ЕФЕКТИВНО УПРАВЛЕНИЕ И КОНТРОЛ НА КАЧЕСТВОТО НА ДОКЛАДИТЕ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Фиг.1 Идентифицирането на обекта на оценка е тясно свързано с неговия клас, пазарен сегмент и цена. Нека разгледаме Фигура 2. Цената на един обект е тясно свързана с неговия клас. Няма ясна идентификация на база клас; има набор от специфични характеристики, присъщи на този клас. В зависимост от набора от характеристики обектът се идентифицира в съответствие с неговия клас. При надценяване на класа ще направим корекции за функционална амортизация в разходния подход, корекции за намаляване на цените в сравнителния и доходния подход при избора на аналози. Когато класът е подценен, ще трябва да въведем корекции за повишаване на цената. Класовете сгради се припокриват в зависимост от набора от ценови характеристики. Понякога оценителят използва техниката на „разместване“ на избора на разходи по клас и съзнателно работи „под клиента“.

Ориз. 2 Фигура 2 за клас "C" показва границите на диапазона на разходите и обхвата на припокриващите се класове. Отново трябва да се отбележи, че най-трудно е да се определи стойността на конкретния обект, което е свързано с корекции и с точността на оценката. Оценителската фирма издава продукти под формата на писмени доклади за оценка. Само специалист - оценител може да провери нивото на отчета. И така, оценителят прави доклад и друг оценител може да провери този доклад. За разлика от оценителя, длъжностното лице може да проверява само съответствието с нормативните изисквания (дата, подписи, счетоводни стойности и др.). Докладът за оценка може да бъде прегледан натри нива:

първият - в рамките на компанията (ако има методолог);
второто - в паралелна компания (например в Експертния съвет на ROO), което може да се извърши както от самия оценител, така и от клиента на работата;
третото - на ниво Министерство на собствеността (щенаричаме го по стария начин) и неговите териториални асоциации (с произволни проверки и задължителни проверки).

На каквониво на оценители е позволено да извършват проверки?Засега тя е доста ниска, което се улеснява от някои негативни процеси на настоящия етап от развитието на оценяването в България. Трябва да се отбележат основните:

Има обаче и положителни развития. Сега никой не прави отчети по същия начин, както преди 3 ... 5 години, качеството на работа се е подобрило значително. Повишено е и нивото на информационната база за оценка.Качеството е съвкупността от свойства и характеристики на доклад за оценка, свързани със способността му да отговаря на заявени или подразбиращи се нужди. Качеството има няколко свойства и характеристики. Основното изискване за доклада е да се определи стойността на обекта с възможно най-висока доказателственост (максимална надеждност и точност). От тук стигаме до точността при определяне на себестойността. Към днешна дата не са разработени формализирани критерии за точност, следователно само квалифициран специалист (оценител) може да оцени качеството на отчета и точността на получената стойност дори в паралелен доклад.

Разгледайте Фигура 3.

Ориз. 3 Наличието, комплектността и надеждността на всеки от представените блокове като цяло са проверими свойства и качествени характеристики.Системата за качество се основава на организационните структури, разпоредбите и ресурсите, необходими за цялостното ръководство, управление и контрол. Системата преследва определени цели. Понякога системата се използва в състезания. Разходите за отчитане на качеството на оценителска фирма се отнасят както до вътрешни, така и до външни финансови (и в някои случаи репутационни) загуби.

Разгледайте Фигура 4.

Ориз. 4Осигуряване на качеството е широко приета концепция, която включва набор от дейности, които влияят върху качеството на крайния продукт и гарантират, че той отговаря на нормативните изисквания. Ще ни трябват всички долни блокове, за да гарантираме качество.Управлението на качеството се основава на принципите на научното управление, най-важният от които е принципът на целеполагане. Управлението на качеството е концентрирано в кубчета, наречени „организационни структури и ресурси“. Целта действа като организиращо, определящо начало в процеса на създаване на оптимални условия за развитие на уменията на оценителите и подобряване на качеството на тяхното обучение. Целите трябва да бъдат измерими. В нашия случай това е крайната цена, която може да бъде потвърдена или доказана само в паралелно извършена работа (друг доклад за оценка). Следователно, по време на контрола на този отчет, качеството се оценява на ниво входни блокове, показани на фигура 4.Подобряването на качеството се основава само на долния блок, наречен „стандарти, правила, методи. Ново ниво на подобряване на качеството може да бъде получено на базата на подобряване на нашите знания (предимно практически знания).Организацията на контрола на качеството се основава на наличието на висококвалифициран персонал, оборудването му с офис оборудване, наличието на необходимата одобрена нормативна документация, аналитични методи, инструкции за провеждане на поетапен контрол, архив от надеждни аналогови доклади за оценка и др. Лостове за управление на качеството:

нивото на първоначално обучение на специалисти (очевидно в момента не е достатъчно да имате диплома, трябва да имате и практически опит);
нивото на обезпеченост на нормативно-методическибаза;
нивото на предоставяне на шаблонни версии на доклади (дори на Златния диск на ROO има толкова много неубедителни доклади, че не е необходимо да се говори за други източници. Трябва да се проведе семинар за удобни шаблони за доклади за оценка на недвижими имоти);
организиране на окончателен контрол на качеството в повечето оценителски фирми и др.

За да определите първоначалната система за контрол на изхода във фирмата за оценка:

Разгледайте фигура 5