Характеристики на договорните отношения между HOA и УО

Жилищното законодателство предвижда, че една от страните по споразумението за управление е управляващата организация, но втората страна може да бъде както собствениците, така и HOA или жилищната кооперация. Тоест, ако в къщата е създаден HOA, този HOA има известна „свобода на маневриране“ - той може както да управлява къщата самостоятелно, така и да сключи споразумение за услуга с всяка организация или да сключи споразумение за управление с управляващата организация, прехвърляйки функциите на управление към нея. Тоест, дори ако собствениците откажат да управляват къщата от управляващата организация и изберат начина за управление на асоциацията на собствениците на жилища, няма гаранция, че създадената HOA няма да сключи споразумение за управление с УО и къщата няма да се управлява от управляващата организация, въпреки съществуването на HOA. Нека разгледаме по-подробно въпроса за взаимодействието между HOA и УО.

Управлението включва:

  1. Предоставяне на обществени услуги;
  2. Предоставяне на услуги и извършване на работи по поддръжка и ремонт на общата собственост на къщата;
  3. Използване на обща собственост (всъщност нейното управление по отношение на предоставянето й за ползване или отдаване под наем на трети страни въз основа на решение на общото събрание на собствениците, в съответствие с част 3 - 3.1 от член 44 от LC RF).

Изпълнението на всички тези функции включва събиране на средства от собствениците на помещенията и тяхното изразходване за определените цели.

В момента част 2 на член 161 от КТ България изрично забранява едновременното избиране на два метода на управление в една жилищна сграда, но част 2 на член 162 от КТ България създава „вратичка“, използвайки която можете формално да изберете един метод на управление, всъщност да прилагате едновременно два метода за управление на къщата.

В съответствие с част 2 на чл. 162 ЖК България „По договоруправление на жилищна сграда, едната страна (организация за управление), по указание на другата страна (собственици на помещения в жилищна сграда,управителни органи на асоциация на собствениците на жилища, управителни органи на жилищна кооперация или управителни органи на друга специализирана потребителска кооперация, лице, посочено в клауза 6 на част 2 на член 153 от настоящия кодекс, или в случая, предвиден в част 14 от член 161 от този кодекс, предприемачът) се задължава да изпълнява работят и (или) предоставят услуги за управление на жилищна сграда, предоставят услуги и извършват работа по правилната поддръжка и ремонт на обща собственост в такава къща, предоставят комунални услуги на собствениците на помещения в такава къща и лицата, които използват помещения в тази къща, извършват други дейности, насочени към постигане на целите на управление на жилищна сграда.

Тоест, споразумение за управление може да бъде сключено не само между УО и собственика, но и между УО и управителните органи на HOA. Следователно, ако в къщата е създадено HOA и това HOA е сключило споразумение за управление с УО, в къщата всъщност се прилагат два метода на управление - управление на HOA и управление на УО.

Тази норма е била многократно обсъждана, но въпреки честите многобройни промени в жилищното законодателство, тази конкретна норма по отношение на възможността да действа като втора страна в споразумението за управление или на собствениците, или на HOA, или на LCD никога не се е променила след приемането на Жилищния кодекс.

Може да се предположи, че тази норма е именно вратичка, която се използва за бърза смяна на един метод на управление с друг, без да се провежда събрание на собствениците и да се „избира“ метод на управление.

трябва да бъде отбелязано чеспоразумението за управление на MKD, сключено между HOA и УО, не трябва да се бърка със споразумението за поддръжка на MKD, сключено между същото HOA и УО. Нека разгледаме тези два случая:

1. Споразумение за управление между HOA и УО:

  • HOA напълно прехвърля управленските функции на УО, т.к. прехвърля отговорността (функциите) за текущата поддръжка и ремонт на общата собственост на къщата, предоставянето на обществени услуги, управлението на общата собственост. По този начин възникват отношения между собствениците и УО, въпреки че формално собственикът не е страна по споразумението, но това споразумение определя позицията на собственика, неговите права и задължения. Собственикът представя изисквания за качество на услугите в УО;
  • HOA не събира средства от собствениците за посочените цели на управление;
  • HOA не изразходва средствата, събрани от собствениците, изразходването се извършва от УО;
  • Управителните органи на HOA всъщност са бездействащи, т.к. няма нужда от техните действия, тъй като всички функции по управление на къщата са прехвърлени и УО самостоятелно взема решения относно процедурата за управление на къщата и изразходване на средства; Управителният съвет и председателят на HOA формално съществуват и всъщност изпълняват само функциите за наблюдение на действията на УО, те имат право да прекратят договора за управление. Заплащането за работата на управителния съвет и председателя е възможно въз основа на решение на общото събрание на членовете на HOA, но не е ясно кой ще плати това възнаграждение, тъй като председателят на HOA и членовете на управителния съвет на HOA не са служители на УО. Условието за разпределяне на средства от позицията за поддръжка за изплащане на възнаграждение на председателя на HOA и управителния съвет трябва да бъде обсъдено отделно в споразумението за управление, включително предвиждане на механизъм и данъчно облагане;
  • Срокът на действие на такова споразумение не се определя от закона (в част 5 на член 161 от КТ България такъвслучай не е решен), т.е. може да бъде за произволен период.
  • В съответствие с параграф 4 на чл. 148 КТ България, управителният съвет на HOA има право да сключи и прекрати такъв договор, т.е. ограничен малък кръг от собственици ще реши съдбата на цялата къща и ще прехвърли управлението на къщата на УО (не се изисква решението на събранието на собствениците или членовете на HOA). Споразумението се подписва от председателя на HOA от името на HOA, като споразумението се прилага за всички собственици и засяга изцяло правата и задълженията на тези собственици.
  • Всички изисквания за качеството на комуналните услуги, минималният списък от услуги за поддръжка на къщата, изисквания за управление на къщата, изисквания за разкриване на информация за управление на къща, санкции за неспазване на всички изисквания на жилищното законодателство по отношение на правилната поддръжка и управление на къщата, се представят на УО, HOA не носи отговорност за качеството на услугите и работите, за състоянието на къщата, не носи отговорност за тях.
  • Поради факта, че всички функции по управление на къщата са прехвърлени на УО, HOA вече не се нуждае и е длъжен да одобрява годишна оценка на приходите и разходите у дома, както и отчет за използването на средствата, за изпълнението на оценката, тъй като HOA не управлява, не събира пари и следователно не може да докладва за тяхното изразходване.
  • Размерът на плащането за текуща поддръжка (включително разходите за управление на къщата, ремонт на обща собственост и т.н.) се определя от споразумението за управление, тази сума е еднаква за всички собственици, независимо от членството в HOA. Възниква въпросът - може ли тази сума на плащане да бъде повече от сумата, одобрена от общото събрание на членовете на HOA преди сключването на такова споразумение от борда на HOA? Тази ситуация не е регулирана от закона, но от друга страна, решението на общото събрание на членовете на HOAима по-голяма правна сила от решението на борда, което определя условията на такова споразумение с УО.

2. Споразумение за предоставяне на услуги за поддръжка и текущ ремонт на MKD между УО и HOA.

По този начин виждаме, че най-ефективното взаимодействие между УО и HOA е сключването на договор за предоставяне на услуги (Глава 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и / или извършване на работа (Глава 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация), при което HOA не губи правото да управлява жилищна сграда, не се превръща във фикция, а действа като клиент на услуги от УО, става негов партньор. За да не злоупотребява вашият съвет с позицията си, да не сключва, дори и законно, споразумение за управление с УО, е необходимо в хартата на HOA да се припише правото за сключване на споразумения за управление на правомощията на общото събрание на членовете на HOA, лишавайки борда от такова право, в противен случай целта за създаване на HOA - самостоятелно управление на собствениците на техния дом - напълно губи смисъла си.