Земеделски пазар и начин на капитализация на поземлената рента, основни форми, договор, рента

Доста често в юриспруденцията се срещат термини, които въпреки разликите в същността на понятията, които обозначават, често се възприемат от обикновените граждани като едно и също. Така е с наема и наема. От икономическа гледна точка понятията са свързани. Те обаче имат различно правно естество, което може да се заключи чрез позоваване на глава 33 от Гражданския кодекс на Руската федерация, посветена на наема.

Пазар на земя: наем на земя и аренда на земя

Традиционно пазарът се разбира като взаимодействие на купувач с продавач. Възможността за такова взаимодействие по отношение на земята се появи, след като този ресурс беше признат за недвижим имот в България през 1993 г.

Основните регулатори на сферата на пазара на земеделска земя и поземлената рента са правата на собственост, ползване и притежание, както и възможността за разпореждане с тези права. Конкуренцията и цената са важни фактори.

Земята е природен ресурс, чието количество е ограничено. Освен това не може да бъде преместен. Въпреки това, този, който го притежава или използва, печели от него.

По този въпрос е важно да се разграничи ползвателят на земята от собственикът на земята.

В първия случай дадено лице използва земята и ресурсите, разположени върху нея, въз основа на конкретно споразумение.
Собствеността върху земята е същата като собствеността.

За по-голяма яснота, ето списък на основните разлики между поземлен наем и наем:

В допълнение към отдаването под наем е важно да знаете за нюансите на бартера, дарението и подобни понятия, свързани с наема.

Метод на капитализация

Методът на капитализация на поземлената рента се използва, когато е необходимо да се оценят застроени и празни (незастроени) парцели. За да бъде методътприлага, трябва да има възможност за получаване на поземлена рента (SR) от това разпределение.

Алгоритъмът на действията тук е следният:

Определение за наем;
Изчисляване на стойността на съответстващия му коефициент на капитализация;
Достъп до пазарната стойност на парцела чрез капитализиране на наема.

Капитализация на ZR - определяне на всички възможни доходи на земята в момента, превръщането им в текуща стойност.
Коефициентът на капитализация е скоростта, с която нетният доход се превръща в стойност.

Сега има четири основни начина за извършване на капитализация на ZR (оценка на земеделското разпределение):

Сайтът се счита за паричен капитал, така че процентът на банката по дългосрочен заем се приема като коефициент. Методът е ефективен в условията на икономическа стабилност и е малко полезен по време на криза;
За капитализация се използва индекс, установен от държавата. Така се изчислява кадастралната цена;
Изграждане на обобщен (в противен случай кумулативен) модел. Базовата, безрискова лихва (за основа се взема банковата норма на възвръщаемост на депозитите) се увеличава с рискова премия (3-5% в зависимост от субекта на Руската федерация);
Притискане на пазара. Коефициентът се определя на база данни за продажба на подобни парцели. Приходите от тях се делят на цената, на която са продадени.

След това ще говорим за основните форми на поземлена рента.

Основни форми

Има три вида рента: монополна, абсолютна и диференциална. Ще се спрем на последните две форми, тъй като те са основните.

Абсолютно

Абсолютната земна рента е, казано по-просто, задължително плащане на собственика за земята, тъй като той няма да я даде безплатно.

Такава рентасе изплаща дори ако разпределението е изключително лошо, безплодно и няма предимства.

диференциал

За разлика от абсолютната диференциална поземлена рента възниква само когато парцелът се откроява на фона на другите. Плодородието му може да бъде естествено или икономическо. В първия случай се разбира високото качество на земята (чернозем например), наличието на залежи, наличието на вода и пр. Във втория добро местоположение. Така че парцелите, разположени по-близо до магистрали, големи градове, са по-изгодни за изграждане на къщи.

Когато рентабилността зависи от самия обект, се говори за диференциална рента I. Ако свръхдоходът е следствие от инвестиции в техническата страна на процеса (напреднали технологии за отглеждане, по-добри машини), говорим за диференциална рента II.

Към момента в българското законодателство няма единни изисквания за съставяне на договор за наем, тъй като самата сделка на територията на Руската федерация започна да се практикува едва наскоро. В чужбина тя е популярна.

Така че, когато създавате текста на договор за анюитет, трябва да разчитате на характеристиките на тази сделка, подадени в Гражданския кодекс.

За да направим по-осезаема разликата между този тип договори и други видове сделки със земя, представяме неговите особености:

Обект на договора е собствеността върху парцела. В този смисъл наемът се доближава до покупко-продажбата, тъй като имуществото се отчуждава срещу заплащане. Възможно е обаче в договора за наем на земя да няма посочване на цената за закупуване на земя (основното е да бъде уговорен размерът на самите плащания), в сделката за продажба и покупка цената играе ключова роля. Без индикация за това операцията няма да се извърши;
Наемът е възможен само между български граждани. Въпросът за участието втранзакциите на организациите и държавата в момента остават спорни;
Предметът на наема е земя или дял, разпределен по подходящ начин от обща споделена собственост.

Трябва да се отбележи, че земята, получена в резултат на сделка за наем, може да бъде продадена. В този случай задължението за плащане на наем ще бъде прехвърлено на новия собственик. Всъщност такова разпределение е обременено с наем.

Тъй като няма единни формуляри за договор за наем, както просто, така и за къща с парцел, ние даваме приблизителни примери за наем на земя и къща.