Как да оспорим кадастралната стойност на апартамент
Според новата данъчна схема крайната стойност на данъка върху имотите за гражданите зависи пряко от кадастралната стойност на апартамент или друг недвижим обект. Според предварителните оценки данъчните плащания ще бъдат значително увеличени и много собственици на жилища до 2020 г. ще трябва да направят плащания, които надвишават предишния данък върху имуществото почти десет пъти.
Като се има предвид такъв впечатляващ размер на данъчното облагане за собствениците на жилища, много адвокати прогнозират рязко увеличаване на броя на съдебните дела, насочени към промяна на кадастралната стойност на съответните обекти, въведени след оценката в информацията на Rosreestr.
Още през настоящата година съдилищата с обща юрисдикция разглеждат много подобни искове, свързани с оспорването на кадастралната стойност на поземлени имоти, където според статистиката най-често се регистрират случаи на неправилна кадастрална оценка на обекти. Разбира се, при оценката на жилищата неточностите и грешките са много по-рядко срещани, но пазарните експерти прогнозират, че приблизително 10% от собствениците на жилища ще искат да оспорят кадастралната стойност на апартамент в близко бъдеще.
Както показва практиката, оспорването на кадастралната информация се превръща в необходима мярка за някои собственици на жилища, тъй като понякога има доста груби грешки, допуснати от оценители при определяне на кадастралната стойност на конкретен недвижим обект. Има например ищци, които обективно заявяват в съда, че кадастралната стойност на техните недвижими имоти, определена при оценката, надвишава 2-3 пъти пазарната цена.
Кога трябва да оспорвате?
Оспорването на кадастралната стойност на апартамент помага да се коригира навреме грешката, допусната от оценителя, и значително да се намали данъчното облагане на собственика на жилището. Въпреки това, поради недостатъчна правна и икономическа грамотност, много граждани дори не знаят за възможността за оспорване на кадастралната стойност.
Освен това някои данъкоплатци не са склонни да се обърнат към съда, тъй като смятат, че е невъзможно или трудно да се оспори. Въпреки това, както показва практиката на правоприлагането, навременната правна защита дава положителни резултати. В същото време борбата на гражданите за извършване на промени в данните на българския Rosreestr далеч не винаги е целесъобразна.
Оспорването на кадастралната стойност на апартаменти е необходимо на първо място, когато е налице очевидна фактическа грешка на оценителя, водеща до неоправдано, многократно увеличение на цената на жилищата в информационните данни на българския кадастър.
Така че е много по-лесно да се оспори фактът на неправилна оценка, ако например в кадастралната информация се открие несъответствие между площта или броя на стаите в апартамента.
Ако причината за оспорването на кадастралната цена на апартамент не е очевидна грешка, собственикът на жилището най-вероятно ще трябва да положи много повече усилия, за да докаже неправилността на прогнозната информация и да направи съответните промени в официалната информационна база на българския Rosreestr.
Може би, за да коригирате кадастралната информация, ще ви е необходима помощта както на адвокати, така и на професионални оценителски компании. И дори ако има компетентна правна подкрепа, положителният резултат от оспорването на кадастралната стойност не е гарантиран.
Съответно се препоръчва да се започнат съдебни спорове, ако собственикът на жилището имаувереност в погрешното определяне на кадастралната стойност на апартамента и, разбира се, ако има реална възможност да се предоставят необходимите доказателства, свидетелстващи за такава грешка. Освен това, когато се определя икономическата целесъобразност от извършване на корекции в данните от кадастъра, си струва да се вземе предвид размерът на отклоненията на въведената кадастрална стойност от пазарната цена на съответния апартамент.
Практикуващи юристи смятат, че вероятността за понижаване на официалната кадастрална стойност на жилищата е най-висока, когато прогнозната сума в Rosreestr значително надвишава реалната пазарна стойност на този обект на недвижими имоти.
Във всеки случай, когато собствениците на жилища считат процедурата за оспорване на кадастралната стойност за необходима и подходяща, се препоръчва да не се забавя правната корекция на получените по-рано резултати от кадастралната оценка. Навременността на оспорването е особено важна, когато кадастралната стойност е силно завишена, тъй катое малко вероятно да бъде възможно да се преизчисли вече начисленият данък върху имотите.
Как да оспорим кадастралната стойност на жилището?
Основното и единствено основание за оспорване, ако не говорим за груби грешки на оценителя, например в областта на жилищното строителство, е неправилната оценка на пазарната стойност на самия апартамент. За разлика от парцелите, където често е много трудно да се изчисли точно реалната пазарна цена на земята, кадастралната стойност на жилищата като правило се определя доста просто.
Моделите за масова оценка, прилагани от оценители на жилищни имоти, показаха сравнително добри нива на точност. Съответно няма толкова много грешки в кадастралната стойност на апартаментите, определени от оценители. В същото време неправилният резултат, както показва практиката, се свързва главно с неправиленкласификация на съответния имот или с невярна първоначална информация за този имот.
Днес българските собственици на имоти имат само два правни механизма за оспорване и съответно занижаване на кадастралната стойност на апартамент, вписан в информацията на Rosreestr след оценката.
Първият вариант е обжалването със съответното изискване до териториалното подразделение на Rosreestr. В този случай собственикът на жилището ще трябва да представи:
- заявление, изискващо преразглеждане на кадастралната стойност на жилище;
- кадастрален паспорт на жилищен недвижим имот;
- професионално изготвен доклад за пазарната оценка на този апартамент;
- собствена лична карта.
Вторият вариант за законно намаляване на кадастралната стойност на жилищата е да се обърнете към съда. В разглежданата ситуация собственикът на жилищен имот е длъжен да се обърне към канцеларията на общия съд по местонахождението на съответния жилищен имот. От документите заявителят, който оспорва кадастралната стойност на жилището, трябва да предостави, в допълнение към самия иск:
- експертно мнение на оценители, извършили независимо проучване за определяне на пазарната стойност на жилищен имот;
- кадастрален паспорт на жилище;
- лична карта на кандидата;
- фотокопие на юридически документи.
Възможно е да се наложи представянето на допълнителна документация в съда въз основа на индивидуалните характеристики на всяка спорна ситуация.
Повечето специалисти, практикуващи в областта на жилищното право, смятат, че контактът с териториалната комисия на Rosreestr е по-бърз и удобен начин за преоценкакадастрална стойност.
Съгласно българското законодателство заявление от собственик на жилище с искане за коригиране на неправилна кадастрална информация трябва да бъде разгледано от кадастралната камара в рамките на един месец. В този случай заявителят няма да трябва да плаща държавна такса, както при съдебно оспорване.
Основното доказателство за неправилността на кадастралната оценка, както вече беше споменато, е независима оценка, извършена от експертна компания, която има съответното разрешение за извършване на оценителска дейност. Както комисията на Rosreestr, така и съдиите ще разглеждат заявления, изискващи намаляване на кадастралната стойност на жилищен имот, само ако заявителят има горното експертно мнение на оценителската компания, от което ясно следва неправилността на информацията, вписана в българския кадастър.
Това означава, че становището на оценителите, изготвено в съответствие със законовите изисквания, трябва да посочва пазарната цена на оценявания апартамент, която се различава значително от кадастралната стойност, въведена в информационната база на Rosreestr. Разбира се, тази пазарна цена трябва да бъде по-малка от кадастралната стойност, в противен случай просто не е препоръчително да се прилагат пред властите със съответните изисквания.
Някои граждани, опитвайки се да оспорят кадастралната стойност на жилището си, се позовават на сумата на сделката, посочена в договора за покупко-продажба, когато купуват апартамент. Договорът за покупко-продажба обаче не се счита за достатъчно основание за извършване на корекции в информацията от българския кадастър, а сумата на сделката в правната практика не влияе по никакъв начин на кадастралната стойност на жилището.
Въпреки факта, че страните по всяка сделка за закупуване на жилище винаги определят цената на съответния обект в документацията, законодателят все още изискваекспертна пазарна оценка на жилища с участието на независими оценители. Това е разбираемо, тъй като сумата на сделката може да бъде както занижена, така и завишена от страните умишлено или поради невъзможността за обективно изчисляване на пазарната стойност на конкретен жилищен имот. Съответно договорът за продажба на жилище не се възприема от съдебните и държавните органи като документ, удостоверяващ текущата оценка на жилищния имот.