Член 20 от LC RF. Държавен жилищен надзор, общински жилищен контрол и обществен жилищен контрол
1.1. Общинският жилищен контрол се отнася до дейностите на местните власти, упълномощени да организират и провеждат на територията на общината проверки за спазване от юридически лица, индивидуални предприемачи и граждани на задължителните изисквания, установени за общинския жилищен фонд от федералните закони и законите на субектите на Република България в областта на жилищните отношения, както и общинските правни актове. Държавните органи на съставните образувания на България имат право да предоставят по силата на законите на съставните образувания на България на упълномощени органи на местното самоуправление отделни правомощия за извършване на проверки при упражняване на лицензионен контрол по отношение на юридически лица или индивидуални предприемачи, занимаващи се с управление на жилищни сгради въз основа на лиценз.
2. Държавният жилищен надзор се осъществява от упълномощените изпълнителни органи на съставните образувания на България (регионален държавен жилищен надзор) (наричани по-нататък органите за държавен жилищен надзор) по начина, определен от най-висшия изпълнителен държавен орган на съставните образувания на България, като се вземат предвид изискванията за организацията и провеждането на държавния жилищен надзор, установени от правителството на Република България. Съгласуването на назначаването и освобождаването на ръководителя на органа за държавен жилищен надзор по предложение на висшето длъжностно лице на субекта на България (ръководителя на най-висшия изпълнителен орган на държавната власт на субекта на България) се извършва от федералния изпълнителен орган, упълномощен от правителството на България по начина, определен от правителството на България.
2.1. Общинският жилищен контрол се извършва от упълномощени органиместно самоуправление (наричани по-нататък общински органи за жилищен контрол) по начина, предвиден в общинските правни актове или закона на субекта на Република България и общинските правни актове, приети в съответствие с него.
2.2. При организирането и осъществяването на общинския жилищен контрол органите на общинския жилищен контрол взаимодействат с упълномощените изпълнителни органи на субектите на Република България, които упражняват регионален държавен жилищен надзор, по начина, предвиден от закона на субекта на Република България.
2.3. Главният държавен жилищен инспектор на България координира дейността на органите за държавен жилищен надзор и органите за общински жилищен контрол при упражняване на държавен жилищен надзор, лицензионен контрол, общински жилищен контрол, изпраща на висшето длъжностно лице на субект на България (ръководителя на висшия изпълнителен орган на държавната власт на субект на България) предложение за освобождаване от длъжност на ръководителя на органа за държавен жилищен надзор, както и други правомощия, установени от правителството на Република България. Назначаването и освобождаването на главния държавен жилищен инспектор на България се извършва от правителството на България по предложение на федералния орган на изпълнителната власт, упълномощен от правителството на България.
4. Предмет на одита е спазването от страна на държавните органи, местните власти, юридическите лица, индивидуалните предприемачи и гражданите на задължителните изисквания.
4.1. Основание за включване на планова проверка в годишния план за планови проверки е изтичането на една година от датата на:
1) началото на изпълнението на законот лице, индивидуален предприемач на дейности по управление на многожилищни сгради и дейности по предоставяне на услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в многожилищни сгради в съответствие с уведомлението, подадено до органа за държавен жилищен надзор за началото на тази дейност;
2) завършване на последната планирана проверка на юридическо лице, индивидуален предприемач;
3) установяване или промяна на стандарти за потребление на комунални ресурси (комунални услуги).
4.3. Проверките на дейността на регионалните оператори се извършват на всякаква периодичност и без формиране на годишен план за планови проверки. Периодът на прегледите не е ограничен. Извънредни проверки на регионалните оператори се извършват без съгласието на прокуратурата и без предварително уведомяване на регионалните оператори за такива проверки.
4.4. Информацията за нарушенията, посочени в част 4.2 от този член, публикувана в системата на държавните органи за жилищен надзор и общинските органи за жилищен контрол, е официална информация, получена от тези органи и основа за непланирана проверка.
5. Длъжностните лица на органите за държавен жилищен надзор, общински жилищен контрол, които са съответно държавни жилищни инспектори, общински жилищни инспектори, по начина, предвиден от законодателството на България, имат право:
1) изисква и получава, въз основа на мотивирани писмени искания от държавни органи, местни власти, юридически лица, индивидуални предприемачи и граждани, информация и документи, необходими за проверка на съответствиетозадължителни изисквания;
3) издава заповеди за спиране на нарушенията на задължителните изисквания, за отстраняване на установените нарушения, за предприемане на мерки за осигуряване на спазването на задължителните изисквания, включително за отстраняване, в рамките на шест месеца от датата на изпращане на такава заповед, несъответствия в устава на асоциация на собствениците на жилища, жилищно строителство, жилищно строителство или друга специализирана потребителска кооперация, промени, направени в устава със задължителни изисквания;
4) съставя протоколи за административни нарушения, свързани с нарушения на задължителните изисквания, разглежда дела за тези административни нарушения и взема мерки за предотвратяване на такива нарушения;
5) изпраща материали, свързани с нарушения на задължителните изисквания, до упълномощените органи за решаване на въпроси за образуване на наказателни дела за престъпления.
6. Органът на държавния жилищен надзор, органът на общинския жилищен контрол има право да сезира съда с изявления:
1) за анулиране на решение, взето от общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или общо събрание на членове на сдружение на собственици на жилища, жилищно строителство, жилищно строителство или друга специализирана потребителска кооперация в нарушение на изискванията на този кодекс;
2) за ликвидация на сдружение на собственици на жилища, жилищна, жилищно-строителна или друга специализирана потребителска кооперация в случай на неизпълнение в определения срок на заповед за отстраняване на несъответствието на устава на такова партньорство или такава кооперация, промени, направени в устава на такова партньорство или такава кооперация с изискванията на този кодекс, или в случай на нарушенияреда за създаване на такова партньорство или такава кооперация, ако тези нарушения са непоправими;
3) относно признаването на договора за управление на жилищна сграда, договора за предоставяне на услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда или договора за предоставяне на услуги за поддръжка и (или) извършване на работа по ремонта на обща собственост в жилищна сграда за невалидни в случай на неизпълнение в установения срок на заповедта за отстраняване на нарушенията на изискванията на този кодекс при избора на управляваща организация, при одобряване на условията на договорът за управление на жилищна сграда и при сключването му, при сключването на договор за предоставяне на услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда или договор за предоставяне на услуги за поддръжка и (или) извършване на работа по ремонта на обща собственост в жилищна сграда, при одобряване на условията на тези договори;
4) в защита на правата и законните интереси на собствениците на помещения в жилищна сграда, наемателите и други ползватели на жилищни помещения по тяхно искане или в защита на правата, свободите и законните интереси на неопределен брой лица в случай на нарушаване на задължителни изисквания.
7. Държавен жилищен надзор не се извършва по отношение на стопански организации, които извършват дейности по управление на многожилищни сгради въз основа на лиценз за извършването му.
8. За осигуряване на правата и законните интереси на гражданите може да се упражнява обществен жилищен контрол, субекти на който могат да бъдат обществени сдружения, други организации с нестопанска цел, съвети на жилищни сгради и други заинтересовани лица в съответствие със законодателството на Република България.
Коментари към чл. 20 ZhK RF
Държавната жилищна инспекция контролира:
- използване на жилищния фонд и прилежащите територии;
- техническото състояние на жилищния фонд и неговото инженерно оборудване, навременното изпълнение на работата по неговата поддръжка и ремонт в съответствие с действащите нормативни и технически и проектни документи;
- валидността на установените норми за потребление на жилищни и комунални услуги;
- санитарното състояние на жилищните помещения на жилищния фонд в частта, съгласувана със съответните служби за санитарен и епидемиологичен контрол;
- спазване на правилата за използване на жилищните помещения и прилежащите територии;
- наличие и спазване на условията на договорите между собствениците на държавни или общински жилищни и комунални съоръжения, доставчици на услуги и потребители;
- провеждане на търгове за поддръжка и основен ремонт на държавния и общинския жилищен фонд.
Като част от изпълнението на своята дейност Държавната жилищна инспекция има право да:
- извършва инспекционни проучвания и проверки на контролирани обекти в съответствие със задачите и функциите;
- дават указания на собствениците, собствениците и ползвателите на жилищния фонд и прилежащите територии за отстраняване на установените нарушения;
Основната задача на държавния жилищен инспекторат на съставния субект на федерацията е да контролира осигуряването на правата и законните интереси на гражданите и държавата при предоставянето на жилищни и комунални услуги на населението, които отговарят на изискванията на федералните и регионалните стандарти за качество, използването и безопасността на жилищния фонд, независимо от неговата собственост.
Основните задачи на държавните жилищни органиинспекцията на субектите на федерацията е да контролира:
- спазване на изискванията на жилищното законодателство от всички участници в жилищните отношения (граждани, собственици на жилищен фонд, независимо от формата на собственост; управляващи организации; изпълнители, предоставящи жилищни и комунални услуги, и субект на федерацията);
- защита на правата на потребителите да получават жилищни и комунални услуги, които отговарят на изискванията на федералните и регионалните стандарти за качество и стандарти за потребление;
- идентифициране и предотвратяване на нарушения при ползването и поддържането на жилищния фонд, предприемане на необходимите мерки за отстраняване на установените нарушения.
Органите на държавната жилищна инспекция в рамките на своята дейност имат следните права:
- извършва инспекционни проучвания и проверки на всеки контролиран обект, независимо от неговата ведомствена подчиненост и форма на собственост. Правото на влизане в жилищни и нежилищни помещения, свързани с едно инженерно оборудване, както и в комунални съоръжения, се осигурява със съгласието на жителя. В случай на отказ допускането на инспектора в обекта може да се извърши с решение на съда, а в случай на заплаха за живота и имуществото на гражданите - с представители на правоприлагащите органи;
- да изисква, в рамките на компетентността на Държавната жилищна инспекция, предоставянето на необходимата информация и документи по време на проверката от собствениците на жилищния фонд, както и от организациите, предоставящи жилищни и комунални услуги, независимо от тяхната форма на собственост и подчинение;
- дава указания на собствениците на жилищния фонд, собствениците и ползвателите на жилищния фонд и прилежащите територии за отстраняване на установените нарушения;
- правят предложения за набиране на персоналлица и граждани към отговорност в съответствие със законодателството за административните нарушения.
Кадастралната дейност е извършване от упълномощено лице по отношение на недвижими имоти в съответствие с изискванията на работата, в резултат на което се осигурява изготвянето на документи, съдържащи информацията, необходима за извършване на кадастрална регистрация на такива недвижими имоти.
Функциите по организиране на единна система за държавна кадастрална регистрация на недвижими имоти и държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, както и инфраструктурата за пространствени данни на България, са възложени на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография.
В случай на използване на жилищни помещения за други цели или системно нарушаване на правата и интересите на гражданите или лошо управление на жилището, което позволява неговото унищожаване, местната власт може да предупреди собственика на жилищните помещения за необходимостта от отстраняване на нарушенията и ако те водят до унищожаване на помещенията, също така да назначи на собственика съразмерен период за ремонт на помещенията. Ако собственикът, след предупреждение, продължава да нарушава правата и интересите на гражданите или да използва жилището за други цели или без основателна причина не извърши необходимите ремонти, съдът, по искане на местната власт, може да реши да продаде това жилище на публичен търг с изплащане на собственика на приходите от продажбата, минус разходите за изпълнение на съдебното решение (член 293 от Гражданския кодекс).
Българският Граждански кодекс установява, че ищец в тези случаи е местната власт. В този случай не се вижда ролята на Държавната жилищна инспекция, която упражнява от името на държавата контрол върхуизползване на жилищния фонд. Освен това Гражданският кодекс на България не казва нищо за случаите на неправомерно използване на жилищния фонд от самите местни власти.