Защо не се забрани споделеното строителство
НАЙ-ДОБРА ПРОФЕСИОНАЛНА АСОЦИАЦИЯ RGR 2018
Абонирайте се за бюлетин
Искате ли да сте винаги в крак с нашите новини? Въведете своя имейл:Правителството обяви, че е необходимо да се забрани споделеното строителство, но скоро се отказа.
Изглежда, че всичко отново ще се ограничи до разработването на половинчати мерки и разработчиците ще могат да убедят служителите, че макар да няма "дял" в развитите страни, на падащия български пазар не може без акционери. И някои от тях са обречени да бъдат измамени.
Изглежда, че тук има радикално решение на проблема. В края на краищата, когато купувате кола, ние не финансираме Toyota или AvtoVAZ предварително, така че защо, в случай на жилище, потребителят трябва да споделя рисковете от своя бизнес с предприемача?
"Така наречените акционери и системата от акционери често се срещат само в развиващите се пазари, в началния етап на тяхното развитие. Като правило, веднага щом една страна започне да се развива, такива схеми са забранени през първите няколко години", казва Игор Индриксънс, основател на Indriksons.ru. В развитите страни наистина строител строи къща с банкови кредити, а след това продава готови апартаменти - с ипотека или без. Но тогава в развитите страни и в Москва, например, днес почти 90% от новите сгради се продават по споразумения за дялово участие (DDU).
През 2014 г. ръководителят на Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги Михаил Мен обяви необходимостта от реформа на схемата за финансиране на жилища в процес на изграждане. "Мислехме, че този механизъм ще се развие. Но явно решихме да поемем по-радикален път", казва Александър Ручев, президент на Morton Group of Companies.
Изглежда обаче, че властите не са решили нищо подобно: скоро след като се появи новината за възможно анулиране на „дяловия дял“, която развълнува строителния пазар, първо Министерството на строителството, а след това Игор Шувалов потвърдиха, че никой няма да предприеме драстични стъпки. Нежеланието да се покаже "железен дял" е разбираемо. „Тук трябва да преминете между Сцила и Харибда: както за да защитите хората, така и за да не увеличите цената на строителството“, отбеляза Михаил Мен, ръководител на Министерството на строителството, в неотдавнашното си интервю за вестник „Комерсант“. Долната линия е същата работна група към Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги, ръководена от заместник-министъра на Министерството на строителството Наталия Антипина. Тя ще трябва да разработи правителствени изменения към 214-FZ.
В действителност обаче осигурителната система не работи. През 2015 г. броят на фалиралите в строителния бранш рязко се увеличи. Според Рейтинговата агенция на строителния комплекс (RASK), ако броят на фалиралите в икономиката като цяло се е увеличил с 15% през първата половина на 2015 г., то 1080 организации са фалирали в строителната индустрия само през първите шест месеца. За цялата 2014 г. - 700. По принцип това е дреболия, но ако се стигне до плащане на осигуровки, едва ли компаниите ще се справят с това. „За съжаление, имаме застрахователни компании за „боклук“, които продават застраховки буквално на безценица, които по никакъв начин не покриват отговорността на предприемача“, казва Герман Елянюшкин, заместник-председател на правителството на Московска област. Според него, около 20 такива застрахователивече са фалирали.
Едва ли е възможно да се разчита и на OBC: в случай на фалит на сериозен разработчик, той просто няма достатъчно пари. „Не знаем дали OVS ще може да защити акционерите в случай на масова поява на проблемни обекти. Локално може би, но не системно“, казва Елянюшкин.
Единственият изход, според правителството на Московска област, е въвеждането на задължителна банкова гаранция. "Освен това банките не трябва да са "боклук", а 20-те най-големи, чиято банкова гаранция е банкова гаранция. Институцията на банковата гаранция е разбираема, тя се използва както в държавните поръчки, така и в бюджетното строителство", казва Елянюшкин.
Това обаче не е лесно да се гарантира. Според Александър Ручев банките трябва да намерят 3 трилиона рубли за гаранции в споделеното строителство. „Банковата система просто няма необходимите ресурси в момента“, вдигна рамене Ручев.
Но това не е всичко. "Банките не искат да работят с предприемачи, да разбират техните баланси. Те искат да дават заеми на гражданите. Това са кредитополучатели, които са много разбираеми за банката. Освен това портретът на кредитополучателя по отношение на участието в капитала е много по-добър от обикновените ипотечни клиенти, които купуват жилища на вторичния пазар. Банките обясняват това с факта, че притежателите на акции обикновено имат навика да спестяват, кредитният им риск е по-нисък", казва Полиди.
Разработване на полумерки Сега закупуването на апартамент в нова сграда в начален етап на строителство ви позволява да спестите до 30% от разходите. Появата на банката като трета страна в споразумението между акционерите и предприемачите може значително да увеличи цената на строителството. Между Сцила и Харибда - между евентуално намаляване на обема на въвеждане в експлоатация на жилища в стагниращ пазар и риска от нова армия от измамени инвеститори в имоти - правителството трябва да мине. „Досега, от това, което знаем, работигрупата все още ще обсъжда не пълното премахване на 214-FZ, а затягането на изискванията към разработчиците да набират пари от притежателите на акции. И второто е схема за продажба чрез спестовни сметки, при която физическо лице открива акредитивна сметка в банка, внася пари, а банката отпуска пари на заем за целия строителен обект“, казва Ручев, който е член на работната група.
"Имаме концептуална идея за постепенен преход от финансиране за сметка на гражданите към проектно финансиране за сметка на банки, както е в развитите страни. Тя не се появи сега, обсъждаше се дълго време", казва Полиди.
Ако имотът все още не е построен, лицето трябва да бъде защитено. как? „Смятаме, че е оптимален моделът, при който купувачът плаща не повече от 10% от стойността като депозит. И това е. Докато не бъде построен обектът, докато човекът не си види апартамента, не плаща останалите 90%“, казва Татяна Полиди. Тези пари се дават на предприемача от банката като проектно финансиране, което се подкрепя от факта, че той вече има подписани договори за продажба на бъдещи апартаменти с граждани. Тоест, той има гаранция за търсене. Съответно, когато строителството е завършено, гражданин може да кандидатства в банка и срещу гаранцията на съществуващ апартамент да вземе стандартен ипотечен заем, за да плати на предприемача. "Но това е идеална схема, която работи в развитите страни - в САЩ, Германия, Франция, навсякъде. Възможно е, ако има наличен кредитен ресурс, с който днес, разбира се, имаме проблем", отбелязва Полиди.
Днес държавата прави всичко възможно, за да насърчи гражданите да вземат преференциални ипотеки, без да кара разработчиците да отидат в заеми. В неотдавнашното си интервю за вестник „Комерсант“ Владимир Воронин, президент на FSK Leader, беше изненадан: „Длъжностните лица никога не са ни облагодетелствали особено, а ето такъв подарък с ипотека“. Въпреки това, ако средствата на притежателите на акциище бъдат натрупани в специална банкова сметка и банката ще ги плати на предприемача на малък процент, тогава самият разработчик ще може да получи заем по-евтино. „В резултат на този подход цената на квадратен метър най-вероятно няма да се увеличи или ще бъде незначителна - в рамките на 3-6%. В същото време промяната на схемата за закупуване „акционер - разработчик" на „акционер - банка - разработчик" ще направи DDU по-прозрачен и надежден ", казва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group.
Герман Елянюшкин смята, че не е необходимо да получавате банкова гаранция за целия обем на строителството наведнъж: "Можете да получите определен лимит - за първите 100 апартамента. След достигане на лимита вземете гаранция за следващия лимит. Това вече е механизъм. И няма нужда да се променя много законодателството."
Разработчиците, разбира се, са убедени, че реформата на 214-FZ е вредна инициатива, особено по време на криза. "В сегашната ситуация, когато за много компании е трудно да набират заемни средства, е преждевременно и може би дори опасно да се промени 214-FZ. Не мога да оценя допълнителното ограничение на потенциала на разработчиците да въвеждат нови обекти в строителството, в противен случай не мога да оценя инициативата за въвеждане на банки във веригата "разработчик-купувач", поне извън времето", казва Иван Романов, член на борда на LSR Group, който е част от работната група към Министерството на строителството.