Имоти в България скелети в килера
Редица портали за недвижими имоти отчитат рязък спад на цените на имотите в България през последните две-три години. Експертите казват, че апартаментите в местните нови сгради поевтиняват с 5 до 9% годишно. И 2014 г. очевидно само ще засили тази тенденция. И въпросът тук не е толкова в непрекъснато нарастващия брой предложения или прословутата икономическа стагнация. Основната причина, както се оказа, е значителният спад в търсенето на жилища в България, предимно от българите.
Опитвайки се да открият причините за толкова осезаемо охлаждане на интереса на българите към много атрактивните като цена български квадратни метри, експертите се потопиха в историята на този въпрос. Припомняме, че световната икономическа криза от 2008 г. само облагодетелства местния пазар на недвижими имоти: последвалият подем в началото на 2000-те, както и присъединяването на България към ЕС и НАТО, доведоха в страната британци, ирландци и други европейци, които започнаха да инвестират щедро в местни жилища, напускайки несравнимо по-скъпия испански пазар. Българите го последваха. Според някои оценки българските граждани притежават поне 100 000 апартамента и къщи в България. До голяма степен благодарение на братята славяни през 2011 г. България се нареди на седмо място в света по чуждестранни инвестиции в недвижими имоти. И благодарение на усилията на българите, страната все още е в челната десетка на тази класация. Вярно, вече не е толкова силен.
Тогава защо българите вече не желаят да се възползват от „златната формула“ на българските недвижими имоти – великолепни природни условия, умножени по невероятната евтиност на жилищата (средната цена на квадратен метър в България е около 500 евро). Явно защото в тази формула се крият много неизвестни за наивния български клиент. И предиТежестта на тези неизвестни избледнява завидната привлекателност на ниската цена на местните продукти и достъпността на повечето услуги, и мекия климат, и относителната географска близост до родината, и минималния данък върху недвижимите имоти, и простотата на сделката (всичко, което се изисква от вас, когато купувате апартамент, е да сключите договор и да го регистрирате), и липсата на престъпност, и уникалната възможност, поне не де юре, а де факто, да се почувствате като истински европейски.
Доскоро ниските цени на имотите в България буквално блокираха съзнанието на нашите купувачи. Един от организаторите на български изложения за чуждестранни имоти дава за пример типичен случай. През 2012 г. хората се тълпят около щанда на български разработчик в Санкт Петербург. Те бяха хипнотизирани от ниската цена на апартаментите (359 евро/м²). Те просто спряха да мислят: след като се събудиха след плащането на резервационните депозити и подписването на договорите за покупко-продажба, щастливите купувачи, включително хора в пенсионна възраст, нямаха представа къде ще се намират закупените от тях апартаменти. Доволни от изгодна инвестиция на средства, българите съвсем забравиха да попитат не само за отдалечеността на обекта от морето, но дори и за датата на предаване на апартаментите. Впоследствие се оказа, че завършването на строителството ще трябва да чака цели 5 години, а самите къщи се намират на няколко километра от брега.
Би било голяма грешка обаче да отпишем всички проблеми само на българското лековерие и "може би". Българският пазар на недвижими имоти, дори и без оглед на българския манталитет, е изпълнен с много "подводни камъни", между които дори опитните бизнесмени понякога не успяват да лавират. Много експерти посочват два глобални проблема на пазара на недвижими имоти в България - измамите и големия дефицит.качествено жилище.
За невероятните мащаби на жилищната „далавера“ в България се заговори след шумния скандал с придобиването от звезди на българската естрада на апартаменти край Равда в комплекс „Емералд“. Тогава нито Милявская, нито Киркоров (дори българските корени на певицата не спряха измамниците) не получиха нищо от това, което беше посочено в договора. Вместо обещаните първокласни апартаменти те получиха четвърти, общинският апартамент се оказа просто небесен, а на всичкото отгоре се оказа, че закупеното от тях жилище е дадено под наем без тяхно знание. „В България подобни машинации са норма“, обясняват експерти. Местните брокери твърдят, че по-нататъшната доставка, макар и на апартаменти на други хора, е разписана в договора, но не всеки го чете. Агенциите не са склонни да предупреждават за това преди покупка, но самите купувачи не задават подобен въпрос, тъй като на никой нормален човек дори не му хрумва, че някой може да отдава имота му под наем в негово отсъствие. Както показва практиката, в жилищните комплекси отдаването под наем на чужди апартаменти става преди първия голям скандал, след което следват съдебни дела и собствениците наемат охрана.
Опростеността на процедурата за закупуване на апартамент в България създава илюзията, че тази сделка е напълно прозрачна и безрискова. Измамниците майсторски играят на това. В резултат на това се оказва, че вместо желаните апартаменти на морето, купувачът е закупил бетонна кутия под ипотека. Новоизпеченият собственик трябва или да плати нечий заем на банката, или да откаже да купи и да загуби пари. В съда можете безкрайно да спорите, че сделката, която ви е съсипала, е регистрирана от нотариус, но последният изобщо не е длъжен да ви уведомява за различни видове тежести. Нотариалният акт (основният документ за собственост) се съставя само на български език, итвой проблем е, че не си се задълбочил напълно. Има и най-лоши сценарии, при които хора, платили честно жилище, се оказват на улицата, тъй като се оказва, че имотът е ипотекиран. Така например в един от комплексите в Слънчев бряг през 2010 г. бяха продадени десетина апартамента с тежести, а едва през 2013 г. собствениците получиха уведомителни писма. За да се застраховате от подобни случаи, трябва да наемете опитни адвокати за пълна проверка. Част от информацията може да бъде получена и без специалисти - в държавната база данни на Регистъра на недвижимите имоти ("Агенция за вписване"). Така че можете да поставите своя подпис в договора и да дадете пари в България само след консултация със специалист, запознат със законите и особеностите на сделките с недвижими имоти в България.
Често измамниците крият крайния срок за пускане на обект в експлоатация. Може или изобщо да не е посочено в договора, или да е неясно, или в договора няма да има нито един ред за глоби в случай на отлагане. В резултат на въвеждането в експлоатация на жилищен комплекс някои клиенти чакат няколко години и в същото време дори не могат да разчитат на обезщетение. Има случаи, когато купувачи са закупили апартаменти в жилищен комплекс, който е трябвало да бъде построен до 2011 г. Те сключват предварителен договор и внасят 50% от сумата. Дойде обаче 2014 година, а този жилищен комплекс все още не е завършен. В същото време фирмата, участваща в изграждането на съоръжението, фалира и вече не може да изпълнява задълженията си. Така че закупуването на имот в строеж в България е рискован бизнес, тъй като предприемачите често имат финансови проблеми или фалират, а проектът може да бъде замразен с години.
Но ако сте пропуснали 10-15 квадратни метра в апартамента си,обвинявайте само себе си - България има свое разбиране за "равнинната местност". В България площта се изчислява в нето, в България е в бруто площ. С други думи, тук не се вземат предвид нетните кадри, а заедно с кадрите на балкони, коридори и други нежилищни помещения. Случва се и в 55 кв. м. апартамент, 10 кв. м. - коридори, които водят до него. Всички тези нюанси доведоха до факта, че по искане на Великобритания и Ирландия в България беше създаден специален уебсайт за чуждестранни инвеститори, които възнамеряват да инвестират или вече са инвестирали в местни жилища.
Историята идва на ум със същия елитен "Емералд" край Златни пясъци. Собственикът на два апартамента от 130 квадратни квадрата в този жилищен комплекс Лолита Милявская вече трета година е шокирана не само от факта, че са й продадени жилища със строителни дефекти - апартаментът й е наводнен през дъждовния сезон поради лошо уплътняване на фугите (тя имаше късмет: таваните на някои от съседите й просто паднаха поради "размразяването" на комплекса). Оказа се, че архитектите са направили много сериозна грешка при строежа на комплекса – махнали са водосточната тръба само на километър от високата сграда. Така че канализацията излиза от него точно до комплекса. Освен това. След известно време управляващото дружество започна рязко да повишава цените на услугите. Жителите са сигурни, че измамниците просто са прехвърлили на собствениците собствените си комунални разходи за поддръжка на комплекса.
Жителите на дом № 16 на ул. "Славянская" в Балчик днес също решават подобни проблеми. „Къщата ни е пусната в експлоатация през 2009г. Апартаментите и земята под къщата първоначално са принадлежали на компаниите Granit-91 и Chernomorsky Project. Апартаментите постепенно бяха продадени, но все още има непродадени апартаменти, както и празно кафене на приземния етаж. Ръководител"Черноморски проект" Мариана Керчева е и основател на фирма "Мако-06", която предприемачът, шефът на "Гранит-91" Марин Узунов представи като управляващо дружество. Едновременно със сключването на договора за строителство, всички нови собственици на апартаменти бяха помолени да сключат договор с Мако-06 за поддръжка на „общите части на сградата” в размер на 10 евро на квадратен метър. Например, ако собственикът е закупил апартамент с обща площ от 100 квадратни метра, тогава той е длъжен да плаща на Керчева 1000 евро на година. Това включва охранителни услуги, услуги за почистване, градинар, водопроводчик, почистване на басейни и др. В действителност обаче услугите не се предоставят или се предоставят много зле: почистването на общите части е изключително рядко, дори боядисването на предната стена е извършено за сметка на самите жители, въпреки че това е пряка отговорност на предприемача и управляващата компания. Освен това, при липса на наематели, в някои апартаменти живееха непознати, басейнът беше почистен отвратително и те започнаха да го дават под наем на близките къщи “, пишат възмутените жители.
Днес стотици български собственици на български имоти се борят за спокойствието си по Черноморието. Жителите, които не искат да се откажат, почти всеки ден създават нови и нови форуми, на чиито страници споделят проблемите си, търсят съвети, вземат решение и се опитват да отместят нещата. Справедливост могат да постигнат само най-упоритите и търпеливи. Повечето от тях обявяват жилищата си за продажба. Чудно ли е, че България изпитва спад в търсенето на имоти? Желанието на български фирми да печелят за сметка на все още платежоспособни български фирми естествено води до отлив на наши сънародници от страната.