Как да си намеря стая

Страхотни възможности за малкия бизнес

Семинар с IP

Август 2014 г. семинар с IP, последван от издаване на .

Започнете свой собствен бизнес

Финансиране

съставяне на документи

Започнете свой собствен бизнес

В момента има само един гост на сайта и никой не е регистриран.

Как да си намеря стая

Как да си намеря стая

В повечето случаи се изискват помещения за стопанска дейност. При липса на собствен недвижим имот за правене на бизнес, предприемачът наема необходимите помещения. На какво трябва да обърнете внимание при сключване на договор за наем?

В съответствие с чл. 432 от Гражданския кодекс на Република България, договорът се счита за сключен, ако между страните в необходимата в съответните случаи форма е постигнато съгласие по всички съществени условия на договора. Ако поне едно от съществените условия на договора не е уговорено или пропуснато, договорът се счита за несключен.

Съществени условия на договора за наем на недвижим имот (помещения, сгради):

обект под наем;
срок на наема;
наем (цена по договор).

Срок на договора за наем

Договорът за наем може да бъде сключен от страните за произволен срок. Ако договорът за наем е сключен за период над 1 година, тогава такъв договор подлежи на държавна регистрация, ако е по-малък от 1 година, тогава той не може да бъде регистриран. Вие и наемодателят можете да станете инициатор на регистрацията на договора.

Наем (цена по договор)

Посочете точно как ще се извършват плащанията - в брой или безкасово и кога наемът се счита за платен - в деня, в който е бил удържан от сметката Ви или в деня, в който е бил заверен окончателно по сметкатанаемодателя, това може да зависи от това дали към вас се прилагат санкции за забавяне или не. Необходимо е да се изясни дали декларираният от наемодателя наем включва ДДС и битови сметки. Ако в допълнение към наема ще трябва да платите или компенсирате сметки за комунални услуги, тогава е необходимо да посочите в договора списък с такива плащания, техния размер и процедурата за плащане. Уверете се, че увеличението на наема съгласно условията на договора се случва не повече от веднъж годишно.

Освен ако не е предвидено друго в договора за наем, в случай на значително нарушение от страна на наемателя на условията за плащане на наема, наемодателят има право да поиска от него предсрочно плащане на наема в рамките на срока, определен от наемодателя. В този случай наемодателят няма право да изисква предсрочно плащане на наема за повече от два последователни срока.

При сключване на договор за наем съществени могат да бъдат условия, определени като такива с изявление на една от страните.

Останалите условия на договора не са съществени, но е важно да им обърнете не по-малко внимание.

По-добре е да посочите името на страните изцяло, но може да бъде и кратко, основното е правилно - в пълно съответствие с учредителните документи, защото в наше време има много компании с подобни имена, можете да ги объркате толкова много, че да не можете да разберете кой от кого да поискате и дали изобщо има кой да изисква.

Лицето, което подписва договора с вас, трябва да има документи, упълномощени за това. Това не е сплашване, а правно предупреждение. Например, съгласно чл.183 от Гражданския кодекс на България, ако няма правомощие за действие от името на друго лице или ако такова е превишено, сделката се счита за сключена от името и в интерес на лицето, което я е извършило.лице, освен ако друго лице (представляван) впоследствие изрично одобри сделката. Казано по-просто, ако от името на определено юридическо лице е подписано споразумение с вас от гражданин, на когото това юридическо лице не е предоставило официално право да подписва договори и като цяло нямаше да има работа с вас, тогава цялото търсене е от този гражданин и юридическото лице няма нищо общо с това и парите вече са платени.

Особено важно! Преди да сключите договор за наем, изискайте от наемодателя заверени копия на удостоверението за собственост на помещението (сградата). Ако това е юридическо лице - копия от учредителни документи, TIN, PSRN, разберете каква данъчна система използва, поръчайте извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица. Ако собственикът е физическо лице - копие от паспорта с разрешение за пребиваване. Ако сключите споразумение с индивидуален предприемач, в началото на споразумението не забравяйте да посочите, че той не е само Иван Иванович Иванов, а индивидуален предприемач Иван Иван Иванович и не забравяйте да въведете неговия TIN в подробностите и запазете копие от удостоверението му за регистрация като индивидуален предприемач. Индивидуалният предприемач в крайна сметка е независимо лице за данъчни цели - той е получил пари от вас и сам се справя с данъците си. А по отношение на обикновено физическо лице вие сте данъчен агент. Така че най-вероятно ще платите данъци за него и ще подадете информация и в данъчната служба.

Проверете дали има глоби по измислени от собственика причини - например за посетители на вашата организация, които пушат в тоалетната или коридора на сградата (в същото време може да сте задължени по договор да инструктирате тези посетители и съответно за нарушение - глоба).

Договорът трябва да бъде придружен от схема на сградата или помещението, на която да е посочено с цвят или щриховка кое помещение наемате.Тази диаграма трябва да показва, че е анекс към вашия договор за наем.

В акта за приемане и предаване на помещенията внимателно запишете всички недостатъци на помещенията (наличие на недостатъци, щети), които забелязвате, до дупки в линолеума, износени тапети по стените или течаща тоалетна чиния, скромността е безполезна тук, в противен случай след подписване на договора за наем ще бъде приписана на вас.

Проучете много внимателно договора, изисквайте той да включва онези елементи, които са важни за вас, например времето, когато посещавате наетите помещения. Договорът може да посочва забрана за посещение на обекта, например през почивните дни или след 19:00 часа през делничните дни. Ако сте забравили нещо на работа или трябва да работите през уикенда, няма да можете да стигнете до работното място. Имаше ситуации, когато за да доведе посетител в офиса, договорът изискваше писмено уведомяване на Наемодателя 3 дни предварително и получаване на отделен пропуск за него. Същото важи и за колите на посетителите. Ето защо, ако планирате да поставите офис на организация в такава сграда, например козметик или фризьор, не се изненадвайте защо никой не е идвал при вас в продължение на 3 месеца.

Обърнете внимание, че в договора е посочено, че след прекратяването му (по каквато и да е причина), вие като наемател сте били длъжни да върнете имота в нормалното му състояние, като вземете предвид нормалното износване, в противен случай може да се наложи да направите последен козметичен ремонт, тъй като например имаше дупки от вашата табела на стената.

Не забравяйте да се уверите, че в договора е посочено кой регулира проблемите с пожарникарите и другите регулаторни органи относно наличието на пожарогасители и други изисквания, в противен случай това също е най-вероятноще трябва да решиш.

Включете в договора всички елементи, от които се нуждаете. Наемодателите често се опитват да пропуснат „стандартен“ договор за наем за подписване, позовавайки се на факта, че имат доказана форма на договора и не го променят. Естествено изработен! Но не и за теб. Ако „изтриете“ договора, без да гледате, тогава ще се измъчвате да докажете нещо. За тези случаи има протокол за разногласия, това е документ, който може да бъде съставен в два екземпляра в свободна форма. В него първо трябва да посочите дословно клаузата на договора, която не ви подхожда, и след това или да предложите писмено да я изключите от текста на договора, или да предложите своя собствена версия на неговото писане. И така нататък за всеки артикул, който не ви подхожда.

Прекратяването на договора може да доведе до загуби за вас, тъй като наемодателят често предписва глоби и неустойки за предсрочно прекратяване в него. При прекратяване не забравяйте да подпишете акта за приемане и предаване на помещението, в който да посочите, че наемодателят няма претенции към вас, имотът му е върнат в посочения срок и няма задължения и закъснения за връщане от ваша страна.

Ако видите, че предложеният договор ви „притиска“ буквално като в менгеме, а наемодателят не прави отстъпки, понякога е по-добре да откажете да го сключите, отколкото да страдате и да мислите как да го прекратите по-късно.

Наемните въпроси са уредени в чл. 606-670 глава 34 от Гражданския кодекс на България.