Как да се прехвърлим от жилищен в нежилищен
Стартиращите предприемачи в началото на своята дейност се опитват да използват собственото си жилище като платформа за правене на бизнес. Но докато помещенията не бъдат извадени от жилищния фонд, това не може да стане. Необходимо е официално, с пълното изпълнение на всички документи, да направите своя собствен имот нежилищен.
Стартиране на процеса на извеждане
На първо място се подготвят всички документи, необходими за тази пререгистрация: • за правото на собственост върху помещението с копия, заверени от нотариус; • паспорт от БТО; • план на къщата за всички етажи: този документ също е изготвен от BTI; • ако в бъдеще е необходима реконструкция на помещенията, тогава се изготвя подходящ проект: по-добре е да го поръчате от специализирана фирма, която има право да извършва такива дейности и е член на съответната SRO; • ако има няколко собственици на това помещение, всеки от тях изготвя при нотариуса своето съгласие за прехвърляне на помещенията в нежилищни, а също така инструктира един от участниците в процеса да проведе процедурата; • ако собствениците не се занимават сами с тази процедура, а са поверили провеждането й на външно лице, тогава те ще трябва да имат пълномощни на името на това лице; • Апартамент или друго жилищно помещение също може да принадлежи на юридическо лице: в този случай ще е необходимо да предоставите документи за учредяване на фирма с копия, заверени от нотариус.
Може да се раздели на 3 условни етапа.
Етап 1е запазен за подготовка на документи, които заедно със заявление за прехвърляне на помещения в нежилищен фонд се изпращат на органите, отговорни за работата в тази посока.
На 2-ри етапсе извършват работи, свързани с реконструкцията, ако е необходимо, и всичко това се съгласува с местните власти,отговорен за такива промени в оформлението на сградите.
На третия етапсе издава правото на собственост върху нежилищни помещения.
1 етап на прехвърляне на помещенията в нежилищни
За разглеждане на заявлението са дадени месец и половина. Има 2 възможни решения по него: разрешава се прехвърлянето в нежилищния фонд или се отказва, като се посочва причината за отказа. Ако се получи положителен отговор, тогава от този момент е възможно да започнете да използвате пререгистрираните помещения като нежилищни (ако няма нужда от неговата реконструкция или преустройство).
Особености при прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения
Общината има специално създадена комисия, която взема решение за разрешение за прехвърляне на жилищни недвижими имоти в нежилищни. Разглеждайки такива заявления, тя изпраща искания до различни органи: жилищни и комунални услуги, противопожарен надзор, Rosreestr и други. Едва след получаване на отговори от тях комисията проучва всички възможности и дава съгласие или отказ на кандидата.
Можете да спестите време, ако при подаване на заявление към необходимите документи бъдат приложени допълнителни документи: • от Министерството на извънредните ситуации - че предвидените за прехвърляне помещения отговарят на стандартите за пожарна безопасност; • от Роспотребнадзор - относно съответствието на помещенията със санитарните стандарти; • от управляващото дружество - за това какви апартаменти се намират до планирания за прехвърляне; • от същото място - техническо заключение, че сградата не е аварийна и не се нуждае от ремонт; • съгласие на собствениците на апартаменти в сградата, в която се намират помещенията, предвидени за прехвърляне, под формата на извлечение от протокола от събранието, проведено с участието на тези собственици; • информация за лицата, регистрирани в жилищната площ - те могат да се видят в домовата книга; • информация за възможността (или невъзможността) за преустройство на къща, свързана сна обекти на културата и историята - такава информация се предоставя от органа, отговорен за опазване на културното наследство.
Комисията може да откаже собственика, който е подал заявление за изтегляне на жилищни помещения в нежилищен фонд. Може да има няколко причини. Сред тях: предоставен е непълен пакет документи, проектът за бъдещо преустройство на помещенията не отговаря на всички необходими стандарти, жителите на жилищната сграда не са дали съгласието си и др.
Получете съгласието на съседите
Тази причина за неуспех е най-честата. Понякога собственик на жилище, който мисли да го превърне в нежилищен, не може да направи това дълго време или дори трябва напълно да се откаже от плана, тъй като не може да получи съгласието на други собственици на апартаменти в тази къща.
Жилищното законодателство посочва всички възможни причини за отказ за прехвърляне на жилище от един статут в друг и сред тях няма задължително условие за съгласието на съседите. Тоест не винаги трябва да се изисква съгласието на други собственици. Но защо една от най-честите причини за отказа на комисията е именно липсата на такова съгласие?
Къща с много апартаменти
Преди реконструкцията или преустройството на такава къща се обявява общо събрание на собствениците на апартаменти - на което се взема решение. Трябва да има единодушие, ако планираната реконструкция засяга нещо от общата собственост: например, част от стълбището се планира да бъде прикрепено към препланираните помещения или някой се опитва да заеме мазето или част от него. Ако реконструкцията не засяга никоя част от общата собственост, тогава събранието може да гласува с мнозинство (не е необходимо единодушно съгласие).
Можете да получите общо съгласие по следните начини: • контактуправителният орган на жилищна сграда (HOA, жилищен отдел или нещо друго) с искане за провеждане на гласуване сред собствениците на жилища относно разрешение за прехвърляне на планирания апартамент в нежилищни недвижими имоти; • управляващото дружество гласува на събранието, свикано за собствениците на апартаменти: преди провеждането му собствениците се уведомяват за дневния ред; ако следващото заседание не е планирано скоро, тогава можете да поискате свикване на извънредно; • Събранието може да взема решения само при наличие на кворум, т.е. необходимо е присъствието на половината от собствениците.
Собственикът, който е подал заявление за гласуване, получава от жилищния отдел извлечение от протокола, който трябва да се съхранява на срещата.
По-добре е инициаторът на прехвърлянето на жилищното си пространство в нежилищно да разговаря с всеки съсед в неговата веранда и с жителите на съседните веранди, за да им обясни, че планираната реконструкция няма да нарани никого и дори ще бъде полезна. Но често се случва винаги да има противник на подобни реорганизации. Трябва да се срещнете с него и да се опитате да предотвратите развитието на конфликтна ситуация, може дори да се нуждаете от някакви компенсаторни мерки по отношение на този човек. Ако се оплаче на Rosreestr, тогава е малко вероятно такъв трансфер да бъде разрешен там.
Земята под жилищната сграда
Мястото, на което се намира жилищната сграда, обикновено е собственост и на собствениците на жилищни имоти във висока сграда. Те изискват друго съгласие, свързано със земята. И ако собственикът на парцела е общината, тогава е необходимо да се получи съгласие за оттеглянето от тях.
2-ри етап на прехвърляне на помещенията в нежилищни
По-нататъшните действия зависят от това дали е необходимо допълнително преустройство (реконструкция) или не.
Реконструкцията на помещенията може да изисква специално разрешение или може да не е необходимо. Вторият случай е, като правило, частни къщи: те не трябва да оборудват допълнителни входове или да правят стълби и други подобни. И ако се планира реконструкция на апартамент в жилищна сграда, тогава ще трябва да получите съответните разрешителни.
Информация за необходимостта от реконструкция е посочена в полученото от собственика уведомление от общината.
Когато започва реконструкция, собственикът, който е получил разрешение за прехвърляне на апартамент в нежилищна зона, трябва да спазва редица норми: • строителство, т.е. всичко трябва да премине задължително одобрение от съответните органи; • пожарогасене - със задължително съгласуване в органите на Държавния противопожарен надзор; • санитарни, епидемиологични и екологични - съгласуват се с органите на SES; • Опазване на природата и правата на живеещите в близост.
Например, дори след като пререгистрира апартамент в нежилищно помещение, на собственика е забранено да организира пералня в него - можете да организирате само приемен център, обществена баня или други обекти, които не отговарят на SNiP.
Собственикът ще трябва да координира всичките си действия с редица контролни органи, например SES или органите, отговорни за политиката на градоустройство.
В зависимост от по-нататъшното използване на нежилищни помещения, собственикът ще трябва да премине през редица одобрения, за които проектантската организация трябва да го предупреди. Обикновено тя се занимава с всякакъв вид координация: с комунални услуги, с озеленяване, с КАТ, със сигналисти, енергетици и други компании.
3 етап на прехвърляне на помещенията в нежилищни
Завършва целия процес на регистрация на собственост върху нежилищни помещения ввластите на Rosreestr. Там е необходимо да предоставите редица документи: • паспорт на лицето, чиято собственост е регистрирано помещение, и фотокопие на документа - за физически лица, а собствениците-организации представят документи за учредяване на фирмата; • документи, потвърждаващи, че това лице е собственик на имота; • пълномощно, издадено от нотариус на лицето, занимаващо се с документи; • технически документи (паспорт) за помещенията, издадени от държавната кадастрална служба; • разписка за платена държавна такса; • акт, подписан от комисията по приемане на нежилищни помещения.
Комисията за подбор от своя страна изпраща същия акт на органите по кадастъра. Всички промени по отношение на това помещение се вписват в кадастъра.
От всичко по-горе се вижда, че не е толкова трудно да прехвърлите стая от нежилищна зона в жилищна, но ще отнеме много време и търпение. Процесът отнема около година или малко по-малко.