Възможности за правото на наем на нежилищни търговски помещения
Опция (от лат. optio - избор, желание, преценка) - право на избор, получено срещу заплащане. Най-често терминът се използва в следните значения: а) правото, дадено на една от договарящите страни от условията на договора, да избере метода, формата, обема на изпълнение на поетото от нея задължение или дори отказ да изпълни задължението в случай на обстоятелства, предвидени в договора; б) споразумение, което предоставя на една от страните, сключваща борсова сделка за покупка и продажба, правото да избира между алтернативни (вариантни) условия на споразумението, по-специално правото да купува или продава ценни книжа в предварително определена сума на фиксирана цена за определен период; в) правото да закупува нови ценни книжа на емитента при предварително договорени условия; г) право на допълнителна квота при емитиране на ценни книжа; д) предварителна договорка за сключване на бъдещ договор в уговорения срок. По този начин опционният договор е договор, по силата на който потенциален купувач или потенциален продавач на актив (стока, ценна книга) придобива правото, но не и задължението, да закупи или продаде този актив на предварително определена цена в определен момент в бъдеще или през определен период от време. В същото време продавачът на опцията носи задължението да извърши реципрочна продажба или покупка на актива в съответствие с условията на продадената опция. В същото време трябва да се отбележи, че договорът за опция е един от тези, които не са посочени в Гражданския кодекс.
Всъщност първоначално опционният договор (споразумение) възниква като финансов инструмент за фючърсни сделки, сключени на борсата. Българската практика обаче го показваСпоразуменията за продажба и покупка на опции се използват не само в рамките на борсовата търговия. Пример за това са опциите за правото на наем на нежилищни търговски помещения.
Основните характеристики, които трябваше да дадат опционното споразумение на законодателно ниво: 1. При опционно споразумение (опция) едната страна, чрез неотменима оферта, предоставя на другата страна безусловното право да сключи споразумение при условията, предвидени от опцията. Опцията се предоставя срещу заплащане или друго възнаграждение или безплатно, ако издаването на опцията се дължи на друг защитен от закона интерес, произтичащ от отношенията на страните. По време на целия срок на опцията другата страна има право да сключи договор, като приеме такава оферта по начина и при условията, предвидени в опцията. 2. В случай, че срокът за приемане на неотменима оферта не е установен в договора за опция, той се счита за равен на една година, освен ако не следва друго от същността на споразумението или обичаите. 3. Освен ако не е предвидено друго в опционния договор, плащането по опционния договор не се зачита от плащанията по договора, сключен въз основа на неотменима оферта, и не подлежи на възстановяване в случай, че няма приемане. 4. Опционният договор трябва да съдържа съществените условия на договора, който ще се сключва. 5. Споразумението за опция се сключва във формата, установена за сключването на споразумението. 6. Правата по опционен договор могат да бъдат прехвърлени на друго лице, освен ако не е предвидено друго в опционния договор или произтича от неговата същност. 7. Опционно споразумение може да бъде включено в друг договор, освен ако не следва друго от същността на този договор.
Въз основа на гореизложеното можем да заключим, че опцията на пръв поглед изглежда като предварителен договор, но всъщностима няколко съществени разлики: първо, споразумението за опция поражда задължение за сключване на споразумение само за страната, от която е дошла офертата (продавачът на опцията); второ, договорът за опция е платен; трето, плащането по опционно споразумение не се зачита от плащания по споразумение, сключено въз основа на неотменима оферта, и не подлежи на възстановяване.