Ипотечен кредит за закупуване на жилище - основните нюанси

Добре дошли! Днес ще говорим за ипотечен кредит за закупуване на жилище. Ще научите какво е ипотека за закупуване на жилище, какво ви е необходимо за закупуване на жилище с ипотека, как да изберете правилната банка и как правилно се обработва апартамент, закупен с ипотека.

Какво е ипотечен кредит

Жилището е една от основните нужди на съвременния човек. Преди всеки възрастен често възниква въпросът как да го купите, ако цените са прекомерно високи, но няма такава сума на ръка. Алтернатива в този случай е ипотечното кредитиране.

Покупката на жилище с ипотека предполага банкова целева субсидия, издадена за дълъг период от време. В този случай кредитополучателят се задължава да върне на банката сумата на основния заем плюс лихвените проценти, установени от банката за използване на средствата. Сроковете на заема за този вид услуга са от 5 до 30 години. В същото време придобитият обект остава заложен на кредитната институция за периода на кредитиране.

Решилите се на подобна стъпка ще трябва да направят задълбочен анализ на параметрите на предстоящата ипотека по няколко критерия и да направят избор. Такъв избор ще придружава потенциален кредитополучател на всички етапи от получаване на заем. Това са следните опции:

Изходът от тази ситуация е изборът на апартаменти на тези разработчици, които си сътрудничат с банката.

Що се отнася до вторичното жилище, всяка банка има своя собствена карта, според която трябва да се намира закупеният обект. Има редица изисквания за техническо състояние: не се приемат аварийни сгради, които могат да бъдат съборени в близко бъдеще.

Вид плащане. Има два основни вида: анюитетни и диференцирани. Първият вариант включва изплащане на заемана равни суми до края на срока, а вторият се различава по това, че в началото на кредита ще се плащат лихви, а до края остава само погасяването на тялото на кредита. По подразбиране почти всички банки в България използват анюитетен тип плащане. Но ако кредитополучателят има право да започне диференциран тип. Въпросът е кой вариант е по-добър.

Трябва да се има предвид, че доходността на кредита се състои от много фактори и се определя само относително. Но при равни други условия диференцираното погасяване е по-изгодно.

Валута на заема. Не бива да повтаряме грешката на онези 600 000 граждани, които през последните години взеха ипотеки във валута и изпаднаха в много тежко положение. Колебанията на обменния курс през последните години изиграха лоша шега. През 2014-2015 г., поради разликата в обменния курс на рублата спрямо валутата, месечните вноски на кредитополучателите почти се удвоиха. Само банките излизат от тази ситуация като победители, а кредитополучателите губят не само жилище, но и средствата, депозирани преди това за него.

По правило заемите в чуждестранна валута винаги се предлагат при значително ниски лихви. Но както показва практиката, рисковете са непосилно високи. Следователно изборът трябва да бъде направен недвусмислено в полза на рублата.

Банките се съгласяват да издават средства, след като са напълно убедени, че минимизират собствените си рискове. Този показател се изразява в платежоспособността на потенциалния кредитополучател и ликвидността на закупеното жилище.

Какво може да се купи с ипотека

Заемните средства могат да се използват за закупуване на жилищни и търговски помещения, селски къщи или вили, парцели и дори обекти в строеж.

По отношение на закупеното жилище всяка банка поставя свои строги изисквания. Те трябва да бъдат посочени във всякафинансова институция отделно. Но общият знаменател на изискванията е идентичен. Критериите за оценка на недвижими имоти като цяло се отнасят до следните характеристики:

юридическа "чистота" на обекта;
спецификации;
ликвидност.

Ипотеката на жилищни помещения във връзка с обекта изисква спазването на следните законови изисквания:

Апартаментът или къщата не трябва да са предмет на залог или съдебен спор;
Ако собственикът е възрастен или непълнолетен, или ако е акционер в имота;
Приватизираните жилища също подлежат на щателна проверка. Ако има хора, които имат своя дял, то те могат по всяко време да предявят правото си на част от имота;
Собственикът на жилищен обект трябва да е дееспособен;
Апартаментът или къщата се обявява за продажба веднага след възникване на правото на наследяване;
Продажба на обекта чрез пълномощник.

Подробна информация за отчуждаването на недвижими имоти, за наличието на задължения за наем или съдебен арест можете да получите чрез MFC или като се свържете с USRR. Документите за собственост се издават под формата на извлечение от съответните регистри. Самият продавач ги събира преди сделката.

Показател за техническото състояние е годината на построяване на жилището. Банките предпочитат сгради, които не са по-стари от 90-те години. Но „Хрушчовките“, въпреки своята практичност и качество, имат все по-малко потребителски интерес, тъй като след няколко години те могат да се считат за разрушени и да загубят този малък дял от ликвидността. Като цяло техническата износеност на къщата трябва да бъде не повече от 60%.

Някои банки не приемат за финансиране гарсониери. В този случай ще трябва да намерите жилище с отделна кухня. СъщоНедвижими обекти, в които няма комуникационни мрежи, не подлежат на финансиране.

Къщите в строеж са много привлекателни за потребителите.

Трябва да сте внимателни и към апартаментите, в които е извършено препрофилиране. Промяната на първоначалното оформление на апартамент в многоетажна сграда изисква техническо одобрение и наличие на разрешителни. На практика не всички собственици спазват тези правила.

Ако залагате на жилища в строеж, то трябва да изберете от офертите на строителната фирма, която е акредитирана от избраната банка. В противен случай е голяма вероятността банката да не иска да рискува да инвестира.

Ликвидността на жилищата означава неговото котиране на пазара днес и през следващите десетилетия. Този параметър се определя въз основа на експертно мнение на лицензиран оценител на недвижими имоти. Финансовите институции са склонни да се доверяват на своите специалисти по оценяване, а не на предпочитаните от клиента. В този момент е препоръчително да разчитате на препоръките на потенциален кредитор.

Как да изберем банка

Българите не изпитват затруднения при избора на банкови услуги и продукти. Броят на лицензираните банки към 2017 г. е 623. Изборът на банка в такива случаи се определя само от индивидуални параметри. Какви са тези опции? Нека изброим по ред.

Лихвен процент. По този въпрос прогнозите на специалистите за 2017 г. са много оптимистични. По-специално си струва да си припомним речта на министъра на финансите на България Антон Силуанов. Според него в следващите 2 години се очаква лихвите да паднат до 7-8%. И още през настоящата 2017 г. населението може да плаща 10% годишно за жилища.

Благоприятно състояние затова трябваше да бъде обслужвано от цените на петрола и наблюдаваната през последните години стагнация на пазара на недвижими имоти. Цените на петрола обаче не са достигнали очакваното ниво и ситуацията остава нестабилна.

Но въпреки това се забелязва положителна тенденция в предложенията за ипотечни кредити на водещите банки в страната.

Първоначална такса. Обикновено тази сума варира от 10 до 30% от стойността на придобития обект. Но какво ще стане, ако няма такава сума?

Редица банки са готови да платят цялата цена на недвижимите имоти. В този случай, разбира се, лихвите ще бъдат много по-високи. Например Metallinvestbank предлага ипотечни продукти със същото име. Такова финансиране е достъпно за тези, които са заети. Лихвените проценти са 14% годишно. В същото време има важно условие - доходът на кредитополучателя трябва да надвишава размера на месечните плащания по ипотека поне два пъти.

Подобни оферти има в банка "Возрождение" и "Промсвязбанк" при 13% годишно.

Няма доказателство за доход. Следващият нюанс касае тези 30% от българските граждани, които работят в сенчестия сектор на икономиката. Такива граждани получават заплатите си в "пликове", така че нямат възможност да потвърдят доходите си с официални удостоверения. Някои банки отчитат подобни реалности. Банките предоставят ипотеки върху два документа или върху удостоверение под формата на банка.

Използвайте нашата услуга Избор на ипотечен кредит, за да направите правилния избор сред най-добрите банкови предложения.

Етапи на ипотечна сделка

Когато цялата аналитична част от работата по избора на ипотека е свършена, е време да започнете практическата част. Ипотечната сделка се състои от няколко етапа. Процесът на придобиване може да отнеме няколко месеца.

Сборник документи

Основнопакетът документи включва следните документи:

общи паспорти на участниците в сделката: съпрузи и поръчители (ако има такива);
документ, потвърждаващ семейното положение;
декларация за доходите или 2-данък върху доходите на физическите лица;
документи, потвърждаващи заетостта.

Всяка банка има свой собствен набор от документи, така че на практика ще трябва да съберете много повече документи. С тези документи трябва да отидете при кредитен служител. В банката трябва да попълните обикновен въпросник и да подпишете заявление.

Преглед на документи

Банката приема документи за разглеждане и в следващите няколко седмици взема решение: положително или отказ. В първия случай кредитният служител ще обяви максималната сума, на която може да разчита кредитополучателят, и ще отчете параметритепридобити жилища. Решението на банката обикновено е валидно 2-6 месеца. През този период е необходимо да се намери подходящо жилище.

В случай на отказ не се отказвайте. Голяма част от получените сертификати са валидни 6 месеца. Заявлението трябва да бъде подадено вече в други банки.

Избор на имот

Когато бъде намерено подходящо жилище, кредитополучателят ще трябва да получи копие от следните документи и да ги занесе в банката:

документ за собственост на недвижим имот: договор за продажба, замяна, дарение, право на наследство или др.;
извлечение от домашната книга;
извлечение от USRR за правната чистота на обекта;
копия на лични сметки;
съгласието на съсобствениците за продажбата;
паспорти на собствениците;
кадастрален паспорт;
заключение на независим оценител;
технически паспорт;
справка от ОТИ.

В сделката участват трима.страни: продавач, кредитополучател и представител на банката. Кредитополучателят подписва договора за ипотека. Между продавача и купувача се подписва договор за покупко-продажба. Продавачът ще получи парите си от сметката, където отиват парите от банката. Но той ще може да използва средствата не по-рано от 5 дни от датата на транзакцията.

Всички разходи по сделката са за сметка на купувача. Това могат да бъдат нотариални услуги, застраховка, държавно мито за регистрация и др.

Как да затворите и предсрочно обратно изкупуване

Ипотеките се отпускат за среден период от 5 до 30 години. На практика ипотеката се отпуска средно за 15 години. Според експерти твърде дългите срокове (повече от 20 години) са изпълнени с големи надплащания. Кратките срокове създават тежест за семейния бюджет и увеличават риска от забавяне.

Във всеки случай всеки кредитополучател вярва, че колкото по-бързо се премахне финансовата тежест от раменете, толкова по-добре. Това право е предвидено на законодателно ниво. При поемане на инициатива за предсрочно погасяване банката няма право на отказ. Също така е законово забранено финансовите институции да налагат допълнителни санкции или неустойки за предсрочно погасяване. Трябва да се има предвид, че банките по подразбиране практикуват анюитетни плащания, при които рискът от недостиг на печалби вече е взет предвид.

Погасяването е от следните видове:

пълно изплащане на ипотеката. След изплащане на дълга банката издава съответен сертификат и документи за придобития обект. Историята се въвежда в кредитния регистър. Сделката за това се счита за завършена;
частично погасяване на анюитета. В този случай кредитополучателят има възможност да намали срока или размера на плащанията;
частичното предсрочно погасяване включва намаляване на диференцираните плащания: лихва и тялото на заема.

Кредитополучателят трябва да докладванамерението си за предсрочно плащане към банката. Това може да стане по много начини, от обикновено телефонно обаждане до посещение на клон. Всичко зависи от банката и нейните възможности.

Важно е да се обмислят всички варианти за развитие. Законодателството предвижда различни алтернативни възможности в случай на обременяване на ипотечните задължения: рефинансиране, последващо кредитиране, фалит на физически лица или просто заявление до ръководството на банката за удължаване на срока или намаляване на плащанията. Такива права на кредитополучателите са делегирани със закон.

Ако имате нужда от правна подкрепа за ипотека и решение в трудна ситуация, не забравяйте да се запишете за безплатна консултация с нашия адвокат в специална форма.

Също така, нашият ипотечен калкулатор ще ви бъде полезен, който ще ви позволи да изчислите ипотечното плащане.

Очакваме вашите въпроси. Ще бъдем благодарни за вашата оценка и абонамент за актуализации.