Има ли смисъл да теглим ипотека сега, Блог Фриц Морген, KONT
Сбербанк ще намали ипотечните лихви през 2017 г. до 11% годишно. Всъщност дори сега процентът му не е особено висок, около 12-14%. Цифрите са реални, моите приятели преди няколко месеца купиха студио в къща в строеж с ипотека, заемът беше издаден на около 12% годишно.
Герман Греф (шеф на Сбербанк) се срещна вчера с нашия президент и каза, че има известно оживление на ипотечния пазар. Владимир Путин на свой ред посъветва гражданите да отидат в Сбербанк и да купуват апартаменти, преди да са поскъпнали:
Защо президентът смята, че апартаментите ще поскъпнат?
Защото това е законът на пазара - намаляването на лихвите по ипотечните кредити води до увеличаване на цената на апартаментите. Ще се опитам "на пръсти" да обясня механиката на този процес.
Да кажем, че имаме един апартамент на пазара за 500 хиляди рубли. Струва 500 хиляди, тъй като има двама купувачи за него: Петър, който има 500 хиляди рубли в банката, и Василий, който има 490 хиляди рубли в банката. Тъй като Петър може да плати повече за апартамент, цената за него се определя според възможностите на Петър.
Сега включваме ипотеките в играта. Да предположим, че сега Петър и Василий могат да отидат в банката и да вземат ипотека за милион рубли. Колко струва апартаментът сега?
Милион и половина, тъй като толкова Петър сега е готов да плати за апартамент. Има само един апартамент: ако Петър се опита да се пазари с предприемача, Василий, дишащ завистливо в гърба му, веднага ще сложи своите 1 милион 490 хиляди рубли на масата.
В Санкт Петербург подобно увеличение на цените можеше да се наблюдава преди десет години. През 2006 г. апартаментите се продаваха по 30 000 рубли на квадратен метър, а през 2008 г. цената скочи до 90 000 рубли. причина? банкизапочна да издава ипотеки.
Продължавай. Да кажем, че намалим лихвите по ипотеката. Сега, благодарение на ниските лихвени проценти, Петър може да заеме не милион, а милион и половина рубли. Василий може да направи същото. Колко ще струва сега единственият им апартамент?
вярно Два милиона рубли. И ако си мислите, че ниските лихви по ипотечните кредити компенсират по-високите цени на апартаментите, имам лоши новини за вас. Не, те не компенсират: все още няма достатъчно апартаменти за всички, така че пазарът в този случай ще изтръгне максимума от купувачите.
Сега искам да изброя няколко по-малко очевидни неща, за които купувачът на имот трябва да помисли.
1. Сега апартаментите са много евтини. Онзи ден мой приятел програмист купи малко студио на 15 минути пеша от метрото за 1 100 000 рубли. Да, това е къща в строеж, да, това е много малък апартамент, да, това е крайната станция на метрото. Да, юридически вече дори не е Санкт Петербург, а Ленинградска област. Но въпреки това цената е изключително ниска за нашия град. Предвид броя на желаещите да си купят апартаменти това едва ли ще продължи дълго.
2. В България се строят много малко апартаменти. Сега строим жилища със скоростта на най-добрите времена на RSFSR, това е приблизително 84 милиона квадратни метра годишно или 0,6 квадратни метра на човек:
Средно на човек в България в момента се падат по 24 квадратни метра жилища. Ще видим насищането на търсенето, мисля, не по-рано от марката от 50 метра на човек. Лесно е да се изчисли, че преди този радостен момент трябва да се строят жилища близо половин век – и то ако оптимистично приемем, че строителите ще ускорят темпото, за да компенсират нарастването на броя на българите и извеждането от експлоатация на порутени жилища.
3. Инфлация в Българияв никакъв случай не е нула. Ако извадим 7% инфлация от 11% процент - което е приблизително същата инфлация, която анализаторите очакват през следващите няколко години - получаваме реалната ипотечна лихва да бъде сравнително скромните 5%.
Ако вземем предвид факта, че с нарастването на квалификацията на служителите, техните заплати обикновено растат, закупуването на жилище с ипотека изобщо изглежда печеливш бизнес.
Между другото, когато някой отново започне да ви разказва приказки за инфлация от 30% годишно, вирнете носа си в ипотечните лихви и му предложете да забогатеете, като вземете заем с 20% под инфлацията.
4. Въпреки факта, че самият президент посъветва да вземете апартаменти на ипотека, все пак бих предложил първо да прецените целите и възможностите си.
Ако купувате първия си дом с ипотека, всичко е ясно – моментът е много подходящ. Колкото и сладки да изглеждат изчисленията на молци, които са свикнали да живеят един ден в жилища под наем, все пак апартаментът в собственост е съвсем различна степен на комфорт, финансова надеждност и самосъзнание.
Ако се разширяваш да се преместиш да речем от двустаен в тристаен, бих го обмислил. Никой не отмени глобалната криза, а ипотеките, каквото и да се каже, все още са риск. Рискуването на големи пари за комфорт е съмнителна идея. Има шанс да загубите трудно.
И накрая, ако искате да си купите допълнителен апартамент, за да го давате под наем и по този начин да увеличите пенсията си, трябва внимателно да изчислите прогнозния си доход. Вземането на ипотека за такава операция, която ще вземе половината от заплатата ви, вероятно е неразумно. Кризата, повтарям, вече чука на всички врати, никой не знае какво ще се случи след година. Въпреки това, ако само 10-15% от доходите ви отиват за ипотека, тогава може би вече можете да помислите за придобиванедопълнителни метри.
6. И последно. Надявам се, че страданието на притежателите на валутни ипотеки е достатъчно ясно, за да разбере всеки, че ако имате заплата в рубли, трябва да вземете ипотека в рубли, но ако имате заплата в чуждестранна валута, изобщо не е нужно да вземате ипотека?
Обобщаване
Не всички заеми са еднакви. Виждам микрокредитите като престъпление срещу човечеството, кредитните карти като легализирана кражба. Потребителските кредити са като временно робство на длъжника.
Автомобилните заеми вече не са толкова недвусмислено лоши: докато повечето автомобилни заеми правят дупки в джобовете на слабите автомобилни ентусиасти, понякога това все още е много печеливш начин за закупуване на кола, която се нуждае от работа.
Ипотеките са само в този списък. Въпреки че апартаментите биха стрували много по-малко без ипотека, не мога да не призная очевидното - ако нямаше ипотеки, много семейства никога нямаше да могат да спестяват за собственото си жилище: всички пари щяха да минат през пръстите им за други нужди.
Така че, колеги, въпреки цялата ми неприязън към банкерите, не съм готов да ги осъдя конкретно за ипотеките. Ние нямаме Америка - в България 5-10 години след подписване на договор с банка, щастливият купувач на апартамент има всички шансове да затвори кредита и да започне да диша с дълбоко дъх в жилището, което най-накрая е купил.
PS. Всеки път, когато казвам, че морковите са полезни за зрението, със сигурност има артисти, които сами си избиват очите с моркови. Затова ви предупреждавам предварително: ако издадете (или не издадете) ипотека след моята статия, това ще бъде единствено ваше решение. Тържествено се отказвам от всякаква отговорност за вашия успех или провал.