39 (746)
Новият данък ще принуди собствениците на имоти да се отърват от "излишните" квадратни метри и декари
Министерството на финансите се ангажира в близко бъдеще да внесе изменения в Данъчния кодекс, премахвайки два данъка - върху имуществото на физическите лица и върху земята. Но е рано да се радваме. Длъжностните лица предлагат те да бъдат заменени с нов рекет - данък върху имотите. Основата за изчисляването му ще бъде пазарната стойност на недвижимите имоти, а не оценката на ОТИ, както е сега. Данъчната ставка се предвижда да бъде 0,1% годишно от цената на апартамент, къща или вила.
Изглежда дреболия. Изчисленията на Итоги обаче показват, че за много собственици на квадратни метри и декари данъкът може да се окаже непосилен. От "допълнителните" метри ще трябва спешно да се отървете.
Според служители в сегашната система за данъчно облагане на недвижими имоти всичко е подредено несправедливо. Често се случва гражданите, които притежават евтини жилища, да плащат повече от тези, които живеят в престижни. Например собственикът на тристаен апартамент за половин милион долара, намиращ се във вековна сграда в центъра на Москва, може да плати около 140 рубли данък собственост, а собственикът на малък апартамент в нова панелка в покрайнините може да плати над хиляда. Това се случва, защото основата за изчисляване на данъка не е пазарната стойност на апартамента, а оценката на BTI, която е обвързана само с разходите за строителство и амортизацията на сградата и не взема предвид нейното местоположение и други пазарни фактори.
Правителството обаче назовава и по-значима цел, преследвана от следващата данъчна реформа. Общинските власти просто нямат достатъчно пари, събрани от населението и бизнеса. Финансов резерв залокално, едно е земята и това, което стои на нея. В същото време 70 процента от приходите идват от данък върху доходите, 25 процента от данък собственост и 5 процента от земя. Правителството предлага да се увеличи делът на последните две статии. „Без такъв преход няма да изградим истинско местно самоуправление“, каза източник от правителствения апарат на Итоги. Въпросът е за чия сметка.
В крайна сметка кой би спорил: данъкът върху имотите наистина е най-надеждният източник за финансиране на общините. Но има един нюанс: местните власти неизбежно се изкушават да надценят стойността на земята и сградите или данъчната ставка, за да попълнят хазната си колкото е възможно повече. Това вече се случва при изчисляването на данъка върху имуществото на юридически лица: данъчните власти, по предложение на регионалните власти, много често надценяват стойността му. И няма гаранция, че същото няма да бъде направено и за гражданите.
Заместник-министърът на финансите Сергей Шаталов веднъж обеща, че плащанията ще се увеличат само за собствениците на жилища от премиум клас. А за всички останали таксата на квадратен метър дори ще намалее малко. Нека се опитаме да преброим.
Добър като Манхатън
Аритметиката е следната. Известна е ставката, с която ще се начислява данъкът - 0,1 на сто от пазарната стойност на недвижимите имоти. Това означава, че собственикът ще плати пълната цена на апартамент или къща под формата на данък след хиляда години. Но не всичко е толкова просто.
Оказва се, че за едностаен апартамент в покрайнините на Москва на стойност 4 милиона рубли ще трябва да плащате 4 хиляди рубли годишно. Всъщност сравнително малко количество. Но за тези, които притежават средна московска "копейка", данъкът ще бъде около 7 хиляди рубли. И това е плюс два месечни наема в допълнение към редовните сметки за комунални услуги.москвич.
Освен това. В столицата цената на апартамент от милион долара не е рядкост. Освен това собственикът на такъв скъп недвижим имот може да не е много богат човек. Ще трябва да плащате данък от порядъка на хиляда долара годишно за голям апартамент, получен от държавата в незапомнени времена и приватизиран в сталинска сграда!
Но това не е всичко. В цялата страна тече процес на доброволно-принудително регистриране на земята, върху която се намира къщата, в собственост на собствениците на апартаменти. С данък ще се облага т. нар. единен недвижим обект, който включва и земята. В случай на градски апартаменти експертите дори не се ангажират да изчислят общата сума на плащането. Оценката на градска земя е необработено поле, няма проверени методи за нейното извършване. Всъщност всичко ще зависи от апетита на местната власт, която ще назначи оценителя.
Колко може да струва квадратен метър земя някъде на градинския пръстен или, страшно да се каже, на Тверская? Например един метър от Долен Манхатън струва милион долара и повече. Защо Москва е по-лоша от Ню Йорк? Междувременно, според жилищното законодателство, всеки собственик на апартамент получава дял от общата собственост, включително парцела, върху който се намира къщата, пропорционално на площта на заетото жилище.
Като цяло има проблем с градинарите. За парцели с къщи ще трябва да платите многократно повече. Днес данъкът върху земята за тях е от няколко десетки до няколкостотин рубли на сто квадратни метра. Плюс данък собственост, ако има къща или други сгради на мястото. Не се случва много около кръга.
Да вземем лятна вила с площ от 15 акра, разположена на 25 километра от Московския околовръстен път с къща и стопански постройки. Тази година данъкът върху земята за нейния собственик възлиза на 2535 рубли,данък върху имуществото - 7990 рубли. Данъчната основа на поземления данък се изчислява като оценката на BTI от 1980 г. с корекционен коефициент, взет основно от тавана. Сградите, построени много по-късно, също се оценяват от ОТИ. Всичко това няма нищо общо с пазарната цена.
Минималната цена на сто квадратни метра в селото, където днес се намира дачата, спомената по-горе, е 10 хиляди долара. И така, цената на самия парцел е 150 хиляди долара. Само земята ще струва на собственика с въвеждането на нов данък някъде около 4500 рубли годишно, което е почти два пъти по-високо от сегашния поземлен данък. Същото ще стане и с облагането на сградите.
Но това е много груба оценка. В действителност размерът на данъка върху дача ще зависи от много фактори, които влияят върху пазарната оценка на нейната стойност. То трябва да идва от отдалечеността от градските центрове, наличието на водоснабдяване, електричество, газ и транспортна инфраструктура.
„Стойността на два обекта, стоящи един до друг, може да се различава значително“, обясниха пред Итоги от Българското дружество на оценителите. От голямо значение е размерът на къщата, как е завършена вътре, има вана или душ на мястото, кладенец или кладенец. Във всеки случай, както казват експерти, нито един летовник в близост до Москва няма да се измъкне с 10 хиляди рубли данък годишно. Освен ако, разбира се, не говорим за необработена площ в гъста гора без никакви комуникации и сгради.
Какво сме всички за Москва и нейните околности? Например лятна вила от 6 акра с малка къща в покрайнините на Краснодар струва около 1,2 милиона рубли. Данъкът върху него ще бъде 1200 рубли годишно, което е значителна сума за провинцията. Особено като се вземат предвид други разходи за недвижими имоти - данък върху градски апартамент, сметки за комунални услуги.
Отидете до касата
Основното натоварване обачеще падне върху жителите на големите градове с техните скъпи недвижими имоти и преди всичко върху московчани. „Ако извадите доходите на свръхбогатите жители на столицата, тогава средната заплата в Москва е някъде около 25 хиляди рубли на месец. Предложеният данък не може да се счита за облекчаващ по никакъв начин“, казва Алексей Михайлов, експерт в Центъра за икономически и политически изследвания. И е трудно да не се съглася с него. Особено като се има предвид, че експертът изхожда от пазарната стойност на среден апартамент в Москва. Ами ако притежавате повече от един апартамент? Плюс плащане за дял в общата собственост на наемателите на земята под жилищни сгради.
Но под каква форма могат да бъдат предоставени тези данъчни облекчения, мненията бяха разделени почти поравно. Някои смятат, че държавата е длъжна да субсидира гражданите, а други смятат, че данъчната ставка за тях трябва да бъде значително по-ниска от предлаганите от Министерството на финансите 0,1 процента от пазарната стойност на жилищата. Имаше и предложение за цялостно изтегляне от данъчно облагане имуществото на "бедните милионери" - собственици на скъпи имоти с ниски доходи.
Най-интересното предложение беше ставката на данъка върху недвижимите имоти да се обвърже с доходите на гражданите, така че размерът му да не надвишава 10 на сто от общия годишен доход на семейството. В същото време 35 процента от анкетираните отговарят, че такъв данък изобщо не трябва да се въвежда, а едва 16 процента подкрепят идеята на Министерството на финансите.
Държавният глава вече поиска от авторите на законопроекта да осигурят механизми за компенсиране на увеличението на данъците. Апартаментите, придобити в резултат на безплатна приватизация, сега могат да бъдат много скъпи. Още по-скъпи са дачите, предавани по наследство. Но нивото на доходите на такива граждани може да бъде под жизнения минимум. INВ тази ситуация е важно правителствените инициативи да не принуждават хората да се отказват от собственост само защото не могат да плащат данъци за нея. Тогава вече няма да е облагане, а някаква мека конфискация.
Не е изненадващо, че съдбата на данъка върху имотите не е лесна. Идеята за въвеждането му се обсъжда от почти десет години. Въпросът се затруднява от факта, че в страната няма универсална методика за пазарна оценка на недвижими имоти. Вярно, създава се единен кадастър. Въпреки това, както признават експертите, цената на земята, описана в него, не винаги съвпада с пазарната стойност. Освен това кадастралната стойност понякога е по-висока от пазарната. В крайна сметка последното, както знаете, се определя в процеса на покупко-продажба. Оценката е само спомагателен инструмент. И ако сделки с жилища в България се правят годишно за няколко милиарда долара, то далеч не всички парцели са на пазара. Това означава, че практически нямат пазарна цена. Как да изчислим данъка?
Проблемът не е само методически. Заместник-председателят на Българското дружество на оценителите Евгений Нейман признава, че досега всички дейности по масова оценка на недвижими имоти не са нищо повече от метод проба-грешка. С навлизането на данъка конфликтите между собственици на имоти и данъчни власти могат да се превърнат в лавина. И това ще зависи от съдебната система. Сега гражданите имат право да оспорват в съда кадастралната стойност на апартаменти и къщи, изчислена от така наречения независим оценител, който е нает за тази цел от властите. Но готова ли е съдебната система за вълна от подобни дела?
А самата методика ще трябва да се актуализира всяка година. „Създаването на система за масово оценяване е тромава работа. Съмнявам се, че ще бъде завършен до посочения срок. В края на краищата трябва да изградитесистема за отчитане и оценка на всички недвижими имоти, чувствителна към промените на пазара. Ако земята, например, е картографирана от самолет, то такова нещо не работи с недвижими имоти. Какви обекти се намират в определен квадрат? На кого принадлежат? Не е като веднъж на пет години нещо да се пипне в модела за масово оценяване - и всичко да работи. Периодично ще е необходимо да се прави преоценка “, казва анализаторът на пазара на недвижими имоти Юрий Кочетков.
Правителството вече възложи на Rosreestr да създаде поне модел за масова оценка на пазарната стойност на недвижими имоти, който да бъде одобрен като нормативен акт. И тогава данъчните власти ще имат върху какво да се съсредоточат. Въпреки това, както признават във ведомството, тази работа все още не е завършена.
Главното финансово ведомство на страната не изключва методологията за оценка първо да бъде тествана в няколко региона. И чак тогава да говорим за широкото въвеждане на данъци върху имотите. Иначе нямаше да се получи като в Латвия, където данъкът върху недвижимите имоти беше въведен веднага. В резултат на това броят на гражданите, които предпочитат да живеят извън страната, се е увеличил няколко пъти.
Плюс с минуси
С навлизането на данъка върху имотите да бъдеш такъв "инвеститор" за мнозина може да не е изгодно. И според г-н Repchenko това ще принуди собствениците да започнат да продават инвестиционни апартаменти.
Вярно е, че за купувачите, тоест собствениците на жилища, такава „евтиност“ все още ще стои настрани - данъкът върху недвижимите имоти ще изяде ползата от покупката.