости движения Както Юлия Севериненко, генерален директор на компанията ZemAktiv, каза на портала www.metrinfo.ru , понякога парцел се придобива на първия етап от формирането на населеното място, когато собствеността на продавача върху „големия“ парцел (този, който впоследствие ще бъде проучен) дори не е формализиран. В такава ситуация бъдещите летни жители са най-уязвими. В края на краищата, всъщност те се натъкнаха само на обещанието на продавача да закупи голям парцел от трета страна и след това да продаде на купувача разграничен парцел, чиято площ и местоположение са само приблизително определени.
Съдейки стриктно според закона, тогава по време на продажбата на парцела трябва да има проучване, поясняваМария Бондаревская, адвокат в адвокатската кантора "Юков, Хренов и партньори". И това е отговорност на продавача.
Как трябва да изглежда демаркираната зона? Границите на парцелите, както обясниИрина Башилова, ръководител на правния отдел на компанията Volzhskiye Dachi, се определят от ориентири. Такива знаци се поставят на всички повратни точки на границата на поземления имот, с изключение на границите, минаващи през "жилища" и структури, които съвпадат с границите на поземления имот. Като гранични знаци се използват дървени колове с височина 75–80 cm, диаметър 5–7 cm, железни щифтове и тръби, забити в земята с 0,4–0,6 m.парцелите, преминаващи през жилищни райони, са фиксирани с гранични знаци само на кръстовища с планински граници. Съгласно инструкциите граничният знак е ориентиран по такъв начин, че страната с надписите да е обърната към следващия граничен знак, когато се движите по границата по посока на часовниковата стрелка.
„След като разграничените парцели бъдат регистрирани в кадастралния регистър, данните за граничните случаи се потвърждават официално и се вписват в държавния кадастър“, казва Юлия Севериненко, ZemAktiv. По този начин процесът на формиране на поземлен имот като обект на недвижим имот се счита за завършен и на този етап купувачът вече може ясно да определи кой конкретен парцел придобива. „Издаването на удостоверение за регистрация на собствеността на продавача върху обособен парцел е само изпълнение на условието за сключване на сделка за продажба на парцел, а не елемент от неговата идентификация“, отбелязва експертът.
Кадастрален паспорт и ПУП Повечето експерти признават, че на българския пазар на земя всичко далеч не е перфектно. И не е необичайно купувачът да избере един сайт на плана, но на земята това разпределение изглежда различно. С документите също има объркване. Често след сделката купувачът не получава всички дължими документи и е принуден да чака "узаконяване" с години.Наталия Картавцева,директор на отдела за крайградски имоти Vesco Group, обръща внимание на факта, че задължителният набор от документи, които купувачът трябва да получи, включва удостоверение за собственост, кадастрален паспорт, който съдържа координатите на обекта, договор за продажба и акт за приемане и прехвърляне на парцел.
„След регистриране на документите ще бъде издаден „собственикът на земята“.удостоверение за регистрация на собственост върху парцела, където ще бъде посочен неговият кадастрален номер“, казва Мария Бондаревская (юридическа компания Юков, Хренов и партньори). „Ако този номер на граничния план съвпада с номера на сертификата, тогава можете да сте сигурни, че купувачът е закупил точно това, което е очаквал да закупи“, добавяВалери Мищенко, председател на борда на директорите на Kaskad Family.
В търсене на граници Намирането на вашия сайт в земя също не винаги е лесно. Особено когато става въпрос за закупуване на парцел без договор в село в начален етап на развитие. Ситуацията се усложнява от факта, че сайтовете си приличат, а "картинката" на плана и още повече на цветната книжка по-скоро обърква, отколкото изяснява ситуацията. Не винаги е възможно купувачите да намерят гранични знаци, които изчезват някъде със завидно постоянство.
Юлия Севериненко (ZemAktiv) обаче смята, че добросъвестните предприемачи се опитват да запазят безопасността на граничните знаци, които определят границите на парцелите.
„Но ако купувачът не е намерил обозначението на границите на своя сайт или е имал съмнения относно правилността на границите на своя сайт, той трябва да се свърже с ръководителя на проекта, който има кадастрални паспорти“, съветваИгор Зауголников,Директор на отдела за маркетингови комуникацииRODEXGROUP. Ирина Башилова ("Волга дачи") смята, че в тази ситуация купувачът трябва да се свърже с организацията за управление на земята, за да установи границите на парцела на земята или да покани независим геодезист.
В кадастралния план за всяка точка има съответни координати. И премахването на точки в природата става в съответствие с тези координати. “Отдаваме под наем парцели с точенкоординати, подписваме този документ, следователно в нашите села е изключена възможността за нарушаване на границите “, отбелязва Антон Корниенко („Земи на Московия“).
Ние ще решаваме спорове Мястото, където минават границите, понякога става предмет на спорове между собствениците на съседни парцели. „В практиката на продажбите, особено на парцели без договори, има случаи, когато купувачите преместват ориентири, като по този начин увеличават своя парцел и намаляват съседния“, признава Игор Зауголнов (RODEX GROUP).
Нашите експерти съветват: ако има съмнение, че границите са променени или не съответстват на кадастралния план, първо трябва да напишете заявление до Rosnedvizhimost за проверка на документацията за земеустройство на съседния парцел. Собствениците на съседни парцели също могат да се обадят на независим геодезист, който с помощта на кадастрални паспорти ще може да определи дали границите са правилно маркирани или не. Ако има техническа грешка, тогава трябва незабавно да напишете заявление до кадастралната камара.
Експертите смятат, че случаите, когато специалист отиде в спорна зона, но резултатите от всички измервания не отговарят на конфликтните страни, могат да стигнат до съд.
Резюме на порталаwww.metrinfo.ru Как да не попаднете в неприятна история? Всъщност експертите дават два съвета, с които човек не може да не се съгласи. Първият е да се свържете с фирми, които са реализирали няколко проекта без скандали. За тях е пусната регистрация на парцели, това е част от ежедневната им работа. Вторият съвет е внимателно да се проучат документите, преди да бъдат подписани. Обърнете внимание на етапа на проекта, интересувайте се от гаранциите, които продавачът може да даде на този етап, като вземете предвид документацията, с която разполага, и изисквайте от продавачаотразяване на тези гаранции в договорите. Съвети неоригинални, но универсални за купувача на недвижими имоти.
Експертен съвет: Какво да направите, ако купувачът се съмнява, че границите са преместени?
Александър Коваленко, търговски директор на Uniparx Service: Най-добре е да поканите специалисти от лицензирани геодезически фирми. С помощта на професионални измервателни уреди те ще определят дали това е правилната зона и ще определят нейните ясни граници.
Как да изберем правилно сайт?
Анна Шишкина, маркетинг директор на компанията за управление на Absolute Management: Преди началото на продажбите в селото предприемачът изготвя генерален план. Трябва да се запознаете с него. Това ще ви позволи да разберете къде се намира обектът, каква е конфигурацията му, колко далеч от пътя и колко натоварен е този маршрут. Не трябва да се ограничавате до хартиената версия, вижте как сайтът е подчертан в натура.
За да може купувачът да определи точно границите на закупения сайт, разработчикът трябва да направи премахването на точките на земята. Често разработчиците премахват точки с помощта на стълбове преди началото на продажбите, но недоволните жители на съседните села изваждат стълбовете. Това е често срещан проблем в селата. Преназначаването на всеки обект е трудно и скъпо. Тази процедура се извършва с помощта на GPS оборудване и един стълб може да струва около 1500 рубли.