Сгради за дълбоко замразяване
Съвсем скоро идва сезонното захлаждане, а реалностите на живота осезаемо охлаждат пазара на недвижими имоти. Продажбите са намалели значително, много имоти стоят на място. Доскоро популярната инвестиция в жилища вече не е актуална. Днес хората купуват апартаменти само когато имат нужда от тях.
Особено трудно е жилище "с пробег". Брокерите редовно отбелязват увеличаване на експозиционното време на някога популярните обекти. И сегашният спад на цените не се нарича нищо повече от незначителна корекция. Експерти твърдят, че това е нормална тенденция - апартамент с петдесетгодишна история не може да струва като нова сграда.
- Ако говорим за кризата от 2008-2009 г., там ситуацията беше малко по-различна. Кризата дойде внезапно и неочаквано за всички“, сравнява Евгений Ожегов, старши преподавател в катедра „Икономика и финанси“ на Висшето училище по икономика. „И цените на недвижимите имоти паднаха бързо. Сега това не се случва. Виждаме, че лихвите по ипотечните кредити са доста високи. От друга страна, реалните доходи също падат. Но няма намаление на цената на квадратен метър. Това предполага, че хората са по-търпеливи. Тези, които са инвестирали в имоти, са готови да чакат, те не бързат да го продават точно сега. Поради това броят на транзакциите спадна рязко и цените не паднаха.
„Днес много клиенти искат да купуват нови сгради, докато не могат да продадат вторични жилища на посочените цени“, казва Игор Юфарев, директор на Академията на науките „Нови домове“. - Има и клиенти, които не са сигурни за бъдещето: ще имат ли доходите, които имат сега или не, ще има ли работа утре? Тъй като повечето клиенти купуват апартаменти с ипотека, това е важен фактор.
Според аналитичния център "Медиан", за разлика от вторичния пазар на жилища, на пазараnovostroek държи позициите си. Въпреки това анализаторите твърдят, че обемът на предложенията е намалял с 40% от началото на годината, разработчиците са преразгледали плановете си и сега обектите се строят без изпреварване на крайния срок за завършване на къщата, а понякога и със закъснение. Към днешна дата е изградено около 150 къщи с декларирана площ от 1300 хиляди квадратни метра. м със срок на въвеждане в експлоатация 2015–2017 г.
Днес всички пазарни участници са предпазливи. Разработчиците са предимно оптимисти и очакват ситуацията скоро да се подобри. В очакване на по-светло бъдеще, те активно привличат купувачи, като предлагат изключителни условия и допълнителни бонуси.
Според експерта до края на годината динамиката на цените ще варира в рамките на 1-2% в една или друга посока в зависимост от структурата на офертата, етапа на изграждане на съоръженията и маркетинговите действия на разработчиците.
- Трябва да се отбележи, че на първичния пазар на жилища в средносрочен план е най-вероятно леко увеличение на цените - продължава анализаторът. - Причината за това ще бъде отбелязаното вече намаляване на обема на предлагането и броя на обектите в строеж. Значителна част от къщите, които се строят днес, вече са продадени и се появяват малък брой нови проекти. В резултат на това може да има дефицит на първичния пазар. Ръстът на цените на новите сгради със сигурност ще доведе до положителна корекция на цените на вторичния пазар, основно в сегментите комфорт и по-високо качество.
Предпоставки
Скъпите кредити и по-нататъшният спад в търсенето могат силно да разклатят строителния бизнес. Разработчиците са презастраховани и не планират мащабни проекти. Рисковете са твърде големи. Ще бъдат ли застрашени вече строящите се съоръжения? Откриват се и спрени строителни обекти и измамени акционериспокойни времена. Какво да очакваме в една нестабилна икономика.
Забавянето на завършването на обект е честа практика за строителните фирми. Според Министерството на градоустройството и архитектурата предприемачите кандидатстват за удължаване на срока за почти всяко разрешение за строеж. 70% нямат време да изградят съоръжения в срока, определен от проекта, 15-20% нямат достатъчно финансиране, 10% посочват други причини (смяна на изпълнител, премахване на коментари от Държавния строителен надзор, документация и т.н.).
„Днес, както винаги, има разработчици, които забавят сроковете“, обяснява Игор Юфарев. - По принцип пусковият срок се отлага с едно-две тримесечия, има и такива, които имат по-дълъг срок, но това са единични случаи. Според мен основната причина е в отношенията между предприемач и изпълнител. Често изпълнителят не може да изпълни определената времева рамка поради нарушаване на условията за плащане от разработчика (който от своя страна поради ниски продажби е принуден да извършва плащания не пълни или да отлага сроковете за плащане). Случва се и изпълнителят да не изпълни задълженията си поради лошата организация на труда в неговата фирма, което също води до неспазване на срокове. Освен това на пазара има разработчици, които просто нямат достатъчно опит в организирането на целия процес на строителство и продажба, а по време на криза за тях е двойно по-трудно и съществуват рискове да се превърнат в „дългосрочно строителство“.
В някои случаи изместването на датите за въвеждане в експлоатация се влияе не само от икономическата ситуация, но и от промени в законодателството.
Правила за замразяване
Трябва да се отбележи, че спирането на строителството се счита за спиране на работа за дълго време.време. Ако в съоръжението няма движение в продължение на няколко месеца, това все още не означава нищо: може би има смяна на изпълнител или други вътрешни пренареждания.
Според документа предприемачът трябва да приведе изграждания обект в състояние, което осигурява здравина, устойчивост и безопасност на конструкциите, оборудването и материалите, както и безопасността на съоръжението и строителната площадка за населението и околната среда. Решението за замразяване на строителството, както и неговото възобновяване, се взема от предприемача.
Според регионалното министерство на строителството, на територията на Пермската територия тази година е спряно строителството на 39 съоръжения с обща площ от около 419 хиляди квадратни метра. м. Причините и сроковете за спиране на строителството са различни във всеки случай.
- Появата на дългосрочно строителство е свързана със закриването / прекратяването на дейността на разработчиците. Днес в Перм няма прецеденти за пълно спиране на дейността на разработчиците в Перм, - отбелязва Алексей Скоробогач, доктор по икономика, заместник-директор на KD-Consulting Analytical Center LLC.
Но според експерти на Министерството на строителството спрените строителни обекти днес са измамени акционери утре.
Игор Юфарев също смята, че сега има предпоставки за замразяване на обекти. Специалистът препоръчва при закупуване на нова сграда да изберете правилната строителна фирма, като вземете предвид възможните рискове.
Ако обектът е замръзнал
Станислав Шестаков, член на Адвокатската колегия на Пермския край, адвокат от Пермския фонд за насърчаване на асоциациите на собствениците на жилища, каза на Метраж какво да прави в случай на замразяване на нова сграда:
- Всъщност има няколко възможности за действие: или изчакайте, разчитайки на факта, че разработчикът все пак ще продължи да изпълнява и изпълнява задълженията си; или се обърнете към съда с парични искове или с изисквания за прехвърляне на жилищни помещения.
Ако в същото време бъде започнато производство по несъстоятелност срещу предприемача, тогава горните изисквания могат да бъдат представени само в рамките на съществуващо дело за несъстоятелност.
Събранието на участниците в строителството може да реши въпроса за подаване на молба до арбитражния съд с искане за прехвърляне на правата на предприемача върху обект в процес на строителство и парцел към кооперация за жилищно строителство, създадена от самите участници в строителството.
В този случай срещата на участниците в строителството, наред с други въпроси, трябва да разгледа и разреши въпроса за размера на финансирането и срока, необходим за завършване на строителството на къщата.
В случай, че арбитражният съд издаде решение за прехвърляне на обекта в процес на строителство на жилищностроителна кооперация, създадената кооперация ще извърши завършването на обекта, т.е. всъщност вие сами ще вземете съдбата на къщата си в свои ръце.