BAC предостави общата собственост на собствениците на имота
Върховният арбитражен съд на България (ВАС) реши дългогодишен спор за статута на общата собственост на жилищни и търговски сгради. Според съдиите такива помещения не могат да се актуват като собственост дори и в случаите, когато достъпът до тях не е затруднен.
В съдилищата на първа и апелативна инстанция компаниите успяха да докажат своята теза - съдиите заявиха, че помещенията са обща собственост на сградата и следователно са необходими за поддържане на къщата. Това означава, че собствениците на помещенията трябва да ги притежават в дялове, пропорционални на принадлежащите им площи.
Касационният съд не се съгласи с тези аргументи: съдиите заявиха, че представители на компаниите „Рали“ и „Омск-Актив“ не са имали проблеми с достъпа до помещенията, които са обща собственост. Това означава, че правата на тези фирми не са били нарушени.
Върховният арбитражен съд смята друго: според мнението на най-високата арбитражна инстанция собствениците на помещенията имат право да поискат признаване на правото на споделена собственост върху обща собственост. И регистрацията на индивидуална собственост върху такива помещения може да попречи на достъпа до тях. Освен това, както съдът счита, признаването на правото на обща споделена собственост изключва съществуването на индивидуална собственост върху същия имот. Изискванията на компаниите Рали и Омск-Актив бяха решени да бъдат удовлетворени.
Обществена борба
Все по-често в Арбитражния съд на Санкт Петербург и региона се получават съдебни дела с искане за признаване на собственост върху мазета, тавани и друга обща собственост на жилищни сгради. По принцип асоциациите на собствениците на жилища (HOA) се борят за правата си - асоциациите на граждани се опитват да съдят помещения, които са били регистрирани като собственост на града още преди влизането в сила на Жилищния кодекс на Руската федерация. Съгласно него общите помещения на жилищните сгради (включително мазета) са в дялсобственост на собствениците на апартаменти. Съответните разпоредби са в сила от 2005 г. Във вътрешното законодателство обаче съществуват противоречия, които не позволяват един или друг обект да бъде приписан на обща споделена собственост. Например, няма ясна дефиниция на понятието "мазе". Това означава, че не всички такива помещения могат да бъдат предоставени от HOA, както е предвидено в Жилищния кодекс.
Проблемът се усложнява от особеностите на приватизацията на мазета и тавани. Още преди влизането в сила на Жилищния кодекс комитетът за управление на градската собственост активно регистрираше мазета като собственост на града. Някои от тях вече са продадени или отдадени под наем. И сега HOA, образувани в къщи с мазета, регистрирани като градска собственост, искат да върнат тези помещения.
Няма статус
Окончателно е определен само статутът на мазета в новопостроени къщи, които никога не са принадлежали на държавния жилищен фонд. Собствеността върху общите помещения в такива къщи възниква от момента на регистрация на правото на апартамент.
Що се отнася до мазетата на жилищни сгради, построени в предреволюционно и съветско време, техният правен статут може да бъде определен само в съда. Освен това, както показва практиката, резултатът от такива случаи е почти невъзможно да се предвиди.
Според някои съдии мазетата могат да принадлежат на граждани само ако са чисто технически помещения. Но когато такива обекти могат да се използват за търговски нужди (например за отваряне на магазин или ресторант там), собствениците на апартаменти нямат права върху тях.
Някои съдилища възприеха различно мнение: мазетата в старите къщи трябва да останат собственост на града, освен ако не са предназначени да помещават оборудване, обслужващо понедва апартамента.
В твърденията си представителите на HOA най-често заявяват, че дейностите на властите в Санкт Петербург при продажба или отдаване под наем на мазета пречат на нормалното функциониране на инженерните системи на сградата. KUGI обяснява: градът продава само нежилищни съоръжения, а не технически помещения, в които се намират системите за поддържане на живота на къщите. Освен това на купувачите на мазета се издават тежести, според които те са длъжни да предоставят на обслужващи организации достъп до инженерни единици.
Но доскоро законовият режим за ползване на мазета оставаше в неизвестност. Решението на Върховния арбитражен съд по отношение на компаниите Рали и Омск-Актив може да стане повод за преглед на резултатите от приватизацията на много обекти, регистрирани като градска собственост. Съдът сложи край на поредица от дългогодишни спорове за собственост върху общата собственост на сградите. Всъщност работата по превръщането на обща собственост в индивидуална е забранена.