Как да прекратим "неотменим" договор за наем
Днес компаниите не винаги могат безболезнено да прекратят договорните си отношения с лизингодателя (ако той например не иска да предостави отстъпка). Какво да направите, ако собственикът на търговски недвижим имот не иска да прекрати договора за наем - казва Николай Марковник, адвокат, ръководител на консултантската група LegalConsult.by.
– Необходимостта от търсене на ново помещение може да възникне по различни причини: оптимизиране на разходите, преструктуриране на бизнеса или отделните му направления, ликвидация на фирмата, преместване.
Във всеки случай, бързото разрешаване на проблема до голяма степен зависи от това дали настоящият договор за наем е „отменим“.
Най-лесният вариант за бързо прекратяване на договора е възможността, която е предварително определена за наемателя, да откаже помещението по всяко време, като е предупредил наемодателя за това, например 2 месеца предварително. И ако причината за преместването е цената на наема, много наемодатели могат да направят отстъпки и да понижат ставките.
В настоящите условия мнозина не искат да губят клиенти, оставайки със свободни помещения.
По-трудно е, когато в договора няма формулировка относно възможността наемателят да прекрати споразумението по всяко време.
Какво представляват "неотменимите" договори
Самото понятие „неотменим” договор за наем е доста условно и от гледна точка на закона не съществува. Всеки договор може да бъде прекратен:
- По споразумение на страните
- При липса на споразумение между страните – в съда или извън съда на основанията, предвидени в закон/договор
Договорът за наем по правило се сключва за определен период. Ако една от страните може да го прекрати преди изтичането на това извънсъдебно време, документът"разтворим". Ако обаче, за да разрешите проблема, трябва да се обърнете към съда, можете условно да говорите за „неотменим“ договор за наем.
За да избегнете съдебните спорове, първо трябва да се справите със самия документ.
Какво трябва да направи наемателят, ако договорът е "неотменим"
Наемодателят, знаейки, че договорът е „неотменим“, може да откаже да прекрати договора по съгласие на страните.
В този случай, ето няколко съвета как да укрепите позицията си по време на преговори за прекратяване на договора. Между другото, можете да използвате това по време на дискусии за отстъпки и намаление на наема.
1. Проверете дали има нарушения на договора от наемодателя
Гражданският кодекс предвижда основания за прекратяване на договора по искане на наемателя:
- Наемодателят създава пречки за ползване на помещението.
- В помещението има недостатъци, които пречат да се използва, които не са посочени при сключване на договора.
- Наемодателят не извършва основен ремонт, когато това е негово задължение.
- Помещението ще бъде в състояние, негодно за ползване по причини, за които наемателят не носи отговорност. Например, той се срути или стана неизползваем в резултат на природно бедствие.
Във всеки от тези случаи договорът може да бъде прекратен, но само по съдебен ред. Но това е добър аргумент по време на преговори.
Внимателно прочетете отново договора си за наем: може да има допълнителни основания за прекратяване на договора по искане на наемателя.
2. Проверете дали са налице основанията за признаване на договора за несключен или недействителен
Ако има основания заняма прекратяване (по силата на закона или условията на договора), трябва да проверите дали самият договор е сключен и валиден.
Понякога се оказва, че договорът може да бъде признат за несключен или невалиден. Тогава не можете да се смятате за обвързани от неговите условия и да се преместите свободно в друга стая (опитайте се да договорите нови условия).
Признаване на договора за несключен. Една от характеристиките на гражданското право: въпреки факта, че договорът на хартиен носител е подписан и изпълнен от страните, законно той не може да поражда никакви права и задължения. И всички действия, извършени от страните, са "извъндоговорни". Тоест, в тази ситуация е невъзможно да се принуди другата страна да изпълни каквото и да е предписано в договора, тъй като законово няма такъв договор.
Договорът се счита за несключен в случай, че страните не са постигнали съгласие по всички съществени условия на договора за наем: предмет на наема, размер на наема, други условия, които са от съществено значение за една от страните.
За да се изясни този въпрос, е необходимо не само внимателно да се проучи текстът на договора. Трябва да се види как е описан предметът на наема, как е посочен на техническия план, как са формулирани условията за размера на наема. Също така трябва да анализирате цялата кореспонденция, предхождаща договора. Може би едната страна е предложила някакво условие, което след това не е било включено в договора. В същото време самият документ не съдържа фраза за недействителността на кореспонденцията, предхождаща договора. Признаване на договора за невалиден. Най-често срещаните бази:
1. Липса на координация на органите на юридическото лице, упълномощени да вземат решение за сключване на договор. В учредителните документи на всяко юридическо лице има определени ограничения на правомощиятадиректори за сделки. Например големи транзакции, сделки с недвижими имоти може да изискват одобрението на общото събрание на участниците или собственика на имуществото на единно предприятие.
В този случай искът за признаване на сделката за недействителна трябва да бъде предявен от лицето, чието право е нарушено (сделката е извършена без негово съгласие). Може да бъде учредител, акционер, собственик.
2. Липса на одобрение на заложния кредитор. Ако помещенията са заложени, по правило трябва да се получи съгласието на заложния кредитор за сключване на договор за наем.
3.Договорът не отговаря на изискванията на закона.
- Предназначението за използване на помещението, посочено в договора за наем, не съответства на предназначението на помещението (жилищното помещение (апартамент) се наема „за офис“ или „за магазин“).
- Споразумението предвижда разплащания в чуждестранна валута.
- Сключен от лице, което не е собственик на помещението при липса на подходящ орган.
В същото време е важно да се вземе предвид, че признаването на договора за несключен или невалиден не предполага възможност, например, да се изисква връщане на наема за целия срок на лизинга. Това „извъндоговорно платено ползване на имота“, съответно всички платени плащания не се връщат на наемателя, а се признават като пропорционално плащане за ползване.
Какви методи има
В случай, че нито един от тези методи не е приложим, понякога можете да прибегнете до други методи. Например, за реорганизация, в резултат на което ще бъде регистриран подходящ договор за наем на едно юридическо лице и активи и договори на друго юридическо лице, които не е желателно да бъдат застрашени в случай на евентуален съдебен спор с наемодателя. Като опция можетеорганизира ново юридическо лице, като изведе компанията с „неудобен лизинг“ в ликвидация.
Но си струва да запомните, че тази рецепта не е универсална и носи определени рискове. Така:
- Като се има предвид естеството на бизнеса, реорганизацията или организирането чрез паралелно юридическо лице не винаги е възможно.
- Ако едно от дружествата впоследствие влезе в процедура по несъстоятелност, не могат да бъдат изключени рисковете от привличане към субсидиарна отговорност на неговите основатели и ръководител.
Николай Марковник, д-р по право, ръководител на консултантската група legalconsult.by.
Специализации: строителство и недвижими имоти, инвестиции, облигационно право, преговори и посредничество.
Автор на повече от 30 публикации на правна тематика.