Характеристики на масовата кадастрална оценка на градските земи, Кадастър на недвижимите имоти и

МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКА ИНТЕРНЕТ КОНФЕРЕНЦИЯ

	UDC 332.834.8

Характеристики на масовата кадастрална оценка на градските земи

Чернишихина И.И., старши преподавател, Волкова Т.В., Агеева С.Т., студенти 4 курсВоронежки държавен университет по архитектура и строителство, България

Разглежда се идентифицирането на характеристиките на масовата кадастрална оценка на земята. За разграничаване на процедурите на масово и индивидуално оценяване са подчертани сходни и отличителни черти на процеса на тяхното провеждане.

Целта на държавната кадастрална оценка е да се определи стойността на обекта на оценка, чийто вид е определен в заданието за оценка.

Задачата на държавната кадастрална оценка е да създаде единна система за данъчно облагане на всички недвижими имоти в Руската федерация.

Държавната кадастрална оценка на земите за населени места и други предназначения се извършва по единна методика, за да се осигури съпоставимост на резултатите от оценката в цяла България. Насоките за кадастрална оценка се утвърждават от Министерството на икономическото развитие. Клиентите на кадастралната оценка са регионалните изпълнителни органи, които, за да извършват кадастрална работа, могат да кандидатстват само за оценители, които са членове на саморегулираща се организация. Въз основа на резултатите от кадастралната оценка оценителите изготвят доклад в предписаната форма, който се одобрява от регионалните изпълнителни органи и Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография. ТакаПо този начин държавната кадастрална оценка е масова оценка, която е набор от правни, административни и технически действия за установяване на кадастралната стойност на недвижими имоти.

Резултатът от погрешното разбиране на комбинацията от думите „масова оценка“ беше противопоставянето на масовата и индивидуалната оценка, изкуствено разграничение между жилищни недвижими имоти и търговски и промишлени цели. В същото време жилищата се считат за обекти от масов характер, а нежилищните обекти се описват като индивидуални обекти, които трудно се стандартизират, чиято цена се формира под въздействието на комбинация от уникални, специфични фактори. Това не е съвсем вярно.

Всички имоти са уникални по някакъв начин. Дори най-стандартните, типични апартаменти в една и съща сграда се различават помежду си - ориентацията на прозорците, етажа, на който се намира апартамента, характеристиките на микроквартала - шумни или тихи съседи, близостта на купчината боклук и др. Често в една и съща типична къща апартаментите с еднакъв брой стаи имат различно разположение. Индивидуалните къщи също варират значително, разликата между луксозна вила и съседна селска къща е толкова голяма, колкото разликата между офис на фабрика и офис в бизнес център. Всеки клас и група от обекти на недвижими имоти съдържа различни, различни обекти: дори ако стойностите на много характеристики са еднакви, винаги ще има поне една разлика, която може да обясни разликата в стойностите и, ако желаете, да оправдае уникалността.

По този начин, в зависимост от целта на оценката, е възможно да се индивидуализира (подчертае оригиналност) или да се унифицира (определи принадлежност към тип) всяко свойство. В първия случайоценителят използва индивидуален подход, като се фокусира върху характеристиките на обекта и доказва защо стандартната методология за оценка е грешна, във втория случай техниките за масова оценка позволяват разработването на единна методология за оценка на различни обекти на недвижими имоти [1].

За да се разграничат масовите и индивидуалните процедури за оценка, е препоръчително да се подчертаят сходни и отличителни черти в процеса на тяхното изпълнение.

Масовата оценка е метод за получаване на оценки на характеристиките на пазарната стойност на група хомогенни недвижими имоти едновременно в обширна географска област, като се използва статистическа обработка на реална пазарна информация, при която се анализира такъв брой ценообразуващи фактори, които са едновременно присъщи на цялата оценявана група.

Индивидуалната оценка е метод за получаване на оценки на характеристиките на пазарната стойност на един или повече обекти на недвижими имоти, които са част от физически или юридически обособен комплекс, при който за постигане на крайния резултат се анализира цялата възможна съвкупност от ценови фактори, присъщи на обекта на оценка.

И двата метода на оценяване – масов и индивидуален – се основават на:

• систематични методи за събиране, анализиране и обработка на информация
• използване на единна информационна база данни - данни за пазара на недвижими имоти
• използване на три основни подхода - скъпоструващ, печеливш и сравнителен
• провеждане на анализ на най-доброто използване

Отличителни черти на масовата оценка от индивидуалната са следните:

1. Обектът на оценката не е отделен недвижим имот (сграда, постройка, съставните им елементи, поземлен имот ии т.н.), а набор от обекти на недвижими имоти, които са предварително групирани по някакъв критерий за хомогенност.
2. При масовата кадастрална оценка не се извършва отчитане на вещни права върху обекта на оценката и тежестите върху него, с изключение на публичните сервитути.
3. Ако стойността на резултатите от индивидуалната оценка е използването им за осигуряване на икономическите интереси на имота, тогава основната цел на резултатите от масовата оценка е да се определи данъчната основа, тъй като във всички икономически развити страни това е пазарната стойност на недвижимите имоти.
4. Индивидуална оценка се извършва само по желание на собственика или друго заинтересовано лице, без периодичност. Масовата оценка, която също се извършва по решение на собственика, е редовна (периодична).
5. Масовото оценяване се характеризира с много по-голяма стандартизация на процедурите и много важна роля на статистическите методи за обработка на данни. Това се дължи на използването в масовата оценка само на най-използваните фактори на влияние и необходимостта да се определят обективните модели на промени в еквивалента на разходите, което е възможно само въз основа на статистически анализ. Това не означава, че масовото оценяване е опростена версия на индивидуалното оценяване. Масовата оценка използва малко по-различни модели, които са доста сложни сами по себе си. Можем да кажем, че при провеждане на индивидуална оценка оценителят е по-фокусиран върху моделиране на ситуацията на оценка, а при провеждане на масова оценка - върху моделиране на стойността (по-точно метода за нейното определяне). Неотчитането на някои от уникалните характеристики на всеки имот при масовата оценка води до факта, че точността на резултатите е по-ниска, отколкото прииндивидуална оценка [2].
6. Тъй като масовото оценяване включва разработването на стандартна методология, то изисква съгласие не само за задачата, но и за вземане на решение по единна процедура за оценяване. Важно предимство на масовата оценка, за разлика от индивидуалната, е почти пълното отсъствие на субективен фактор в крайния резултат, тъй като за получаването му се използват строги формални процедури и статистически критерии. Всички експертни решения и възможността за влияние върху крайния резултат са по-малко, отколкото при индивидуална оценка.
7. Контролът на качеството на оценката се извършва по коренно различни начини. Под качество на оценката се разбира степента, в която резултатите, получени по създадения от оценителя модел, съответстват на реалните данни на пазара на недвижими имоти. При индивидуална оценка оценителят съгласува резултатите от трите метода и взема окончателното решение. При масовата оценка оценителят работи с големи колекции от обекти и прилага методи на статистически анализ. Следователно качеството на резултатите може да бъде проверено само чрез статистически методи: повечето от получените оценки трябва да попадат в определения диапазон на средното отклонение от действителните продажни цени. Наред със статистическия контрол се извършва експертен контрол, който позволява да се компенсира недостатъчното качество на първоначалната информация за пазарните транзакции.

Таблица 1 -Разлики между масови и индивидуални оценки

Масова оценка	Индивидуална оценка
1. Скала за оценка
оценява се съвкупността от обекти на недвижими имоти	оценяват се отделни имоти
2. Отчитане на вещни права върху обекта на оценка
Неизвършва се вписване на вещни права върху обекта на оценката и неговите тежести (с изключение на публичните сервитути)	се вземат предвид вещните права върху обекта на оценката и тежестите върху него
3. Предвидено използване на резултатите от оценката
определяне на данъчната основа	за различни сделки (покупко-продажба, кредитиране, застраховка и др.)
4. Редовност
периодично (поне веднъж на пет години)	по желание на собственика или друго заинтересовано лице, без периодичност
5. Оценка на клиента
Министерство на поземлените и имуществените отношения	всеки заинтересован пазарен субект
6. Отчитане на характеристиките на обекта
се вземат предвид основните, най-значимите характеристики на обекта	отчитат се основните и индивидуални характеристики на обекта
7. Точност на резултатите
По-долу	по-висок
8. Влияние на субективния фактор в крайния резултат
влиянието на експертния фактор е минимално	влиянието на експертния фактор е голямо
9. Контрол на качеството
качеството на резултатите се проверява с помощта на методите на статистически анализ и експертен контрол	съгласуване на три основни подхода и вземане на окончателно решение

Трябва да се подчертае, че индивидуалните и масовите оценки не са взаимозаменяеми. Всеки от тях има своя зона за едновременна оценка на голяма хомогенна група обекти за данъчни цели и индивидуална - за оценка на отделни обекти за различни сделки. И двете оценки могат да се допълват само в необходимите за това случаи.

Като цяло може да се заключи, че както масовите, така и индивидуалните оценки са систематизирани видове оценки, предназначени да моделират пазари, включително парцели. Те се основават на същите принципи, включително принципа на най-ефективното използване, но се различават по мащаба на моделиране, методите за измерване на ценовите характеристики на обектите, алгоритмите за обработка на пазарна информация и крайните показатели.

---