Как да продам дял в апартамент - Съюз на офицерите
Често жилищата се превръщат в споделена собственост при покупка. Споделена собственост възниква, когато съпрузите споделят апартамент, придобит в брака, както и при наследяване, даряване на жилище и др.
Почти всички дялови „съсобственици” (свикнете с термина) на жилища не се притесняват от този си статус. Освен това притежаването на дял от апартамент е не по-малко опасно от пушенето, докато седите върху буре с барут. Вярно е, че реалната опасност възниква, когато съсобствениците на жилища престанат да намират общ език. Класическата ситуация е апартамент в равна споделена собственост на съпрузите. Съпругът умира и неговият дял (1/2 от апартамента) се разделя между вдовицата и сина (вдовицата има 3/4 от апартамента, синът има 1/4). Ако синът иска да вземе своята част от наследството, тогава най-лесният начин е да продадете апартамента на пазарната цена и да разделите приходите пропорционално на дяловете. Ако вдовицата е против такова решение, тогава можете да пушите и да седнете на цевта. Вторият наследник може да плаче и да се сбогува с надеждата за получаване на наследство или да предприеме определени стъпки - да се премести в апартамент, да прехвърли своя дял на трето лице или да го продаде. Последствията могат да бъдат много тъжни за "вдовицата на починалия". Стига се до там, че ще бъде принудена да продаде дела си за стотинка и да се махне от апартамента.
Как да продадете дял.
Ако собственикът на дял от апартамент ще го продаде, той е длъжен да уведоми другите собственици за това и да им предложи да изкупят неговия дял. Почти винаги уведомлението се прави в писмена форма и се посочва точната цена, на която се планира да се продаде дела.Ако други собственици откажат писмено или не изкупят продадения дял в едномесечен срок, собственикът има право да го продаде на всеки, който желае.
В същото време, както подчерта ръководителят на отдела за жилищни имоти на BK_Nedvizhimost Елена Николаева, продажната цена трябва точно да съвпада с цената, посочена в известието, адресирано до други собственици. Ако сумата в договора за покупко-продажба се различава от цената, посочена в уведомленията, изпратени до други съсобственици на апартамента, или ако продавачът на дела не уведоми никой от тях за продажбата на техния дял, останалите собственици на апартамента ще могат да поискат чрез съда правото на купувача да бъде прехвърлено върху тях (фактически да развалят сделката).
Половината пазар.
Делът в правото на обща собственост върху апартамент не е обект на недвижими имоти, а почти абстракция. Собственикът на дела не е собственик на конкретна стая и/или килер, той може да има проблеми с влизането в апартамента или дори да няма право да живее в него. Следователно цената на една акция не съответства на цената на квадратните метри, които се крият зад тази акция. Според Елена Николаева цената на квадратен метър дял може да бъде с 15-40% по-ниска от цената на квадратен метър в обикновен апартамент.
А Ирина Зимулкина, ръководител на отдела за вторични имоти в Yarmarka, говори за още по-голяма разлика - дял в апартамент може да струва от 20% до 30% от цената, която може да се спечели от продажбата на апартамента като цяло. Подобни резултати показва анализът на пазара на недвижими имоти в Екатеринбург. Например днес за 300 хиляди рубли. 1/6 дял от банкнота от три рубли (UP) се продава в областта на стоманобетонните изделия. Пазарната цена на такъв апартамент (цял) е от 3,2 милиона рубли. Тоест "според пазара" 1/6 от апартамента струва най-малко 533 хиляди рубли, което е почти два пъти повече от цената, на която се продава делът. Подобно е положението и с другиапартаментни акции, предлагани за продажба в Екатеринбург. Делът се обезценява особено, ако става въпрос за малък апартамент, в който е невъзможно да живеят всички съсобственици, както и ако други собственици ограничават достъпа (пречат на нанасянето) на собственика на дела. Такива акции се наричат проблемни акции. Имаше случай в Москва, когато проблемна половина от апартамент беше продадена само за една десета от пазарната му цена. Но да се върнем към нашия приятел "вдовицата на починалия". Тя е с предимство да купи дела, който „синът на покойника” продава. И той може да продаде своята четвърт от апартамента само за 1/8 от реалната цена на жилището. Никой друг няма. Следователно вдовицата, платила 1/8 от цената на апартамента, ще придобие два пъти по-скъп актив и ще стане единствен собственик на апартамента. Въпреки това, много общи собственици, които са иззели апартамента напълно, спорят още по-радикално. Като, без мое съгласие е невъзможно да продам други дялове, което означава, че без да изкупувам чужд дял, ще мога да използвам целия апартамент ...
Всъщност много собственици на дялове от апартаменти сдържат обсадата на други съсобственици в продължение на години, като не ги пускат в апартамента. Тази тактика се оправдава, но само докато други съсобственици не се заемат сериозно с възстановяването на правата си.
Обиденият собственик на дял може да използва една от четирите опции за решаване на проблема:
- преместване в апартамент чрез съда;
- продадете дела си на съсобственик-узурпатор;
- продайте своя дял на страна.
Теоретично има и пети начин - да се изисква отделяне на дял в натура. Тогава собствеността върху дял от апартамента се превръща в собственост върху конкретна стая в този апартамент и апартаментът става общ апартамент. Но на практика подобен вариант за градски апартамент е практическинеосъществими.
За да влезете през съда.
Юристът на Уралската камара за недвижими имоти (UPN) Людмила Плотникова обяснява, че участниците в споделената собственост могат да установят процедурата за използване на акции (стаи) помежду си доброволно. Ако диалогът не се получи, трябва да се обърнете към съда. Той ще определи реда за използване на площта, като вземе предвид реалното положение на всеки собственик. При изчислението ще се вземе предвид наличието на всеки от съсобствениците на различна жилищна площ, деца, лица на издръжка, финансово състояние и т.н. Ако апартаментът е едностаен, тогава може да се вземе решение, че собственикът на голяма част от по-малка част, който няма друго жилище, има право да живее в него, а собственикът на по-голям дял от спорния апартамент ще бъде „помолен“ на базата на това, че притежава друго жилище. Може да се случи (и се е случвало) съдът да реши да изгони узурпатора от апартамента и да премести обидения съсобственик там. Ако обаче говорим за апартамент с две или повече стаи, тогава обикновено съдът прехвърля стаите за ползване на съсобствениците, като се ориентира към размера на стаите и дяловете в имота.
Съдебният спор за преместване в проблемен апартамент продължава от шест месеца до една година. Но дори когато процесът е завършен, мирът не идва. Първо, има конфликт между наемателите. Второ, често се случва някой от съсобствениците, връщайки се за пореден път в дома си, да е убеден, че ключовете му не отварят входната врата. Собствениците смениха ключалката. Съдебните изпълнители и полицията в този случай най-вероятно няма да помогнат. Ще трябва отново да се обърнете към съда.
Да се нанася без разрешение.
Но може и без съдебна намеса. Ако човек не бъде допуснат в апартамента си, той има право сам да влезе там. Това се нарича самозащита на правата (член 12 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Можете дори да използвате сила, но само за преодоляванепрепятствие, което предотвратява достъпа до апартамента (например счупване на вратата). Не можете да се биете или да разбивате стени. Адвокатите съветват - преди да разбиете вратата, трябва да се запасите с доказателства, че е имало опити за мирно разрешаване на проблема. Това например може да бъде копие от телеграма, заверена по пощата, съдържаща искане до узурпатора да осигури достъп до апартамента и да предаде комплект ключове. Също така не е лошо предварително да напишете изявление в полицията за невъзможността да влезете в апартамента.
Ако е извършена такава артилерийска подготовка, тогава служителите на реда най-вероятно няма да имат претенции към съсобственика, който нахлу в апартамента и декларира правата си на узурпатора. Разбира се, в резултат на това само ще се влоши въпросът с конфликта на съсобствениците.
Продайте дял.
Можете да решите проблема радикално и изобщо да не контактувате със съсобствениците. Както отбелязва Елена Николаева, при прехвърляне на дял от апартамент чрез договор за дарение не се изисква съгласието на съсобствениците. Ако продажбата е била прикрита като дарение, тогава сделката може да бъде оспорена в съда, но на практика е почти невъзможно да се докаже, че това е продажба, а не дарение. Друг още по-надежден начин за заобикаляне на съсобствениците е схемата за залог. Собственикът на акцията сключва договор за заем с купувача (член 807 от Гражданския кодекс на Руската федерация) за сумата, за която планира да продаде акцията. Акция се използва като обезпечение по заем. След регистриране на залог в Rosreestr и получаване на дял от парите от заемодателя (купувача) от собственика се изготвя споразумение за уреждане, според което заемодателят опрощава дълга и получава в замяна предмета на залога - тоест дял от апартамента. Недостатъкът на тази схема е, че може да е трудно да се регистрира залог в Rosreestr. Следователно собствениците на акции, като правило, използват услугите на професионални адвокати илиброкери. В Екатеринбург има редица агенции за недвижими имоти, работещи с такива обекти. Между другото. Днес в Екатеринбург се продават близо сто акции от апартаменти, като повечето от тях се продават чрез агенции за недвижими имоти.
Страшен купувач.
- Човек придобива дял за своето пребиваване. Той се надява, че ще успее да се договори с други съсобственици за съвместно ползване на жилището. Това е доста рискован вариант, но понякога го правят.
- Делът се купува за получаване на разрешение за постоянно пребиваване. Делът може да бъде малък, например 1/100. Регистрацията по местоживеене на собственика на дела се извършва без съгласието на съсобствениците. Достатъчно е да представите документи за собствеността върху дела в паспортната служба. Вярно е, както отбелязва Ирина Зимулкина, за регистрацията на трети страни е необходимо съгласието на съсобствениците. Изключение правят деца под 18 години: те се предписват на родителите си.
- Професионални нападатели. Купуват дялове от апартамент, за да изместят „силния” съсобственик в позицията на „слабия” и да му наложат своите условия – най-често за да го принудят да продаде.
Именно последният герой е кошмарът на собствениците на дялове, които са изгонили други съсобственици от апартамента и не искат да преговарят. Нападателят може да създаде непоносими условия за съседите само със самия факт на присъствието си в апартамента или може да използва по-фина стратегия. Имаше например случай, когато човек, който купи дял от 1/4 от апартамент, умишлено наводни няколко долни етажа през нощта. Потърпевшите съдят всички собственици на апартамента. В резултат на това се оказа, че е по-лесно за собственика на апартамент 3/4 да се съгласи с водолюбив нападател за продажбата на своя дял, отколкото да компенсира щетите на съседите си. …
Целта на тази статия е да покаже, че доринай-агресивният собственик на дял от апартамент може да бъде намерен в съвета. Оттук и заключението - ако не искате да живеете в един апартамент със собствениците на други акции, тогава е по-добре да не ескалирате конфликта, а да се съгласите и или да изкупите акциите на други хора, или съвместно да продадете съвместно жилище. Вземете повече пари и похарчете по-малко нерви.